인천지방법원 2026타경504906. 계양구 서운동 계양효성해링턴플레이스 116동 5층 504호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 다수의 가압류·압류보다 2021년부터 대항력을 갖춘 임차인 이재성입니다. 이재성의 임대차계약일은 2021.03.26, 주민등록일과 확정일자는 모두 2021.03.29, 점유개시일은 2021.04.02이며 보증금은 180,000,000원입니다. 실제 임차인은 1명입니다.
말소기준은 2024.09.30 주택도시보증공사의 가압류입니다. 따라서 임차인의 전입일은 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다. 다만 현재 회차 매각가 244,000,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 뒤 임차보증금 180,000,000원이 전액 우선배당되므로 미배당 보증금이 없고, 데이터상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504906 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 5층 504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 21층 건물 내 5층 504호 |
| 사용승인 | 2021.01.27 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 244,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인을 먼저 본다
말소기준은 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류 4,587,000,000원입니다. 이후의 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 2022년 설정됐던 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 등의 가처분은 2024.06.11 이미 말소됐고, 2025.01.17 효성중공업 주식회사의 강제경매개시결정도 2026.05.27 기각결정에 따라 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재성 제5층 제504호 39.882㎡ · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 2021.03.29 / 2021.03.29 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
이재성은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차에서는 예상배당 180,000,000원으로 보증금 전액이 충족됩니다. 따라서 현재 가격 기준 미배당 보증금은 없습니다.
* 2회 유찰 시 단순 배당 계산상 보증금 미배당액 26,826,240원이 발생하지만, 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 해당 주택임차권의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 확약의 적용 범위는 해당 임차권에 한정됩니다.
③ 시세 — 비교 자료가 없어 가격 평가는 보류
감정가는 244,000,000원이고 현재 최저매각가도 같은 금액입니다. 그러나 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어, 감정가가 현재 시장가격 대비 높은지 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,216,000원 |
| 1. 임차인 이재성 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 59,784,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 180,000,000원이 전액 우선배당되고, 일반 채권자 몫은 59,784,000원입니다. 전체 일반 채권 미배당액은 10,350,473,555원이며 소유자 잔여는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족과 확약서를 함께 본다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 단순 인수 계산 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 244,000,000원 | 10,350,473,555원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 195,200,000원 | 10,398,590,355원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 156,160,000원 | 10,410,257,555원 | 26,826,240원* |
2회 유찰 시 매각가가 156,160,000원으로 내려가면 단순 배당 계산에서는 이재성 보증금 중 26,826,240원이 미배당으로 남습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 그러나 이 사건은 해당 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 확약을 반영한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천서운초등학교 북측 인근으로 대단위 아파트단지, 상업·업무용빌딩, 근린생활시설, 학교시설, 체육시설, 소규모 공장과 공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선·광역버스정류장이 있으며, 원거리에 인천지하철1호선 작전역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물 내 5층 504호이며 사용승인일은 2021.01.27입니다. 급·배수, 위생, 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 민간임대주택 등기. 등기부 갑구에는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수에 관한 금지사항등기가 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 을구 1번 이재성 주택임차권의 말소를 확실히 담보하는지 원문과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 임차인 배당 확인. 현재 회차에서는 보증금 180,000,000원이 전액 배당되지만 유찰 시 배당액이 달라집니다. 회차별 배당과 확약 적용을 함께 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 최근 12개월 동일 평형 실거래와 최신 거래가 없어 감정가 244,000,000원의 가격 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 민간임대 관련 등기 확인. 갑구의 민간임대주택 금지사항등기가 실제 매각 후 어떤 상태로 정리되는지 원본 등기와 매각조건을 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 계양세무서장 압류가 존재했던 만큼 매각조건과 배당요구 관계를 확인하고, 공용부분 관리비 체납 여부도 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 핵심은 임차권과 확약서
이 사건은 등기부에 큰 금액의 가압류가 여러 건 잡혀 있지만, 낙찰자 입장에서 먼저 봐야 할 것은 보증금 180,000,000원의 대항력 임차인 이재성입니다. 현재 신건 244,000,000원에서는 임차보증금이 전액 배당돼 인수액이 0원이고, 유찰로 미배당 보증금이 생길 수 있는 구간에도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 핵심입니다.
반면 가격 측면에서는 동일 단지의 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 244,000,000원이 싼지 비싼지 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 확약서의 효력을 원문으로 확인하고, 가격은 별도의 최신 실거래 확인 후 판단해야 하는 사건입니다.
