인천지방법원 2026타경504969. 계양효성해링턴플레이스 116동 1층 101호 아파트입니다. 등기 흐름의 핵심은 2023.10.25 등기된 박미라의 주택임차권과 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류의 선후관계입니다. 임차권은 말소기준보다 먼저 존재하므로 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 보증금은 160,000,000원이고, 전입은 2021.09.13, 확정일자는 2021.08.24로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
다만 이 사건의 매각물건명세서에는 해당 선순위 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 임차인의 매수인 인수액은 실질 0원으로 처리합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순히 “선순위 임차권이 있다”가 아니라, 그 선순위 임차권이 확약서에 의해 실제 낙찰자 부담에서 제거되는 구조인지 원본으로 최종 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504969 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 1층101호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 21층 건물 내 1층 101호 · 사용승인 2021.01.27 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
말소기준은 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 2023.10.25 박미라의 주택임차권은 등기 순위상 선순위입니다. 반면 2024.11.06 이후 가압류, 2026.02.02 압류, 2026.06.23 강제경매개시결정, 2026.08.19 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 박미라 | 1층 101호 39.882㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 2021.09.13 / 2021.08.24 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0 |
실제 임차인은 1명입니다. 박미라는 2023.10.25 배당요구를 한 것으로 확인되고, 배당표상 신건 240,000,000원에서는 보증금 160,000,000원을 전액 배당받는 구조입니다. 별도의 보증기관 대위·승계 임차인 중복신고는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 1. 임차인 박미라 보증금 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 75,840,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 등 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 240,000,000원 가정에서는 집행비용 4,160,000원과 임차보증금 160,000,000원이 먼저 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 75,840,000원이 배당됩니다. 후순위 채권에는 대규모 미배당이 발생합니다. 배당표상 현재 회차의 매수인 인수액은 0원이며, 말소동의 확약서까지 반영하면 실질 인수도 0원으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오 — 임차보증금 미배당과 확약서 효과
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 계산상 임차인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 240,000,000원 | 10,314,417,555원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 192,000,000원 | 10,361,745,555원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 153,600,000원 | 10,390,257,555원 | 9,350,400원 |
⑤ 가격 판단 — 시세자료가 없어 신건 가격은 검증 불가
감정가와 최저매각가는 모두 240,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 다만 동일 단지·동일 평형의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 제공되지 않아 이 240,000,000원이 시세보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 “신건이라 싸다” 또는 “감정가보다 싸다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서운고등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 다수의 버스노선이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물로 사용승인은 2021.01.27이며, 위반건축물 사항은 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재경보·도시가스·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 공부와의 차이. 없음.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 선순위 박미라 임차권의 실질 인수 0원 판단은 이 확약서가 핵심입니다.
- 임차권등기 상태 확인. 박미라의 보증금 160,000,000원, 전입 2021.09.13, 확정일자 2021.08.24, 임차권등기 2023.10.25를 원본과 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 금지사항 확인. 등기부에는 민간임대주택에 관한 특별법상 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 금지사항등기가 기재돼 있습니다.
- 세금·관리비 확인. 계양세무서장 압류와 아파트 입주자대표회의 가압류가 있으므로 실제 체납관계와 매수인 부담 가능 항목을 별도 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 자료가 없어 240,000,000원의 가격 적정성을 이 자료만으로 평가할 수 없습니다.
- 경매서류 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서를 입찰 직전 최신본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 승부처는 확약서와 가격”
이 사건은 표면적으로는 보증금 160,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 위험해 보입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 정확도 규칙에 따라 낙찰자가 떠안을 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
다만 이 결론은 확약서가 실제로 박미라 임차권의 말소에 적용된다는 전제가 핵심입니다. 동시에 최근 실거래 시세가 없어 신건 최저가 240,000,000원의 가격 매력은 확인되지 않습니다. 따라서 권리관계는 확약서 확인 후 접근 가능, 가격은 별도 검증 필요가 이 사건의 결론입니다.
