인천지방법원 2026타경501106. 미추홀구 용현동 코지팰리스 5층 502호 오피스텔입니다. 권리의 핵심은 근저당보다 먼저 형성된 대항력 있는 주택임차권입니다. 임차인 이예지는 2022년 4월 1일 전입, 2022년 3월 18일 확정일자를 갖고 있으며 임차보증금은 260,000,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 승부처

② 임차인 분석

임차권등기명령은 2024년 4월 24일 접수되었습니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차권으로 분석되며, 배당요구를 통해 우선변제를 행사합니다.

③ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)

④ 시세 비교

코지팰리스 동일 면적 최근 거래는 2022년 3월 67.25㎡ 1건이며 거래가는 260,000,000원입니다. 최저가는 최근 거래 대비 86.5%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차권등기 이예지의 인수 여부 확인
• 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용 확인
• 국세·지방세 압류 4건 및 당해세 여부 확인
• 오피스텔 이용상태와 실제 점유관계 확인

맺으며 — “낙찰가보다 인수금이 중요하다”

이 물건은 오피스텔 자체 가격보다 임차권 구조가 핵심입니다. 대항력 있는 임차보증금 2.6억이 존재해 단순히 신건 최저가 2.25억만 보고 접근하면 안 됩니다. 확약서 적용 여부에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 임차권 관련 서류 확인이 필수입니다.