대구지방법원 2025타경11433. 구미시 옥계동 ‘구미옥계이-편한세상’ 109동 6층 601호 아파트입니다. 소유자 김준영은 2022.04.08 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 200,000,000원입니다. 현재 말소기준은 2024.05.09 설정된 대경새마을금고 근저당권 152,400,000원입니다. 그 뒤 설정된 엔씨파이낸스대부 근저당과 웰컴저축은행·리드코프 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있고 임차인도 없습니다. 따라서 낙찰가 외에 임차보증금이나 선순위 권리를 추가로 떠안을 구조는 확인되지 않으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 사건의 핵심은 권리보다 현재 1.83억이라는 신건 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11433 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 옥계동 935 구미옥계이-편한세상 109동 6층601호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 73.2503㎡ · 철근콘크리트구조 20층 아파트 중 6층 |
| 소유자 | 김준영 (2022.04.08 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 183,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 134,321,031원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2024.05.09 대경새마을금고 근저당권입니다. 이후의 주식회사엔씨파이낸스대부 근저당권, 웰컴저축은행 주식회사와 주식회사 리드코프의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026.07.14에는 말소기준 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되었으나, 매수인이 인수할 별도 선순위 권리로 표시된 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 4.6% 높은 신건
옥계e편한세상 동일 면적 73.25㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 172,750,000원이지만, 가격 판단은 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 175,000,000원이고, 최저가 183,000,000원은 그 평균의 104.6%입니다. 최신 거래는 2026.01의 159,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 4.0%로 상승했지만, 현재 최저가는 최근 평균 자체를 웃돕니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 73.25㎡ | 15 | 159,000,000원 |
| 2025.12 | 73.25㎡ | 13 | 178,000,000원 |
| 2025.12 | 73.25㎡ | 4 | 168,000,000원 |
| 2025.10 | 73.25㎡ | 13 | 188,000,000원 |
| 2025.10 | 73.25㎡ | 18 | 180,000,000원 |
| 2025.07 | 73.25㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 2025.04 | 73.25㎡ | 6 | 187,000,000원 |
| 2025.03 | 73.25㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 73.25㎡ | 8건 | 175,000,000원 |
전체 12건의 범위도 159,000,000원~188,000,000원으로 넓습니다. 현재 최저가 183,000,000원은 전체 평균 172,750,000원의 105.9%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균의 104.6%입니다. 따라서 권리가 단순하다는 이유만으로 신건 가격에 프리미엄을 줄 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,362,000원 |
| 1. 근저당 · 대경새마을금고 | 152,400,000원 | 152,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엔씨파이낸스대부 | 33,800,000원 | 27,238,000원 |
| 3. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 38,643,305원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 리드코프 | 5,108,299원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 183,000,000원에서 채권자 총 청구액은 229,951,604원, 총 배당액은 179,638,000원이며 미배당은 50,313,604원입니다. 주식회사엔씨파이낸스대부부터 미배당이 발생하고 후순위 가압류는 배당이 없습니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 183,000,000원 | 179,638,000원 | 50,313,604원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 146,400,000원 | 143,550,400원 | 86,401,204원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 117,120,000원 | 114,680,320원 | 115,271,284원 | 0원 |
유찰이 발생하더라도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈수록 커지는 후순위 채권의 미배당은 매수인의 추가 취득비용으로 연결되지 않습니다. 가격 판단에서는 권리 미배당보다 낙찰가 자체가 최근 실거래와 어느 수준에서 만나는지가 더 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해머루초등학교 동측 인근이며, 주위는 아파트단지·다가구주택·근린생활시설·학교·공장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로와 버스정류장 이용 등 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 아파트 중 6층 601호이며 사용승인일은 2008.11.04입니다. 도시가스·승강기·화재탐지 및 소방·개별난방·위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 폭 15m 3차로 아스팔트포장도로, 남서측 폭 20m 4차로 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역이며 국가산업단지(구미국가4단지)에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 옥계e편한세상은 793세대이며 동일 면적 실거래 12건의 범위는 159,000,000원~188,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검토. 현재 최저가 183,000,000원은 최근 12개월 평균 175,000,000원의 104.6%입니다. 권리 안전성과 가격 매력을 분리해 판단해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.01, 159,000,000원입니다. 전체 평균보다 최근 거래와 최근 12개월 평균을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당권은 2026.07.14 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되어 있으므로 입찰 전 최신 등기사항전부증명서를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재되어 있으나 별도 임차인 신고는 없습니다. 실제 점유 상태는 현장과 집행기록으로 최종 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권 미배당이 발생해도 이 사건의 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 신건 가격은 최근 시세 위
이 물건은 권리만 보면 구조가 단순합니다. 임차인은 없고, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없으며, 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 183,000,000원은 최근 12개월 평균 175,000,000원의 104.6%이고 최신 거래는 159,000,000원입니다. 최근 구간 추세가 4.0% 높아졌더라도 현재 회차를 최근 시세보다 저렴하다고 볼 수는 없습니다. 권리는 안전형, 가격은 신건 보수 검토형으로 정리할 수 있습니다.
