인천지방법원 2026타경501090. 주안동 리오센트럴타워 제3층 301호, 공부상 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기 순서만 보고 “임차권이 뒤니까 소멸한다”고 끝낼 수 없다는 점입니다. 김학민의 임차권등기는 2024.01.11에 올라왔지만 실제 전입일은 2022.04.08, 확정일자는 2022.05.13입니다. 말소기준인 2023.02.07 국세 압류보다 전입이 먼저여서 대항력 있는 임차인입니다.
보증금은 240,000,000원입니다. 현재 최저가 207,000,000원에서 집행비용 3,698,000원을 먼저 차감하면 김학민에게 203,302,000원이 배당되는 계산이고, 단순 계산상 36,698,000원이 남습니다. 원래라면 이 미배당액은 매수인 인수 문제가 되지만, 매각물건명세서에는 을구 1번 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 임차권에 대해서는 실질 인수 0원으로 판단합니다.
확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득가는 최저가와 같은 207,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 평균은 167,666,666원, 최신 거래는 2026.04의 175,000,000원으로, 현재 신건 가격은 두 지표 모두보다 높습니다. 최근 거래가 과거보다 14.9% 상승한 흐름이지만, 그 상승을 반영해도 신건 2.07억은 최근 12개월 평균의 123.5%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501090 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1002-11 리오센트럴타워 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.06.09 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.02.07 갑구 10번 압류 · 국(강서세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 임차인은 선순위, 확약이 핵심
실제 임차인은 김학민 1명입니다. 을구 1-2는 별도 임차인이 아니라 을구 1번 임차권의 임대차계약일자를 2022.04.08로 고친 경정등기입니다. 김학민은 말소기준일보다 앞선 전입으로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 임차부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김학민 | 제3층 제301호 59.96㎡ 전부 | 2022.04.08 / 2022.05.13 | 240,000,000원 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0원* |
* 확약을 반영하지 않은 단순 배당계산에서는 보증금 부족분 36,698,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 을구 1번 주택임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 확약의 적용대상은 을구 1번 임차권입니다.
② 시세 비교 — 확약을 반영해도 신건 가격은 높다
리오센트럴타워의 최근 거래는 면적이 혼재돼 있어 개별 호수와 완전히 동일한 면적 표본으로 확정된 비교는 아닙니다. 그래서 전체 평균 151,345,000원보다 최근 12개월 평균 167,666,666원과 최신 거래 175,000,000원을 우선해서 봅니다. 최근 거래가 과거 구간 대비 14.9% 상승한 흐름이지만, 신건 최저가 207,000,000원은 최근 12개월 평균의 123.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 56.2㎡ | 12 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 66.21㎡ | 2 | 189,000,000원 |
| 2025.11 | 66.21㎡ | 2 | 139,000,000원 |
| 2025.04 | 59.95㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2024.07 | 59.99㎡ | 15 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 66.21㎡ | 7 | 144,720,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 8 | 144,720,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 6 | 144,720,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 10 | 144,720,000원 |
| 2024.07 | 66.21㎡ | 10 | 144,770,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 9 | 144,720,000원 |
| 2024.07 | 66.21㎡ | 9 | 144,770,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 167,666,666원 |
최근 12개월 거래는 139,000,000원·175,000,000원·189,000,000원으로 형성돼 있고, 평균은 167,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.04의 175,000,000원입니다. 이에 비해 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가인 207,000,000원은 최근 시세 이상입니다. 권리상 인수 위험이 해소됐다는 이유만으로 신건 가격에 가격 가점을 줄 수 있는 구간은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 1. 임차인 김학민 보증금 | 240,000,000원 | 203,302,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산상 김학민 보증금 부족분은 36,698,000원입니다. 다만 을구 1번 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 중 당해세는 이 계산에 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 확약 전 계산과 확약 후 실질취득을 분리
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 인수계산 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 207,000,000원 | 36,698,000원 | 207,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 165,600,000원 | 77,518,400원 | 165,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 132,480,000원 | 110,174,720원 | 132,480,000원 |
왼쪽의 인수계산은 확약을 반영하지 않은 배당 시나리오 값입니다. 말소동의 확약을 반영하면 김학민 임차권의 실질 인수는 0원으로 보므로 실질취득은 각 회차 매각가와 같아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천석암초등학교 남측 인근으로 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 석바위시장역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며 철근콘크리트구조 15층 건물 내 제3층 제301호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 공시지가는 2,677,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 규모. 리오센트럴타워는 16세대이며 사용승인일은 2017.01.18입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 을구 1번 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심입니다. 입찰 전 법원기록에서 적용대상을 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 자체는 존재. 김학민의 전입 2022.04.08은 말소기준 2023.02.07보다 빠릅니다. 확약을 제외하면 미배당 보증금 인수형 구조입니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 3건 있습니다. 당해세 해당분이 있으면 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 현재 207,000,000원은 최근 12개월 평균 167,666,666원의 123.5%입니다. 전체 과거 평균보다 최근 거래와 최신 거래를 우선해서 판단해야 합니다.
- 면적 혼재 주의. 리오센트럴타워 실거래 표본에는 56.2㎡·59.95㎡·59.96㎡·59.99㎡·66.21㎡ 거래가 함께 포함돼 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.09 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원문을 대조하는 편이 안전합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 정리, 가격은 아직 높다”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 240,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 사건입니다. 현재 회차의 단순 배당계산에서도 미배당 36,698,000원이 남습니다. 하지만 을구 1번 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영하면 김학민 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
그 다음 판단축은 가격입니다. 확약 덕분에 실질취득가는 현재 최저가와 같은 207,000,000원이지만, 최근 12개월 평균 167,666,666원의 123.5%이고 최신 거래 175,000,000원보다도 높습니다. 최근 시세가 과거보다 14.9% 상승한 흐름까지 감안해도 신건 2.07억은 최근 거래 수준을 웃돕니다. 따라서 이 사건은 주된 임차권 인수 문제는 확약으로 해소되지만, 신건 가격은 최근 시세 이상이라는 두 축을 분리해서 봐야 합니다.
