인천지방법원 2026타경501047. 숭의동 비바시티 3층 303호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 송하늘이며 2021.08.02 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 202,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당권 경매가 아니라 대항력 있는 주택임차권과 주택도시보증공사의 대위 구조입니다. 이주형의 전입·점유개시는 2021.07.30, 확정일자는 2021.07.15이고, 말소기준권리인 국의 압류는 2023.02.17이므로 임차인은 말소기준보다 앞섭니다.
그 자체만 보면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 을구 1번 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차권에 한해서는 시나리오상 미배당액이 발생하더라도 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 다만 이 확약의 효력은 해당 임차권에 한정되므로, 현장 점유나 전입세대 확인에서 별도 임차인이 확인된다면 그 권리는 따로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501047 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 166-30 비바시티 3층 303호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 독배로492번길 24 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 13층건 중 3층 303호 |
| 거래 비교면적 | 73.4136㎡ |
| 소유자 | 송하늘 (2021.08.02 소유권이전 · 거래가액 202,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 259,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.17 갑구 8번 압류 · 국(처분청 남동세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 핵심
실제 임차인은 이주형 1명입니다. 보증금은 200,000,000원이고, 전입·점유개시 2021.07.30, 확정일자 2021.07.15로 말소기준권리보다 선순위입니다. 배당요구도 했으므로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 을구 임차권등기에는 대위자 주택도시보증공사와 전세보증금반환채권 양수도계약이 함께 기재돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이주형 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2021.07.30 / 2021.07.15 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 대위 |
② 시세 비교 — 신건 2.59억은 최근 평균의 93.4%
비바시티의 실거래 표본은 12건이며 전체 평균은 271,083,333원입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 277,400,000원, 최신 거래 2023.03 · 270,000,000원을 우선합니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 +4.1%로 집계돼 하락 추세가 아닙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 67.83㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2022.12 | 73.41㎡ | 10 | 292,000,000원 |
| 2022.07 | 67.83㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2022.07 | 67.83㎡ | 7 | 275,000,000원 |
| 2022.04 | 67.83㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 67.83㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 73.41㎡ | 9 | 287,000,000원 |
| 2022.03 | 67.83㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 73.41㎡ | 8 | 282,000,000원 |
| 2022.01 | 73.41㎡ | 5 | 279,000,000원 |
| 2021.10 | 73.41㎡ | 6 | 276,000,000원 |
| 2021.07 | 73.41㎡ | 3 | 202,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 277,400,000원 |
현재 최저가 259,000,000원은 최근 12개월 평균 277,400,000원의 93.4%입니다. 최신 거래 270,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에서는 실질취득액 259,000,000원을 기준으로 보더라도 제공된 최근 실거래보다 낮은 구간입니다. 다만 최신 실거래 시점 자체가 2023.03이므로, 2026.10.16 입찰에서는 현재 시점의 현장 시세를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,426,000원 |
| 1. 임차인 이주형 보증금 · 우선변제 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 54,574,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 200,000,000원이 전액 우선배당되고, 배당 시뮬레이션상 주택도시보증공사에 54,574,000원이 배당됩니다. 신청채권자 미배당액은 145,426,000원, 소유자 잔여는 0원입니다. 주택도시보증공사는 등기상 해당 임차권의 대위자로도 기재돼 있으므로 실제 임차인 수나 보증금 규모를 중복 합산하지 않습니다.
④ 유찰 시 인수 구조 — 원시 시나리오와 확약 효과를 분리
| 회차 | 매각가 | 시나리오상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 259,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 207,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 165,760,000원 | 37,360,640원* | 0원 |
* 2회 유찰 시 시나리오에는 대항력 임차보증금 미배당분 37,360,640원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어, 해당 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 확약은 이주형 임차권에만 적용됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의2동행정복지센터 남서측 인근이며, 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층건 중 3층 303호이며 승강기·소화전·위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 15미터 내외, 남측 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 포함되고 공시지가는 2,075,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 감정평가상 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
- 규모. 비바시티는 총 6세대, 사용승인일은 2018.02.09입니다. 단지 규모가 작아 아파트 대단지보다 거래 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 물건의 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 문서입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 대상과 조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 1명 기준. 이주형과 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 보증기관은 등기상 대위자로 기재돼 있습니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현재 점유자와 전입세대를 다시 확인해야 합니다.
- 시세 최신성 확인. 제공 실거래의 최신 거래는 2023.03입니다. 매각기일 2026.10.16 전 추가 실거래와 현장 호가를 별도로 점검해야 합니다.
- 소규모 건물 환금성. 총 6세대인 만큼 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있어 낙찰가 상한을 보수적으로 잡는 편이 적절합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·전입세대·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 현재 실질 인수는 0”
이 물건은 권리만 보면 한 번 더 들여다봐야 하는 오피스텔입니다. 이주형의 전입·점유개시는 2021.07.30으로 말소기준권리 2023.02.17보다 앞서고 보증금도 200,000,000원이라 대항력 있는 임차권이 존재합니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
가격도 현재 제공된 실거래 기준으로는 나쁘지 않습니다. 신건 최저가 259,000,000원은 최근 12개월 평균 277,400,000원의 93.4%이고 최신 거래 270,000,000원보다 낮으며, 최근 거래 추세도 +4.1%입니다. 다만 최신 실거래가 2023.03에 머물러 있고 총 6세대의 소규모 오피스텔이라는 점, 확약서 확인이 필수라는 점 때문에 가격 숫자만으로 높은 등급을 주기는 어렵습니다. 확약 확인 시 인수 0, 가격은 최근 표본 아래 — 다만 권리서류와 현재 시세를 다시 확인하고 들어갈 B급 물건입니다.
