인천지방법원 2026타경505105. 계양구 서운동 ‘계양효성해링턴플레이스’ 116동 11층 1101호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “선순위 임차권 있음”이 아닙니다. 안소윤의 전입은 2021.08.26, 확정일자는 2021.08.04, 임차권등기는 2023.09.27로, 말소기준권리인 주택도시보증공사의 2024.09.30 가압류보다 앞섭니다. 원칙적으로는 매수인이 신경 써야 할 선순위 임차권입니다.
하지만 매각물건명세서에는 이 을구 1번 주택임차권등기에 대해 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시되어 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 안소윤 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 처리해야 합니다. 따라서 현재 신건 기준 실질취득액은 최저가와 같은 258,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경505105 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 11층 1101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 제11층 제1101호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 258,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준권리는 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 계양구 압류, 제이엔에이코퍼레이션 등의 가압류, 국 압류, 2026타경505105 강제경매개시결정, 아파트 입주자대표회의 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 안소윤의 주택임차권등기는 말소기준권리보다 먼저 등기되어 원칙상 선순위입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안소윤 | 11층 1101호 39.882㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 2021.08.26 / 2021.08.04 | 有 | 有 | 실질 0원 |
안소윤은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 190,000,000원이며, 전입·점유와 확정일자를 갖추고 배당요구도 한 상태입니다. 현재 회차 258,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 4,412,000원을 제외하고도 보증금 190,000,000원이 전액 배당되는 구조입니다.
③ 가격 판단 — 실거래가가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 동일 단지·동일 평형의 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 또는 최저가 258,000,000원만 보고 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다. 권리상 실질 인수액이 0원이라는 사실과 가격 경쟁력은 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,412,000원 |
| 1. 임차인 안소윤 보증금 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 63,588,000원 |
| 3. 가압류 · 제이엔에이코퍼레이션 등 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,412,000원과 안소윤 보증금 190,000,000원이 배당된 뒤, 주택도시보증공사 가압류에 63,588,000원이 배당됩니다. 채권자 총 미배당액은 10,356,669,555원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서운고등학교 북측 인근이며, 주변에는 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하고 주위환경은 무난합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물 중 11층 1101호이며, 급·배수 및 위생설비, 소화전, 승강기, 난방설비가 되어 있습니다.
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(서운주택재개발) 등으로 기재되어 있습니다.
- 등기상 특이사항. 2022.02.11 소유권보존 당시 민간임대주택 관련 금지사항등기가 부기되어 있습니다. 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 정리 여부를 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 안소윤 임차권의 말소 조건·효력·제출 주체를 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 선순위 임차권 확인. 전입 2021.08.26, 확정일자 2021.08.04, 임차권등기 2023.09.27이라는 순서를 등기부와 명세서에서 재확인하세요.
- 유찰 시 계산 구분. 2회 유찰 시 데이터상 룰 계산 인수액은 27,991,680원이지만, 확약 적용 후 실질 인수액은 0원으로 보는 구조입니다.
- 가격 별도 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 258,000,000원의 적정성을 판단하려면 동일 단지·유사 면적의 최신 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 금지사항등기. 등기부 갑구 1-1의 민간임대주택 관련 부기등기 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 기준으로 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — “선순위 임차권 있음”에서 분석을 멈추면 안 된다
표면적으로는 보증금 190,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 있어 부담스러워 보입니다. 그러나 이 사건에는 그 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 안소윤 임차권의 실질 인수는 0원이고, 신건에서의 실질취득액은 최저가와 같은 258,000,000원입니다.
다만 여기서 곧바로 “좋은 물건”이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 동일 단지의 최근 실거래 자료가 없기 때문에 258,000,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 이 사건은 권리 리스크는 확약으로 상당 부분 정리되지만, 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 물건입니다.
