인천지방법원 2026타경501137. 인천 미추홀구 숭의동 글로리빌리지 3층 302호, 전용 36.36㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권영만이고 2021년 3월 3일 매매를 원인으로 거래가액 103,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2021.03.03 전입·2021.02.04 확정일자를 갖춘 한상헌의 103,000,000원 임차권입니다. 등기 순서만 보면 2022년 국 압류보다 앞선 대항력 임차인이지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어 해당 임차권은 실질적인 매수인 인수액을 0원으로 반영합니다.
확약서를 적용하지 않은 단순 배당계산에서는 최저가 96,400,000원에서 집행비용 2,135,200원을 제한 뒤 한상헌에게 94,264,800원이 배당되고, 보증금 부족분 8,735,200원이 인수액으로 계산됩니다. 그러나 이는 확약 미적용 시의 계산상 금액이고, 이 사건은 제출된 말소동의 확약을 반영해 한상헌 관련 실질 인수를 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501137 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 2-27 글로리빌리지 3층302호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 수봉안길57번길 49-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 36.36㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 권영만 (2021.03.03. 매매 · 거래가액 103,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 96,400,000원 / 96,400,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 103,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 확약
말소기준은 2022.04.08 국의 압류입니다. 2024.11.05 미추홀구 압류와 2026.02.10 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구의 과거 근저당권은 이미 말소되어 현재 부담으로 남아 있지 않습니다. 다만 한상헌의 임차권은 전입일이 말소기준보다 빠른 선순위 권리여서 원칙적으로 인수 가능성이 있는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한상헌 | 2021.03.03 | 2021.02.04 | 103,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 인수 0원 |
| 정지훈 | 2026.01.16 | - | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
정지훈은 2026.01.16 전입으로 말소기준인 2022.04.08 국 압류보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 주어진 권리관계상 매수인에게 승계되는 대항력 임차보증금으로 보지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 비교 면적이 다르다
글로리빌리지의 확인 거래는 총 5건이며, 최근 12개월 평균은 115,650,000원, 최신 거래는 2024.04의 130,000,000원입니다. 최저가 96,400,000원은 최근 12개월 평균의 83.4%이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 9.4% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 57.27㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2023.12 | 57.27㎡ | 3 | 101,300,000원 |
| 2022.04 | 29.91㎡ | 5 | 87,000,000원 |
| 2021.12 | 46.37㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2021.09 | 46.37㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 2건 | 115,650,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 96,400,000원 가정 · 확약 미적용 원계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,135,200원 |
| 1. 임차인 한상헌 보증금 | 103,000,000원 | 94,264,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 103,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 제공된 배당계산을 그대로 나타낸 것입니다. 확약을 반영하지 않으면 한상헌 보증금 부족분 8,735,200원이 계산상 매수인 인수액이지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 한상헌 임차권의 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 확약 미적용 인수 계산 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 96,400,000원 | 8,735,200원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 77,120,000원 | 27,668,160원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 61,696,000원 | 42,814,528원 | 실질 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 내 제물포역 남측 방향에 위치하며, 주위는 다세대주택 등이 분포하는 주거지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려한 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 302호이며 외벽은 벽돌쌓기마감, 창호는 PVC 샷시 등입니다.
- 설비. 위생·급배수시설과 소화설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역이며 공시지가는 1,708,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역으로 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 규모. 글로리빌리지는 총 8세대이며 사용승인일은 2014.08.21입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 물건의 권리 안전성은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각절차에서 한상헌 임차권 말소에 적용되는지가 핵심입니다.
- 한상헌 배당과 말소 확인. 확약 미적용 계산에서는 8,735,200원의 미배당액이 생기므로, 낙찰 전 말소동의 조건과 적용 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 정지훈 점유 확인. 2026.01.16 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유관계와 명도 필요 여부는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 면적 보정. 거래 표본은 57.27㎡·29.91㎡·46.37㎡로 대상 36.36㎡와 다릅니다. 동일 면적 또는 유사 면적의 추가 거래 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 말소동의 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 승부처는 확약의 효력”
표면적으로는 조심해야 할 물건입니다. 한상헌은 보증금 103,000,000원, 전입 2021.03.03의 대항력 있는 선순위 임차인이어서 최저가 96,400,000원만 보면 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조가 됩니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 반영됩니다.
가격 역시 수치상 나쁘지 않습니다. 최저가는 최근 12개월 평균 115,650,000원의 83.4%이고 최신 거래 130,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세는 +9.4%입니다. 다만 대상 전용 36.36㎡와 거래 표본 면적이 일치하지 않는다는 한계가 분명합니다. 따라서 이 물건은 확약서의 적용을 원문으로 확정하고, 면적이 맞는 시세를 추가 검증하는 것이 입찰 전 마지막 두 가지 핵심 과제입니다.
