인천지방법원 2026타경500932. 인천 남동구 간석동 솔리채 4층 402호 도시형생활주택입니다. 권리 구조의 핵심은 을구 1번 주택임차권등기입니다. 윤대영 임차인은 보증금 1억원, 전입 2022.04.22, 확정일자 2022.03.28로 대항력과 우선변제권이 있습니다.

다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있습니다. 이에 따라 해당 임차인에 대한 인수 부담은 실질 0원으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교

최근 12개월 평균 거래는 5,000만원이며 최근 거래 대비 최저가는 144%입니다. 전체 평균 6,173만원보다도 높고, 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -20.4% 하락 추세입니다.

④ 입찰 체크리스트

• 확약 확인. 윤대영 임차권 관련 확약 내용은 반드시 원본 확인.
• 가격 주의. 최근 거래 5,000만원 대비 신건 7,200만원으로 시세 메리트 없음.
• 환금성. 솔리채 72세대 소형 도시형생활주택으로 매수층 확인 필요.
• 유찰 전략. 단지 경매 평균 유찰 횟수 2.6회를 고려해 가격 재검토 필요.

맺으며 — “인수 해소 ≠ 가격 메리트”

이 물건은 임차권이라는 큰 위험요소가 있었지만 확약으로 해당 인수 부담은 해소됩니다. 그러나 경매의 최종 판단 기준은 권리뿐 아니라 가격입니다. 최근 거래가 5,000만원 수준인 상황에서 7,200만원 신건은 부담이 큽니다. 권리는 정리됐지만 가격은 기다림이 필요한 물건입니다.