인천지방법원 2026타경504892. 계양효성해링턴플레이스 116동 4층 401호 아파트입니다. 등기 흐름에서 가장 먼저 볼 것은 2023.11.15 등기된 김인권의 주택임차권입니다. 임대차계약일자는 2021.08.23, 점유개시는 2021.09.27, 주민등록일자는 2021.09.28, 확정일자는 2021.08.23이고 임차보증금은 180,000,000원입니다. 말소기준인 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
다만 현재 신건 기준 예상배당에서는 집행비용 4,286,000원을 먼저 공제한 뒤 김인권에게 보증금 180,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 데이터상 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 여기에 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있어, 이 임차권의 실질 인수 여부는 확약서 내용을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504892 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 4층401호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중임 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상21층 건물 내 제4층 제401호 · 사용승인 2021.01.27. |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024.09.30 주택도시보증공사의 가압류 4,587,000,000원입니다. 이후 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 등의 가압류, 국의 압류, 현재 강제경매개시결정, 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 김인권의 주택임차권은 말소기준보다 먼저 등기된 권리입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김인권 | 4층 401호 39.882㎡ 전부 | 180,000,000원 | 2021.09.28 / 2021.08.23 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재회차 0원* |
김인권은 실제 임차인으로 확인되며 보증금 180,000,000원은 중복 합산하지 않았습니다. 현재 신건 배당에서는 전액 우선배당되어 인수액이 0원입니다. *2회 유찰 시 배당계산상 인수액은 23,671,040원이지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,286,000원 |
| 1. 임차인 김인권 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 64,714,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,286,000원, 김인권 임차보증금 180,000,000원, 주택도시보증공사 가압류 64,714,000원 순으로 매각대금 249,000,000원이 소진됩니다. 채권자 미배당액은 10,345,543,555원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 249,000,000원 | 64,714,000원 | 10,345,543,555원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 199,200,000원 | 15,611,200원 | 10,394,646,355원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 159,360,000원 | 0원 | 10,410,257,555원 | 23,671,040원* |
회차가 내려가면 가격만 볼 것이 아니라 김인권 보증금의 미배당분을 같이 봐야 합니다. 데이터상 2회 유찰 시에는 매수인 인수액 23,671,040원이 발생합니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 이 임차권 말소에 적용되는 범위에서는 실질 인수액은 0원으로 볼 수 있으므로, 배당 시나리오와 확약 효력을 구분해 판단해야 합니다.
⑤ 등기상 추가 확인점
- 민간임대주택 금지사항. 소유권보존등기에 “민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대하고 제44조의 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택”이라는 금지사항등기가 부기돼 있습니다. 매각 후 처리 여부는 등기 원문과 매각조건을 대조해야 합니다.
- 가처분. 2022.07.06 주식회사제이엔에이코퍼레이션 등의 가처분은 2024.06.11 말소등기가 이뤄져 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
- 말소기준 이후 권리. 2024.11.06 가압류, 2026.02.02 국의 압류, 2026.06.19 강제경매개시결정, 2026.08.19 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
- 임대관계. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 김인권 임차권 외 실제 현장 점유상태는 매각물건명세서·현황조사와 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 계양구 서운동 소재 계양체육관 남측 인근이며, 주위에는 아파트단지·학교·공원·공장 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량의 주정차가 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 인천지하철1호선 역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상21층 건물 내 제4층 제401호이고 사용승인은 2021.01.27.입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접도로 대비 평지 사다리형 공동주택 건부지로 이용 중이며 서측 및 동측으로 중로와 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정확히 어떤 조건으로 김인권의 주택임차권 말소에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 배당과 승계 구분. 현재 회차는 임차보증금 180,000,000원 전액 배당으로 인수 0원입니다. 2회 유찰 시 배당계산상 23,671,040원이 인수되는 시나리오가 있으므로 확약을 제외한 기본 구조도 함께 봐야 합니다.
- 민간임대주택 금지사항 확인. 소유권보존 부기 금지사항의 매각 후 처리와 의무 승계 여부를 등기부 및 매각조건 원문에서 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 현재 최저가 249,000,000원의 시장가격 대비 수준은 판단하지 않았습니다.
맺으며 — “최저가보다 선순위 임차권과 확약서가 먼저”
이 사건은 단순히 신건 249,000,000원짜리 아파트로 보면 안 됩니다. 권리분석의 중심은 보증금 180,000,000원의 선순위 임차권입니다. 현재 회차에서는 임차보증금이 전액 우선배당되어 매수인 인수액이 0원이지만, 회차가 내려가면 배당만으로는 보증금을 모두 소화하지 못하는 구간이 생깁니다. 동시에 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 해당 확약이 적용되는 범위에서는 실질 인수 부담을 0원으로 볼 수 있습니다.
따라서 이 물건은 “유찰되면 싸진다”가 아니라 유찰가격·임차보증금 미배당·확약서 효력을 한 묶음으로 계산해야 하는 사건입니다. 실거래 비교 자료가 없는 만큼 가격의 싸고 비쌈은 별도로 검증해야 하며, 등기상 민간임대주택 금지사항과 현장 점유상태도 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
