대구지방법원 2025타경11394. 구미시 남통동 금오산금호어울림2단지 206동 13층 1301호, 전용 84.878㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차보증금 235,000,000원이 감정가보다 크다”는 데 있지 않습니다. 신규태는 2022.09.13 주민등록, 2022.08.22 확정일자, 2022.09.08 점유개시로 대항력과 우선변제권을 갖는 것으로 정리돼 있고, 2024.09.30에는 보증금 235,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 회차 200,000,000원 가정에서는 집행비용 3,600,000원을 제외한 196,400,000원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 38,600,000원이 원래라면 매수인 인수로 이어지는 구조입니다.
하지만 2026.07.22 중요한 변수가 생겼습니다. 주택도시보증공사는 임차권자 신규태의 양수인으로서 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 적용하면 신규태 관련 미배당 보증금의 매수인 인수는 실질 0원으로 처리됩니다. 다만 이 확약은 신규태 관련 권리에만 적용되는 것이고, 확약 밖의 다른 임차인이 존재한다면 그 위험은 별도로 판단해야 합니다. 이 사건에서 확인된 실제 임차인은 신규태 1명이며 별도로 확인된 다른 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11394 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 남통동 418 금오산금호어울림2단지 206동 13층 1301호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.878㎡ · 17층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 김지후 · 2020.10.05 소유권이전 · 거래가액 174,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 248,859,707원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 단지 | 금오산금호어울림2단지 · 277세대 · 2010.04.29 준공 |
① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 실질 인수 0원
권리분석상 기준일은 2025.09.08 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 신규태의 주민등록일 2022.09.13과 임차권등기 2024.09.30은 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 우선변제 후 남는 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 계산됩니다. 실제 배당 시뮬레이션도 현재 회차에서 38,600,000원을 매수인 인수액으로 잡고 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신규태 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.13 · 2022.08.22 | 235,000,000원 | 대항력 有 포기 확약 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 배당 시뮬레이션 룰상 현재 회차의 미배당 보증금 38,600,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 대항력 포기 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 확약의 적용 범위는 신규태 관련 권리에 한정됩니다.
② 시세 비교 — 실질취득 2억은 최근 시세와 거의 동일
가격 판단은 전체 12건 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해서 봐야 합니다. 동일면적 최근 12개월 거래는 6건, 평균 200,500,000원이고 최신 거래는 2026.08 · 214,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 +3.0%입니다. 확약을 적용한 실질취득 200,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.8%로, 시세보다 확실히 싸다고 부를 정도의 할인폭은 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.88㎡ | 16 | 214,000,000원 |
| 2026.08 | 84.88㎡ | 16 | 214,000,000원 |
| 2026.03 | 84.88㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 84.88㎡ | 17 | 207,000,000원 |
| 2025.10 | 84.9㎡ | 4 | 194,000,000원 |
| 2025.09 | 84.88㎡ | 16 | 194,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 200,500,000원 |
전체 12건의 평균은 197,541,666원, 최저는 177,500,000원, 최고는 215,000,000원입니다. 다만 전체 평균은 과거 거래가 섞인 수치이므로 이를 근거로 신건의 매력을 높게 평가하지 않습니다. 오히려 최근 12개월 평균 200,500,000원과 실질취득 200,000,000원이 사실상 붙어 있다는 점이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 신규태 보증금(우선변제) | 235,000,000원 | 196,400,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 248,859,707원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 가정상 임차보증금 부족분은 38,600,000원입니다. 다만 2026.07.22 대항력 포기 확약을 적용한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 17층 건물의 13층 1301호입니다.
- 입지. 경상북도 구미시 남통동 원남초등학교 남서측 인근. 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통 여건은 보통입니다.
- 토지·규제. 준공업지역이며 소로1류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 기재돼 있습니다. 공시지가는 579,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 이해관계인 폐문 부재로 내부를 직접 확인하지 못해 구조변경·내부하자·마감상태는 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 277세대, 2010.04.29 준공 단지이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 200,500,000원이고 최근 가격 추세는 +3.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.22 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 신규태 임차보증금 전부와 매수인 승계 문제에 그대로 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 양수관계 확인. 주택도시보증공사가 신규태의 양수인으로 기재돼 있으므로, 임차보증금 권리의 양수 범위와 배당 관계를 매각물건명세서와 배당요구 자료에서 함께 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 실질취득 200,000,000원은 최근 12개월 평균 200,500,000원의 99.8%입니다. 신건에서 시세 할인폭이 크다고 전제하지 않는 편이 안전합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 구조변경·내부하자·마감상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 배당표는 매각가 200,000,000원 가정입니다. 실제 배당에서는 당해세·최우선변제 등으로 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 리스크는 해소, 가격은 시세 수준”
이 사건은 처음 숫자만 보면 위험해 보입니다. 보증금 235,000,000원이 최저가 200,000,000원을 넘고, 현재 회차 배당 가정에서는 38,600,000원이 미배당되기 때문입니다. 하지만 2026.07.22 대항력 포기 확약을 적용하면 그 승계액은 실질 0원으로 정리됩니다. 그래서 이 물건의 실질취득 기준은 약 200,000,000원입니다.
그 다음부터는 가격 싸움입니다. 최근 12개월 동일면적 평균 200,500,000원 대비 99.8%, 최신 거래 214,000,000원, 최근 추세 +3.0%입니다. 권리 쪽의 큰 장애물은 확약으로 정리됐지만, 현재 신건 가격은 최근 평균과 사실상 같은 수준입니다. 결론은 “권리 확인 후 입찰 가능, 그러나 신건 가격에 특별한 할인 메리트는 없다.”입니다.
