인천지방법원 2026타경501134. 인천 계양구 귤현동 힐타운11차 2층 201호, 전유부분 46.80㎡의 다세대주택입니다. 현 소유자는 박재오이고 2021년 2월 20일 매매를 원인으로 2021년 3월 2일 소유권을 취득했으며, 등기상 거래가액은 145,000,000원입니다. 이번 경매의 말소기준은 2022년 11월 24일 주택도시보증공사 가압류입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 2021년 2월 26일에 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받은 임차인 윤현상입니다. 보증금은 145,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 임차권등기 자체가 말소기준 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 것과 별개로, 임차인의 선행 대항력은 반드시 따로 봐야 합니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 사실이 명시돼 있어, 해당 임차인의 미배당 보증금 인수는 실질적으로 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501134 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 귤현동 485-13 힐타운11차 2층 201호 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(다세대) · 전유 46.80㎡ · 5층 건물 중 2층 · 사용승인 2010.09.10 |
| 소유자 | 박재오 (2021.02.20 매매, 2021.03.02 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 151,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.24 갑구 8번 가압류 · 주택도시보증공사 · 청구금액 1,070,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 인수는 확약으로 해소
윤현상의 임대차계약일은 2020.12.03, 전입·점유·확정일자는 모두 2021.02.26입니다. 말소기준 가압류가 2022.11.24이므로 임차인은 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다. 이후 2023.06.23 주택임차권등기가 설정됐고, 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 윤현상 실제 임차인 1명 | 제2층 제201호 46.80㎡ 전부 | 145,000,000원 | 2021.02.26 / 2021.02.26 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
말소기준 뒤의 국세 압류, 계양구 압류, 의정부시 압류와 2026년 강제경매개시결정 등 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 자료에는 국세·지방세 압류 3건이 확인되고, 당해세에 해당하면 배당에서 선순위로 차감될 수 있다고 명시돼 있으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 151,000,000원입니다. 확인 가능한 비교 실거래가가 없어 최근 12개월 평균이나 최신 거래와의 직접 비교는 할 수 없습니다. 따라서 감정가 또는 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
현재 회차에서는 임차보증금 145,000,000원이 배당 시뮬레이션상 전액 배당되고 실질 인수액도 0원이므로, 현재 실질취득액은 151,000,000원입니다. 가격 판단의 기준 역시 이 151,000,000원을 놓고 실제 인근 거래와 별도로 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,914,000원 |
| 1. 임차인 윤현상 보증금 | 145,000,000원 | 145,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,070,000,000원 | 3,086,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,914,000원과 임차보증금 145,000,000원이 먼저 배당되고, 남은 3,086,000원이 주택도시보증공사 가압류 채권에 배당되는 시뮬레이션입니다. 국세·지방세가 당해세로 우선 배당될 경우 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 5층 건물의 2층 201호입니다.
- 입지. 인천귤현초등학교 북서측 인근으로, 주변에는 동류형 공동주택·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 인천1호선 귤현역이 위치해 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 각각 약 6미터, 8미터 폭의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(귤현 구획정리)이며, 장애물제한표면구역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 윤현상 임차권등기의 말소 범위와 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 매각물건명세서 원문과 제출 확약서를 대조해야 합니다.
- 임차인 배당관계 확인. 윤현상의 전입·점유·확정일은 2021.02.26, 보증금은 145,000,000원, 배당요구일은 2023.06.23입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·계양구·의정부시 압류가 확인됩니다. 당해세 여부에 따라 임차인 및 후순위 채권자의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 별도 검증. 비교 실거래가가 확인되지 않으므로 현재 최저가 151,000,000원이 시세보다 낮다고 전제하지 말고 인근 실제 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 현황 점검. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 실제 점유상태와 인도 가능 여부를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 회차별 인수 착시 주의. 일반 계산상 1회 유찰 시 26,691,200원, 2회 유찰 시 50,499,520원의 임차보증금 미배당 인수가 발생하지만, 이 사건은 말소동의 확약으로 해당 임차인의 실질 인수를 0원으로 봅니다.
맺으며 — “선순위 임차인은 맞지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건은 단순히 “임차권등기가 말소된다”는 이유로 안전하다고 볼 물건은 아닙니다. 윤현상은 말소기준 2022.11.24보다 앞선 2021.02.26에 전입·점유하고 확정일자까지 받아 대항력과 우선변제권을 갖춘 실제 임차인 1명입니다. 정상적인 대항력 인수 구조라면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 명시돼 있습니다. 그래서 윤현상에 관한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 현 회차 151,000,000원에서는 배당 시뮬레이션 자체도 임차보증금 145,000,000원을 전액 배당합니다. 결국 현재 확인되는 핵심 위험은 임차보증금 인수가 아니라 세금 압류의 실제 배당 영향과 151,000,000원이라는 가격의 시장 적정성입니다. 실거래 비교값이 없으므로 가격 측면에서 ‘싸다’는 결론은 내릴 수 없습니다.
