인천지방법원 2026타경501060. 인천광역시 서해구 검암동 614-3 3층301호 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 소유자 박성현 씨가 2022년 거래가 185,000,000원에 취득한 물건이며, 현재 권리분석의 중심은 근저당보다 먼저 자리한 임차권등기입니다.

임차인 김나눔은 2022년 3월 28일 전입·확정일자를 갖추었고 임차보증금은 185,000,000원입니다. 일반적인 대항력 있는 임차인 구조에서는 보증금이 낙찰가를 초과할 경우 매수인의 실질취득금액이 보증금 수준으로 올라갈 수 있습니다. 다만 이번 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 임차권등기

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 인천광역시 서구 검암동 간재울중학교 북측 인근. 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호이며 2012년 11월 13일 사용승인된 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다.
• 환금성. 다세대 물건으로 아파트 대비 거래층이 제한될 수 있어 실수요층과 매도 가능성을 보수적으로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약 확인. 임차권등기 말소동의 확약서의 적용 범위와 실제 제출 서류를 반드시 확인하세요.
• 임차권 구조. 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰가보다 큰 구조입니다. 확약이 없다면 실질취득은 보증금 수준까지 올라갈 수 있습니다.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있어 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 권리 원본. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 대조하세요.

맺으며 — “확약은 중요하지만 확인이 먼저”

이 물건의 본질은 저렴한 최저가가 아니라 1.85억 임차보증금 구조입니다. 대항력 있는 임차인이 존재해 일반적으로는 매수인 인수 위험이 발생할 수 있지만, 이번 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서로 해당 인수 부담을 실질 0원으로 처리하는 구조입니다. 다만 다세대 특성과 복수 압류 이력까지 고려하면 확약 서류 확인 없는 입찰은 위험합니다. 권리보다 확약 검증과 환금성 판단이 승부처입니다.