인천지방법원 2026타경500960. 인천 미추홀구 숭의동 ‘해피드림’ 9층 901호로, 사건상 용도는 근린주택, 감정평가서상 이용상태는 연립주택입니다. 전용면적은 59.93㎡입니다. 현재 소유자는 주식회사대성하우징으로, 2020.06.26. 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 192,000,000원입니다.
이 사건의 권리분석 핵심은 등기된 임차권입니다. 김계정은 임대차계약일 2020.04.30., 확정일자 2020.05.04., 주민등록 및 점유개시일 2020.06.12.로 확인됩니다. 말소기준권리인 2022.01.25. 압류보다 전입·점유가 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 해당 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사실이 함께 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500960 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 187-35 해피드림 9층 901호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가 이용상태 연립주택 · 10층 중 9층 · 전용 59.93㎡ |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 (2020.06.26. 소유권이전 · 거래가액 192,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 208,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 실제 임차인 | 김계정 1명 · 보증금 192,000,000원 · 대항력 있음 · 우선변제권 있음 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 192,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인, 그러나 확약이 핵심
말소기준은 2022.01.25. 갑구 6번 압류입니다. 그 이전에 설정됐던 부평농업협동조합 근저당권은 2020.06.12. 이미 말소됐습니다. 이후 2022.08.09. 주택도시보증공사 가압류 995,000,000원과 2026.02.04. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
주의할 권리는 을구 3번 김계정 주택임차권입니다. 임차권등기 자체는 2022.07.11.이지만, 대항력 판단의 기초가 되는 주민등록과 점유는 2020.06.12.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 단순히 “임차권등기가 말소기준 뒤에 있다”는 이유로 안전하다고 보면 안 됩니다. 매각물건명세서도 이를 인수권리로 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김계정 | 192,000,000원 | 2020.06.12 | 2020.05.04 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 · 확약 |
② 시세 비교 — 최근 거래는 160,000,000원, 최저가는 208,000,000원
해피드림은 2016.02.29. 준공, 12세대 규모입니다. 확인된 실거래는 3건이며, 전체 평균은 163,666,666원이지만 가격 판단에서는 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 160,000,000원이고, 최신 거래 역시 2025.08. 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 59.84㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2025.02 | 59.84㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2024.07 | 59.93㎡ | 8 | 171,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 163,666,666원 |
| 최근 12개월 | — | 2건 | 160,000,000원 |
최저가 208,000,000원은 전체 실거래 평균 대비 127.1%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균 대비로는 130.0%입니다. 최신 거래도 160,000,000원이라 현재 신건 가격은 최근 거래 수준을 명확히 웃돕니다. 게다가 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -6.4%로 하락 방향입니다. 따라서 과거 171,000,000원 거래가 포함된 전체 평균만을 근거로 가격을 긍정적으로 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,712,000원 |
| 1. 임차인 김계정 보증금 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 995,000,000원 | 12,288,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 192,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,712,000원과 임차보증금 192,000,000원을 먼저 반영한 뒤, 주택도시보증공사 가압류에 12,288,000원이 배당돼 매각대금 208,000,000원이 모두 소진됩니다. 주택도시보증공사 관련 채권의 미배당은 발생하지만, 현재 회차의 매수인 인수액은 배당표상 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 ‘숭의오거리’ 북서측 인근으로, 주변에 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 무난하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측 및 동측으로 약 20m와 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 중 9층 901호이며 승강기·소화전·화재탐지·스프링클러·기계식주차·도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도·규제. 감정평가 이용상태는 연립주택이며 토지는 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 주상용 이용, 평지·가로장방·중로각지이며 토지면적은 432.5㎡, 공시지가는 2,260,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 해피드림은 12세대 규모이고 확인 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 표본은 2건으로 모두 160,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김계정 임차권은 대항력 있는 권리입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실질 인수 0원의 핵심 전제이므로 매각물건명세서와 확약서 원문, 말소 이행 조건을 대조해야 합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 임대차계약 2020.04.30., 확정일자 2020.05.04., 전입·점유 2020.06.12.가 말소기준 2022.01.25.보다 앞선다는 점을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 유찰 시 인수 계산 구분. 1회 유찰 시 룰상 인수 28,729,600원, 2회 유찰 시 61,543,680원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원으로 봅니다. 확약이 실제로 이행되지 않는 경우에는 이 차이가 중요해집니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 163,666,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 160,000,000원을 우선 기준으로 보고, -6.4% 하락 추세를 함께 확인해야 합니다.
- 가격과 권리를 분리. 확약으로 권리 인수 부담이 줄어도 현재 실질취득 208,000,000원은 최근 거래 수준보다 높습니다. 권리 해소 자체를 가격 메리트로 오인하지 않는 것이 중요합니다.
- 현장·원본 대조. 임대관계, 점유 현황, 관리비·세금, 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 권리 부담은 낮아져도, 가격은 별개다”
이 사건은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점만 보면 단순 권리물건이 아닙니다. 김계정은 보증금 192,000,000원, 전입·점유 2020.06.12., 확정일자 2020.05.04.로 말소기준 2022.01.25.보다 앞섭니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 확인돼 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 반영됩니다.
문제는 현재 가격입니다. 확약을 반영한 실질취득액은 208,000,000원으로, 최근 12개월 평균과 최신 거래 160,000,000원의 130.0%입니다. 실거래 추세도 -6.4%로 하락 방향입니다. 전체 평균 163,666,666원보다도 현재 최저가가 높기 때문에, 과거 고가 거래가 섞인 평균만으로 가격을 긍정적으로 평가할 근거는 약합니다. 권리의 승부처는 확약의 실제 효력과 이행, 가격의 승부처는 최근 160,000,000원 거래 수준과의 괴리입니다.
