대구지방법원 2025타경11449. 구미시 구평동 부영 205동 11층 1104호 아파트입니다. 현재 소유자는 윤보람·최진화가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2015.10.21. 거래가 167,000,000원으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권 138,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 하나카드 주식회사 가압류 30,097,566원, 삼성카드주식회사 가압류 10,740,404원, 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다. 따라서 현재 확인되는 핵심 부담은 인수권리보다 신건 가격 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11449 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 구평동 429 부영 205동 11층 1104호 |
| 용도 / 면적 | 아파트 · 80.9537㎡ |
| 소유자 | 윤보람 2분의 1 · 최진화 2분의 1 |
| 취득 | 2015.10.21. 소유권이전 · 거래가 167,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 100,620,829원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2015.10.21. 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 2025년 하나카드 주식회사와 삼성카드주식회사의 지분 가압류, 이어진 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행 근저당과 주갑성 전세권은 등기부상 이미 말소되어 현재의 인수 문제로 이어지지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 높은 신건
부영2 동일 면적 80.95㎡ 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 116,875,000원, 최저 거래는 100,000,000원, 최고 거래는 156,000,000원입니다. 가장 최근 2026.09 거래는 140,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 80.95㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2026.08 | 80.95㎡ | 5 | 109,000,000원 |
| 2026.07 | 80.95㎡ | 8 | 114,000,000원 |
| 2026.07 | 80.95㎡ | 12 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 80.95㎡ | 11 | 156,000,000원 |
| 2026.04 | 80.95㎡ | 2 | 102,500,000원 |
| 2026.01 | 80.95㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2026.01 | 80.95㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2025.12 | 80.95㎡ | 8 | 106,000,000원 |
| 2025.11 | 80.95㎡ | 2 | 104,000,000원 |
| 2025.10 | 80.95㎡ | 9 | 126,000,000원 |
| 2025.10 | 80.95㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 평균 | 80.95㎡ | 12건 | 116,875,000원 |
현재 최저매각가 125,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.0%입니다. 최근 거래 중에는 140,000,000원과 156,000,000원 거래도 있지만, 100,000,000원·102,500,000원·104,000,000원 등 더 낮은 거래도 확인됩니다. 따라서 신건 최저가가 최근 평균보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 138,000,000원 | 122,450,000원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 30,097,566원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 10,740,404원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 178,837,970원 중 예상 배당액은 122,450,000원이며 미배당액은 56,387,970원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 125,000,000원 | 122,450,000원 | 56,387,970원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 100,000,000원 | 97,800,000원 | 81,037,970원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 100,677,970원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 늘어나지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 판단에서는 미배당 규모가 아니라 실제 매각가와 최근 실거래의 관계를 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대단지아파트와 학교 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 대중교통 사정이 편리한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 공동주택인 아파트로 이용 중입니다. 상하수도 위생설비, 도시가스보일러 개별난방, 엘리베이터시설이 기재되어 있습니다.
- 단지. 부영2는 552세대이며 준공일은 2001.09.21.로 기재되어 있습니다. 감정요항표의 사용승인일은 2001.09.24.입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 772,700원/㎡입니다. 대로3류·중로2류와 접하고 완충녹지에도 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 평균보다 높은 신건 가격. 최저가 125,000,000원은 최근 12개월 평균 116,875,000원의 107.0%입니다. 권리가 단순하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 최신 거래도 함께 비교. 가장 최근 2026.09 거래는 140,000,000원이지만, 같은 기간에는 100,000,000원부터 156,000,000원까지 거래 편차가 큽니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 100,000,000원, 2회 유찰 시 80,000,000원 시나리오가 제시되어 있습니다. 각 회차에서 최근 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 인수 여부. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
- 호수 확인. 등기·사건 소재지의 1104호와 감정요항표 기재의 1404호가 일치하지 않으므로 감정평가서 원본과 현장 표기를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 신중
이 물건은 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정이 모두 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조만 놓고 보면 부담이 작습니다. 그러나 현재 최저가 125,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 116,875,000원의 107.0%로, 신건에서 최근 평균 대비 가격 메리트는 없습니다. 최근 140,000,000원 거래도 존재하는 만큼 개별 거래 편차를 함께 봐야 하지만, 적어도 “권리가 깨끗하니 신건도 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 여기에 사건 소재지의 1104호와 감정요항표의 1404호 표기 차이도 입찰 전 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
