인천지방법원 2026타경504900. 인천 계양구 서운동 ‘계양효성해링턴플레이스’ 116동 2층 203호 아파트입니다. 권리분석의 중심은 말소기준인 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류보다 훨씬 앞서 계약·점유·주민등록을 갖춘 이홍기 임차인입니다. 등기기재상 임대차계약일은 2021.08.27, 점유개시는 2021.09.14, 주민등록일은 2021.09.16, 확정일자는 2021.08.27이고 보증금은 170,000,000원입니다.
그런데 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서상 이 주택임차권은 인수권리로 명시되어 있으나, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 이홍기 임차권에 대해서는 룰상 보증금 170,000,000원을 별도로 인수액에 더하지 않고, 매수인 실질 인수 0원으로 평가합니다. 이 확약은 이홍기 임차권에만 적용되며, 다른 임차인이 별도로 확인되는 경우에는 그 인수위험을 독립적으로 다시 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504900 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 2층 203호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 2층 203호 39.882㎡ · 지상 21층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 금전 인수는 확약으로 0원
임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이홍기 2층 203호 39.882㎡ | 170,000,000원 | 주민등록 2021.09.16 점유개시 2021.09.14 | 2021.08.27 | 2025.06.20 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원(확약) |
등기기재상 계약일 2021.08.27, 점유개시 2021.09.14, 주민등록 2021.09.16, 확정일자 2021.08.27로 말소기준 2024.09.30보다 앞섭니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 임차권의 매수인 금전 인수는 실질 0원으로 평가합니다. 룰상 임차보증금은 170,000,000원입니다.
② 회차별 자금 구조 — 유찰돼도 임차권 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 247,000,000원 | 242,742,000원 | 10,157,515,555원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 197,600,000원 | 194,033,600원 | 10,206,223,955원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 158,080,000원 | 155,066,880원 | 10,245,190,675원 | 0원 |
회차가 내려가면 배당재원은 줄고 채권 미배당액은 커지지만, 말소동의 확약을 반영한 이홍기 임차권의 매수인 금전 인수는 각 회차 모두 0원입니다. 즉 현재 회차에서의 실질취득은 247,000,000원, 1회 유찰 시 197,600,000원, 2회 유찰 시 158,080,000원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,258,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 242,742,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,258,000원을 제외한 242,742,000원이 주택도시보증공사 가압류에 배당되는 구조이며, 총 미배당액은 10,157,515,555원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이홍기 임차권은 말소동의 확약을 반영해 매수인 금전 인수 0원으로 평가합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서운고등학교 북측 인근. 인천시와 부천 경계부로 서측은 아파트·다세대주택 등이 혼재한 주거지대이고, 남동측에는 소규모 공장이 다수 소재하며 북측으로 인천아시안게임 계양 경기장이 위치합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 21층 건물 내 2층 일부이며 위생·급배수·난방·승강기·소화설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 25미터 도로, 동측으로 폭 약 17미터 진입도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(서운주택재개발), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이홍기 임차권의 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심이므로 적용 대상·조건·말소 절차를 원문과 대조하세요.
- 민간임대주택 부기등기 확인. 2022.02.11 금지사항등기는 말소기준보다 앞섭니다. 경매매수 후 임대의무·등록지위와 관련한 효력을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인 명도 관계. 이홍기 임차권은 2층 203호 전체 39.882㎡를 대상으로 등기되어 있습니다. 현재 실제 점유상태와 인도 절차를 확인하세요.
- 세금·관리비. 2026.01.30 국의 압류가 있고, 2026.08.19 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의의 4,500,000,000원 가압류가 등기되어 있으므로 체납 관련 원인과 부담 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 금전 인수는 확약으로 끊긴다”
이 사건을 숫자만 보면 보증금 170,000,000원의 선순위 임차권 때문에 부담이 커 보입니다. 실제로 계약일·점유·주민등록·확정일자는 모두 말소기준보다 앞섭니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있으므로, 이홍기 임차권의 매수인 금전 인수는 실질 0원으로 보는 것이 핵심입니다. 따라서 현재 회차에서 실질취득 금액은 최저가와 같은 247,000,000원입니다.
다만 권리 검토를 여기서 끝내면 안 됩니다. 2022.02.11 민간임대주택 관련 금지사항 부기등기가 2024.09.30 말소기준보다 먼저 존재합니다. 이 항목은 보증금 인수와 다른 차원의 확인사항입니다. 이 물건의 결론은 “임차권 금전 인수는 확약으로 0원, 선행 민간임대주택 부기등기는 별도 확인”으로 정리하는 것이 가장 정확합니다.
