대구지방법원 2025타경471. 경상북도 구미시 형곡동 333-3, 4층 401호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이대형이며, 2009.12.11. 매매를 원인으로 거래가액 29,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심 권리는 2014.07.17. 설정된 형곡새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 49,400,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 이후 2025.09.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유자로 조사된 김해용은 2024.05.17. 전입했고 배당요구도 했지만, 전입일이 2014.07.17. 말소기준보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계할 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당액 자체는 특정할 수 없습니다. 매각물건명세서에는 명시적인 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경471 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 333-3 4층401호 · 경상북도 구미시 형곡동로6길 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 |
| 전용면적 | 57.99㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 이대형 (2009.12.11. 매매 · 거래가액 29,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 43,500,000원 / 43,500,000원 (신건) |
| 말소기준 | 2014.07.17. 형곡새마을금고 근저당권 · 채권최고액 49,400,000원 |
| 청구액 | 34,346,030원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
등기 흐름에서 현재 판단의 출발점은 2014.07.17. 형곡새마을금고 근저당입니다. 앞선 2009.12.24. 근저당권과 2012.08.20. 박순식 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준 이후에 남은 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 별도 인수권리도 없습니다.
② 임차·점유 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김해용 | 2024.05.17 | 미상 | 미상 | 2025.11.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 신건은 제공 시세보다 높다
세진맨션은 6세대이며 1992.09.07. 사용승인됐습니다. 제공된 실거래 표본은 1건으로, 2022.10. 전용 61.23㎡ 3층이 38,000,000원에 거래됐습니다. 해당 값이 제공된 평균·최저·최고 및 최근 시세 기준과 모두 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 61.23㎡ | 3 | 38,000,000원 |
| 제공 평균 | 57.99㎡ 대상 | 1건 | 38,000,000원 |
현재 최저가 43,500,000원은 이 시세 기준의 114.5%입니다. 따라서 신건을 43,500,000원에 취득하면 제공된 시세보다 높은 금액입니다. 더구나 실거래 표본이 1건이고 최신 거래가 2022.10.이므로 개별 호수의 현재 가치 판단에는 표본의 한계도 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,183,000원 |
| 1. 근저당 · 형곡새마을금고 | 49,400,000원 | 42,317,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
43,500,000원 매각을 가정하면 형곡새마을금고 채권최고액 49,400,000원 중 42,317,000원이 배당되고 7,083,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 회차별 가격·미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 43,500,000원 | 42,317,000원 | 7,083,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 34,800,000원 | 33,773,600원 | 15,626,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 27,840,000원 | 26,938,880원 | 22,461,120원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 34,800,000원으로 제공 시세 38,000,000원보다 낮아집니다. 다만 실제 응찰가는 별도로 결정되고, 시세 표본도 1건뿐이므로 회차만 보고 가격 적정성을 단정할 수는 없습니다. 중요한 점은 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원이라는 것입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 형곡중앙시장 남측 인근으로 학교, 근린상가, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 토지. 대지 266.3㎡, 평지의 주상용 토지이며 공시지가는 613,300원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 세진맨션은 6세대, 1992.09.07. 사용승인으로 실거래 표본이 1건에 불과해 가격 확인을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 최저가 43,500,000원은 제공 시세 38,000,000원의 114.5%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 점유관계 확인. 김해용은 대항력이 없지만 실제 점유·인도 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 김해용의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 인수 위험과는 별개로 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 제공 실거래는 2022.10. 1건입니다. 현재 매매 호가와 실제 거래 가능 가격을 추가 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 추정 확인. 현재 회차에서는 근저당 채권최고액 대비 7,083,000원의 미배당이 발생하지만 이는 매수인 승계액이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건은 권리구조 자체는 단순합니다. 말소기준은 2014.07.17. 형곡새마을금고 근저당이고, 2024.05.17. 전입한 김해용은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권은 없습니다. 따라서 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 다릅니다. 신건 최저가 43,500,000원은 제공된 최근 시세 38,000,000원의 114.5%입니다. 실거래 표본도 2022.10. 1건뿐이라 현재 시세를 강하게 확정하기 어렵습니다. 권리는 합격이지만 신건 가격은 보류가 맞습니다. 이 사건의 판단 포인트는 권리 인수보다 실제 시장가격을 얼마나 보수적으로 확인하느냐에 있습니다.
