112,700,000원
대전지방법원 2025타경50976. 당진시 송산면 유곡리 ‘당진엠코타운’ 111동 10층 1001호 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사로얄네트워크이고, 2021.11.29. 거래가액 182,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 사람은 임차권자 김현희입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.10.29., 전입 및 점유개시는 2021.11.29., 보증금은 150,000,000원입니다. 경매개시결정일 2025.02.13.보다 훨씬 앞서 대항력을 갖춘 구조이므로 확약서가 없다면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 사건입니다.
그러나 2026.06.24. 주택도시보증공사가 임차권자 김현희의 승계인으로 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 김현희 보증금채권의 승계인이며, 보증금을 두 번 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경50976 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송산면 유곡리 861 당진엠코타운 111동 10층1001호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.8896㎡ · 15층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 주식회사로얄네트워크 (2021.11.29. 소유권이전 · 거래가액 182,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 112,700,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 157,554,586원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원
과거 고일권 전세권 120,000,000원, 국민은행 근저당 129,600,000원, 한국스탠다드차타드은행 근저당 72,000,000원은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현 시점 권리분석의 핵심은 2021.11.29. 전입·점유한 김현희와 2023.12.05. 등기된 주택임차권입니다. 경매개시결정은 2025.02.13.이므로 김현희의 대항력이 선행합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현희 주택전유부전부 · 주거 | 150,000,000원 | 2021.11.29 | 2021.10.29 | 있음 | 있음 | HUG 승계 |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 평균의 74.5%
당진엠코타운은 855세대, 2013.05.27. 준공 단지입니다. 대상면적과 매칭되는 최근 12개월 동일면적 거래 12건의 평균은 151,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 158,000,000원, 표본 최저는 135,000,000원, 최고는 162,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 7 | 158,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 10 | 162,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 3 | 146,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 5 | 152,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 15 | 152,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 15 | 155,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.89㎡대 | 12건 | 151,250,000원 |
현재 최저매각가 112,700,000원은 최근 12개월 평균의 74.5%입니다. 이 사건은 확약 때문에 미배당 임차보증금을 실질 인수하지 않으므로, 시세 비교 기준도 최저가가 아니라 확약 반영 실질취득 112,700,000원으로 잡는 것이 맞습니다. 실질취득은 최근 평균 151,250,000원과 최신 거래 158,000,000원 모두보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,377,800원 |
| 1. 임차인 김현희 보증금 | 150,000,000원 | 110,322,200원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 157,554,586원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 김현희 보증금 미배당액은 39,677,800원입니다. 다만 2026.06.24. 확약서에 따라 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 예정돼 있어 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 인수는 0원*
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 (감정가 70%) | 112,700,000원 | 39,677,800원 | 0원* |
| 11회 유찰 시 (감정가 56%) | 90,160,000원 | 61,862,880원 | 0원* |
| 12회 유찰 시 (감정가 45%) | 72,128,000원 | 79,570,304원 | 0원* |
확약이 없으면 낙찰가가 내려갈수록 대항력 임차인의 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 인수형입니다. 그러나 이번 사건은 김현희 임차권에 대한 대항력 포기·말소 확약이 있어, 그 임차권에 한해서는 낙찰가 하락이 실질 인수 증가로 되돌아오는 구조가 차단됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유곡초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·근린생활시설·상업나지가 혼재합니다. 제반 환경 및 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 전반적 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 10층 1001호이며, 아파트로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 정방형 평지의 아파트 건부지이며, 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·송산2일반산업단지 등에 해당합니다.
- 접근성. 단지 내 도로로 진출입하며 인접도로를 통해 인근 간선도로와 연계됩니다.
- 단지. 당진엠코타운 855세대, 2013.05.27. 준공입니다. 최근 동일면적 거래는 135,000,000원부터 162,000,000원까지 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.24. 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 이 사건·이 임차권에 정확히 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 배당과 인수를 분리. 배당 시뮬레이션에는 39,677,800원의 미배당액이 남지만, 확약 반영 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 승계 중복 금지. 주택도시보증공사는 김현희의 승계인입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금 150,000,000원을 이중 합산하지 않습니다.
- 10회 유찰 원인 확인. 최근 시세 대비 가격은 낮지만 10회 유찰 이력이 있으므로 현장 상태·점유·명도·매수수요를 직접 점검하세요.
- 실거래 기준. 최근 12개월 평균 151,250,000원, 최신 거래 158,000,000원과 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건을 숫자만 보면 보증금 150,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 112,700,000원보다 크기 때문에 원래는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제 현재 배당 가정에서도 미배당액이 39,677,800원 남습니다.
하지만 2026.06.24. 주택도시보증공사의 확약이 이 구조를 바꿉니다. 대항력을 포기하고 전액을 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에, 김현희 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 현재 시세 비교 기준은 최저가 112,700,000원과 동일한 실질취득이며, 이는 최근 12개월 평균 151,250,000원의 74.5%입니다.
권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌고 가격도 최근 실거래보다 낮습니다. 다만 10회 유찰과 단지 평균 유찰 8.6회는 가볍게 넘길 숫자가 아닙니다. 이 사건의 승부처는 더 이상 보증금 인수 자체가 아니라, 확약의 유효성 확인과 반복 유찰 원인의 현장 검증입니다.
