인천지방법원 2026타경500940. 간석오거리역 북서측 인근의 솔리채 4층 403호입니다. 사건의 핵심은 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 임차인입니다. 양승욱은 임대차계약일 2022.03.19, 확정일자 2022.03.29, 전입·점유개시일 2022.04.15이고 보증금은 100,000,000원입니다. 말소기준인 2023.06.30 국 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조입니다.
현재 최저가 67,000,000원 가정의 단순 배당표에서는 집행비용 1,606,000원 이후 임차인에게 65,394,000원이 배당되고 34,606,000원이 미배당으로 남습니다. 원칙적으로는 이 부분이 매수인에게 승계될 수 있지만, 매각물건명세서에는 이 임차권과 관련해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 이 리포트의 실질취득 계산에서는 해당 임차인의 인수액을 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500940 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 216-2 솔리채 4층 403호 · 경인로653번길 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 집합건축물대장상 도시형생활주택 · 원룸형아파트 부지 이용 |
| 건물 / 비교면적 | 철근콘크리트구조 10층 건물 중 4층 403호 · 동일 면적 실거래 16.01㎡ |
| 사용승인 | 2011.11.29 |
| 소유자 | 박일성 (2022.05.27. 거래가 100,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 67,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2023.06.30 국 압류입니다. 그보다 앞서 양승욱이 2022.04.15 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.03.29이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 자료 구조입니다. 2024.05.17에는 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 실제 임차인은 1명이며, 별도의 보증기관 승계 임차인을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 양승욱 | 4층 403호 전부 · 2022.04.15 | 2022.03.29 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원* |
* 현재 매각가 67,000,000원의 단순 배당계산에서는 임차보증금 미배당액 34,606,000원이 발생합니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 5,000만원’을 봐야 한다
솔리채 동일 면적 16.01㎡의 확인된 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 61,733,333원이지만, 2022년 100,000,000원·75,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 50,000,000원, 최신 거래도 2026.09의 50,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 16.01㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2024.11 | 16.01㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2024.10 | 16.01㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2023.12 | 16.01㎡ | 8 | 48,000,000원 |
| 2022.12 | 16.01㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2022.11 | 16.01㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2022.10 | 16.01㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 2022.10 | 16.01㎡ | 5 | 59,000,000원 |
| 2022.10 | 16.01㎡ | 7 | 64,000,000원 |
| 2022.07 | 16.01㎡ | 9 | 63,800,000원 |
| 2022.06 | 16.01㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2022.05 | 16.01㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 16.01㎡ | 1건 | 50,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 67,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 50,000,000원의 134.0%입니다. 더구나 최근 구간은 과거 구간 대비 -20.4%의 하락 추세입니다. 따라서 전체 12건 평균 61,733,333원만 놓고 가격을 긍정적으로 평가하면 안 됩니다. 최근 거래 기준으로는 현재 신건 가격이 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,606,000원 |
| 1. 임차인 양승욱 보증금 | 100,000,000원 | 65,394,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산상 임차인 미배당액은 34,606,000원입니다. 그러나 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차인의 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 있어도 가격을 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 단순 계산상 임차인 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 67,000,000원 | 34,606,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 53,600,000원 | 47,764,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 42,880,000원 | 58,291,840원 | 0원* |
* 말소동의 확약서가 양승욱 임차권에 적용된다는 전제의 실질 인수액입니다. 확약이 없다면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 총부담이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다.
가격만 놓고 보면 1회 유찰 시 매각가 53,600,000원은 여전히 최근 거래 50,000,000원보다 높고, 2회 유찰 시 매각가 42,880,000원에서야 최근 거래 50,000,000원 아래로 내려갑니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.6회이므로, 이 사건은 현재 회차보다 유찰 이후 가격대가 더 중요한 물건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 간석오거리역 북서측 인근이며 주변에 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간석오거리역이 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 도시형생활주택으로 등재돼 있고, 토지는 근생·도시형생활주택(원룸형아파트) 부지로 이용 중입니다.
- 규모. 솔리채 72세대, 사용승인일 2011.11.29, 동일 면적 실거래 비교기준은 16.01㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 포함됩니다. 토지 공시지가는 2,089,000원/㎡입니다.
- 건축물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 4층이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건, 최신 거래가 50,000,000원이며 최근 가격 추세는 -20.4%입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 양승욱 임차권등기의 말소와 미배당 보증금 승계 문제를 해소하는 범위인지 원문으로 대조하세요.
- 임차인 배당요구. 양승욱은 배당요구를 했고 우선변제권이 있습니다. 현재 가정 배당액은 65,394,000원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 61,733,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 50,000,000원과 -20.4% 추세를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 유찰 구간 비교. 현재 67,000,000원, 1회 유찰 53,600,000원, 2회 유찰 42,880,000원입니다. 최근 거래 50,000,000원과 각 회차 가격을 직접 비교해야 합니다.
- 세금·집행비용 확인. 갑구에는 2023.06.30 및 2025.12.24 국 압류가 있습니다. 실제 배당과 말소 범위는 매각기일 전 최신 서류로 확인해야 합니다.
- 도시형생활주택 환금성. 16.01㎡ 소형 도시형생활주택으로 동일 면적 최근 거래 건수가 적습니다. 실수요·임대수요와 재매각 가능성을 함께 확인하세요.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 선순위 임차인 보증금 100,000,000원이 최저가 67,000,000원보다 커서 전형적인 대항력 인수형입니다. 단순 배당상으로도 34,606,000원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 양승욱 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영할 수 있습니다.
그렇다고 현재 신건이 매력적인 가격은 아닙니다. 확약 반영 실질취득액 67,000,000원 자체가 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 50,000,000원의 134.0%이고, 가격 추세도 -20.4%입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.6회입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 현재 가격은 최근 시세 이상입니다. 이 사건의 승부처는 선순위 임차인 자체보다 확약서 원문 확인과 유찰 이후 가격대입니다.
