인천지방법원 2026타경505431. 계양효성해링턴플레이스 116동 10층 1004호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 을구 1번 주택임차권입니다. 배윤호는 2022.05.20 주민등록·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.05.03입니다. 말소기준은 그보다 늦은 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류이므로 임차권 자체는 선순위 대항력 권리입니다.
그런데 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 적시돼 있습니다. 따라서 이 임차권에 한해서는 매수인이 실제로 부담할 인수액을 0원으로 봅니다. 현재 신건 매각가 253,000,000원을 기준으로는 배윤호의 보증금 210,000,000원도 배당표상 전액 배당됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경505431 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 10층 1004호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 21층 건물 내 10층 1004호 · 아파트로 이용 중 |
| 임차권 범위 | 10층 1004호 39.882㎡ 전부 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 253,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약서
말소기준은 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류입니다. 배윤호의 임차권등기는 그보다 앞선 2024.08.23이고, 주민등록·점유는 2022.05.20이므로 대항력 있음으로 판정됩니다. 확정일자 2022.05.03과 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배윤호 | 2022.05.20 | 2022.05.03 | 210,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
② 배당 구조 — 신건에서는 임차보증금 전액 배당
현재 회차의 가정 매각가는 253,000,000원입니다. 집행비용 4,342,000원을 먼저 공제한 뒤, 배윤호의 임차보증금 210,000,000원이 우선배당되고, 주택도시보증공사 가압류에는 38,658,000원이 배당됩니다. 이후 채권들은 배당재원이 남지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,342,000원 |
| 1. 임차인 배윤호 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 38,658,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 210,000,000원이 전액 우선배당되고 매수인 인수 계산액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서운초등학교 북측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물 내 10층 1004호이며 사용승인일은 2021.01.27입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·과밀억제권역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심입니다. 입찰 전 확약서의 적용 대상과 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권 배당 상태 확인. 현재 회차에서는 보증금 210,000,000원이 전액 배당되지만, 유찰 시 배당액은 줄어듭니다. 확약서가 없다면 미배당액 승계 구조가 생길 수 있는 선순위 권리입니다.
- 민간임대주택 기재 확인. 등기부에는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 금지사항등기가 기재돼 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 예정이지만, 실제 배당과 말소는 매각절차 및 원본 서류를 기준으로 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 시 폐문부재로 내부 확인을 하지 못했습니다. 점유와 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만 실질 인수는 0”
이 물건은 겉으로 보면 까다롭습니다. 말소기준보다 앞선 배윤호의 주택임차권이 있고, 보증금도 210,000,000원이라 유찰될수록 미배당액이 커질 수 있는 구조이기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 해당 임차권에 대해서는 실질 인수 0원으로 판단합니다.
현재 신건 가격 253,000,000원에서는 임차보증금도 전액 배당됩니다. 따라서 권리의 승부처는 선순위 임차권 자체보다 확약서의 정확한 효력과 적용 범위를 원본에서 확인하는 것입니다. 반면 가격 측면은 비교 가능한 실거래 근거가 없어 별도로 보수적으로 판단해야 합니다. 권리는 확약서 확인을 전제로 정리 가능, 가격은 판단 보류. 이 사건의 핵심입니다.
