인천지방법원 2026타경500981. 부평동 휴플러스1차 4층 404호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 오인숙이며 2018년 10월 17일 매매를 원인으로 거래가액 175,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 강제경매 채권자는 주택도시보증공사이고 청구액은 189,600,000원입니다.
이 사건에서 가장 중요한 권리는 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 이금비의 보증금은 189,600,000원이고, 임대차계약일은 2021년 10월 28일, 점유개시는 2021년 11월 15일, 주민등록일은 2021년 11월 16일, 확정일자는 2021년 10월 29일입니다. 모두 2024년 7월 3일 말소기준권리보다 앞서므로 자료상 대항력 있음, 우선변제권 있음으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500981 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 496-6 휴플러스1차 4층 404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 4층 404호 59.98㎡ 전부 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 13층 건물 내 제4층 제404호 · 사용승인 2018.09.14 |
| 소유자 | 오인숙 (2018.10.17 매매 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 209,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024.07.03 갑구 5번 압류입니다. 임차권등기는 2023.12.19에 접수되어 말소기준보다 앞섭니다. 이후 2024.10.02 압류와 2026.02.05 강제경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이금비 | 4층 404호 59.98㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 189,600,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 대위 신고 아님 |
이금비의 전입신고일은 2021.11.16, 확정일자는 2021.10.29이며 배당요구도 접수되어 있습니다. 보증금은 189,600,000원입니다. 이금비는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건 자료에는 동일 건물 또는 유사 물건의 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가이자 현재 최저가인 209,000,000원을 시장가격과 비교해 ‘저렴하다’, ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거가 없습니다. 확인 가능한 가격 정보는 현재 소유자의 2018년 매매 거래가액 175,000,000원과 이번 감정가 209,000,000원뿐이며, 서로 시점이 달라 현재 시세 비교 기준으로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,726,000원 |
| 1. 임차인 이금비 보증금 | 189,600,000원 | 189,600,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 189,600,000원 | 15,674,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 189,600,000원 중 예상배당은 15,674,000원이며 미배당액은 173,926,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 매각가, 커지는 임차권 미배당
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 계산상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 209,000,000원 | 15,674,000원 | 173,926,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 167,200,000원 | 0원 | 189,600,000원 | 25,540,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 133,760,000원 | 0원 | 189,600,000원 | 58,512,640원 |
확약서를 제외한 권리계산만 놓고 보면 1회 유찰 시 167,200,000원 + 25,540,800원 = 192,740,800원, 2회 유찰 시 133,760,000원 + 58,512,640원 = 192,272,640원의 구조가 됩니다. 즉 선순위 임차권의 미배당분 때문에 표면상 최저가만큼 실질 부담이 그대로 내려가는 구조는 아닙니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 실제 인수 여부는 그 확약 내용과 매각조건을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 인천부개서초등학교 서측 인근이며, 주변은 오피스텔 및 근린생활시설이 주를 이루는 상업지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노변에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물로, 사용승인일은 2018.09.14입니다. 도시가스보일러 난방, 상하수도·위생설비·승강기·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·기로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 건축물 확인. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 선순위 임차권의 실제 말소 조건과 적용 범위를 입찰 전에 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차보증금 배당. 현재 회차에서는 189,600,000원 전액 배당 계산이지만, 유찰 시에는 미배당분이 발생하는 구조를 반드시 함께 보세요.
- 세금 압류. 2024.07.03 삼성세무서장 관련 압류와 2024.10.02 서울특별시 강서구 압류가 등기되어 있습니다.
- 시세 별도 확인. 제공된 자료에는 현재 실거래 시세가 없으므로 209,000,000원의 가격 경쟁력은 별도 실거래 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 말소동의 확약서 내용을 직접 대조해 인수 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — 핵심은 ‘선순위 임차권 + 확약서’
이 사건은 단순히 “선순위 임차권이 있으니 위험하다”거나 반대로 “확약서가 있으니 아무 문제 없다”고 한 줄로 끝낼 물건은 아닙니다. 자료상 이금비는 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 갖춘 대항력 있는 실제 임차인 1명이고, 보증금은 189,600,000원입니다. 다만 현재 신건 209,000,000원에서는 보증금이 예상배당으로 전액 충당되어 매수인 인수액 0원이고, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출도 명시되어 있습니다.
반면 유찰 시에는 권리계산상 미배당 임차보증금이 생기므로, 낮아진 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다. 또한 현재 시세 자료가 없어 감정가 209,000,000원 자체의 가격 메리트도 확인되지 않습니다. 이 물건의 판단 포인트는 확약서가 선순위 임차권을 어떤 조건으로 말소시키는지, 그리고 그 조건을 확인한 뒤 실제 시장가격과 얼마에 비교할 수 있는지입니다.
