인천지방법원 2026타경500888. 미추홀구 주안동 명성빌라 3층 301호, 전용 33.40㎡의 다세대주택입니다. 현 소유자 박일성은 2022년 5월 3일 매매를 원인으로 2022년 5월 6일 소유권을 취득했고 거래가액은 110,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 근저당이 아니라 2023년 6월 29일 계양세무서장 관련 국세 압류입니다. 그 뒤 주택도시보증공사 가압류, 미추홀구 압류, 부천세무서 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준보다 앞서 발생한 임차인의 대항력입니다. 최보미는 2022년 4월 29일 전입·점유했고, 확정일자는 2022년 4월 7일입니다. 보증금은 110,000,000원으로 현재 최저가 102,000,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 이런 유형은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어나는 구조여서 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500888 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 176-15 3층 301호 · 석바위로33번길 38-8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 33.40㎡ · 벽돌조 슬래브지붕 3층 중 3층 |
| 소유자 | 박일성 (2022.05.06 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 102,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최보미 | 3층 301호 33.40㎡ 전부 | 110,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 최보미의 전입·점유일 2022.04.29는 말소기준인 2023.06.29 압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자 2022.04.07과 배당요구도 확인돼 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 을구 7번 주택임차권등기는 2024.02.29 등기됐습니다.
② 시세 비교 — 권리 해소와 가격 메리트는 별개
명성빌라(176-15)는 총 8세대, 1989년 12월 27일 준공된 다세대입니다. 동일 전용 33.40㎡ 실거래 표본은 2건으로, 2022년 4월 68,000,000원과 2022년 5월 110,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 33.40㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2022.04 | 33.40㎡ | 3 | 68,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 89,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 적용 후 실질취득가는 102,000,000원입니다. 이는 실거래 표본 평균 89,000,000원의 114.6%로, 평균보다 13,000,000원 높습니다. 반면 가장 최신 거래인 2022.05의 110,000,000원보다는 8,000,000원 낮습니다. 따라서 한 건의 고가 거래만 보고 싸다고 평가하기보다, 평균 대비 114.6%라는 현재 가격부담과 실거래 표본이 2건뿐이라는 점을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,228,000원 |
| 1. 임차인 최보미 보증금 | 110,000,000원 | 99,772,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체로는 임차보증금 미배당 10,228,000원이 발생하는 계산입니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감돼 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 부담 — 확약 전제라면 유찰이 가격을 낮춘다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 102,000,000원 | 10,228,000원 | 확약 적용 시 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 81,600,000원 | 30,268,800원 | 확약 없으면 인수액 증가 |
| 2회 유찰 · 64% | 65,280,000원 | 46,295,040원 | 확약 없으면 인수액 더 증가 |
이 표가 보여주는 핵심은 명확합니다. 확약이 없으면 낙찰가가 낮아질수록 임차인의 미배당액이 늘어납니다. 즉 대항력 인수형은 최저가만 낮아진다고 실질 총부담이 같은 폭으로 내려가지 않습니다. 반대로 이 사건처럼 말소동의 확약이 유효하게 적용되면 임차권 실질 인수는 0원으로 보므로, 유찰에 따른 매각가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 연결됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 3층 301호입니다.
- 입지. 주안1동행정복지센터 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다. 공시지가는 1,116,000원/㎡입니다.
- 건물 현황. 공부상 지붕은 슬래브 위 기와지붕이나 현황은 슬래브지붕으로 조사됐습니다. 위반건축물 표시값은 없습니다.
- 환금성. 1989.12.27 준공, 총 8세대 규모이며 확인되는 동일 면적 실거래 표본은 2건입니다. 대단지 아파트처럼 거래층이 두텁다고 보기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 적용 대상이 을구 7번 주택임차권등기와 일치하는지 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 실질취득 102,000,000원은 실거래 평균 89,000,000원의 114.6%입니다. 신건 가격을 단순히 저가로 보기는 어렵습니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 3건 있어 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 실거래 표본 한계. 확인되는 동일 면적 거래는 2022.04와 2022.05 두 건뿐입니다. 응찰가 산정 시 거래평균 89,000,000원과 최신 거래 110,000,000원을 함께 보되 과도한 단정은 피해야 합니다.
- 현황 차이. 지붕이 공부상 슬래브 위 기와지붕, 현황은 슬래브지붕으로 조사됐으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 배당관계를 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 핵심은 해소, 가격은 보수적으로”
이 물건은 처음 보면 보증금 110,000,000원의 대항력 임차인이 있어 까다로운 인수형처럼 보입니다. 실제로 말소동의 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커져, 최저가만으로 싸다고 판단해서는 안 되는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영할 수 있습니다.
그 다음 판단은 가격입니다. 신건 실질취득 102,000,000원은 실거래 표본 평균 89,000,000원의 114.6%이고, 1989년 준공·8세대 다세대라는 환금성 특성도 함께 봐야 합니다. 최신 거래 110,000,000원보다는 낮지만 거래 표본이 2건뿐이므로, ‘인수 위험이 사라졌다’와 ‘가격이 싸다’를 동일시하면 안 됩니다. 이 사건은 권리보다 가격과 환금성에서 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
