대전지방법원 2025타경51182. 충남 당진시 원당동 파크빌2차아파트 206동 203호, 전용 84.727㎡ 아파트입니다. 감정가 230,000,000원에서 현재 최저매각가 161,000,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 실거래 평균보다 낮은 가격입니다. 하지만 이 사건은 최저가보다 먼저 임차권의 인수 구조부터 읽어야 하는 물건입니다.
등기부에 보증금 230,000,000원의 임차권이 있습니다. 임차인 박재범의 전입일은 2009.08.21, 확정일자는 2022.02.28이며, 2024.08.23 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 이는 2025.04.02 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 서류상 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이므로, 확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 매수인이 떠안을 보증금 잔액이 커지는 유형입니다.
결정적인 반전은 주택도시보증공사의 확약서입니다. 임차권자 박재범의 승계인인 공사가 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 반환채권을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의하겠다고 확약했습니다. 따라서 이 확약의 효력과 적용 범위를 확인한다면 인수 보증금 없이 낙찰가를 중심으로 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51182 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 원당동 1172 파크빌2차아파트 206동 2층 203호 |
| 도로명주소 | 충청남도 당진시 밤절로 51 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.727㎡ · 지상 10층 중 2층 |
| 소유자 | 최은정 · 2022.02.28 소유권이전 · 거래가액 237,000,000원 |
| 감정가 | 230,000,000원 |
| 최저매각가 | 161,000,000원 (감정가 70% · 5회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 235,735,990원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유 관련 핵심 | 주택임차권등기 · 보증금 230,000,000원 · 승계인 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
이 사건에서 확인할 핵심 권리는 2024.08.23 등기된 박재범의 주택임차권입니다. 전입·점유 및 확정일자에 관한 기재가 있고, 강제경매개시결정보다 먼저 성립한 권리로 분류됩니다. 따라서 임차권의 대항력과 매수인 인수 문제를 단순히 경매개시결정만으로 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 박재범 | 건물의 전부 | 230,000,000원 | 전입 2009.08.21 확정 2022.02.28 |
대항력 있음 우선변제권 보증기관 승계 확약 반영 인수 0원 |
| 실제 임차인 | 박재범 1명 |
|---|---|
| 임대차계약 | 2022.02.28(1차) · 2022.10.15(2차) |
| 전입신고 | 2009.08.21 |
| 점유개시 | 2022.02.28 |
| 확정일자 | 2022.02.28(1차) · 2022.10.17(2차) |
| 임차권등기 | 2024.08.23 · 을구 순위 1번 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2024.08.23 |
| 승계인 | 주택도시보증공사 · 실제 임차인과 별개 인원으로 계산하지 않음 |
| 실질 인수 | 0원 (승계인 확약서 적용) |
여기서 박재범과 주택도시보증공사를 각각 별도 임차인으로 계산하면 안 됩니다. 주택도시보증공사는 박재범의 임차보증금 반환채권을 승계한 관계이므로, 보증금 230,000,000원을 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인 수는 1명이며, 해당 임차권의 승계인이 확약한 것입니다.
③ 시세 비교 — 확약이 유효하면 가격 여유가 있다
파크빌2차는 397세대 아파트단지로, 2005.11.02 준공됐습니다. 분석 대상 전용면적은 84.727㎡이고, 동일 평형에 해당하는 최근 12건의 실거래 평균은 186,833,333원입니다. 현재 최저매각가 161,000,000원은 그 평균의 86.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.73㎡ | 13 | 203,000,000원 |
| 2026.09 | 84.73㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2026.08 | 84.73㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 2026.08 | 84.73㎡ | 1 | 178,000,000원 |
| 2026.08 | 84.73㎡ | 9 | 198,000,000원 |
| 2026.08 | 84.73㎡ | 9 | 198,000,000원 |
| 2026.07 | 84.73㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2026.07 | 84.73㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 84.73㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 2026.04 | 84.73㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 84.73㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 84.73㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.73㎡ | 12건 | 186,833,333원 |
실거래 범위는 178,000,000원~203,000,000원이고, 최근 거래인 2026년 10월 거래가는 203,000,000원입니다. 2026년 9월에는 같은 2층에서 190,000,000원에 거래된 사례도 있습니다. 대상 물건 역시 2층이므로 이 거래는 층수 측면에서 참고할 만합니다. 다만 개별 세대의 향·관리상태·내부수리 수준에 따라 가격 차이가 발생합니다.
확약을 반영한 실질취득 기준 161,000,000원은 최근 12개월 평균보다 25,833,333원 낮습니다. 반면 확약을 적용하지 않고 원래 미배당 보증금 72,054,000원을 인수하는 경우에는 총 부담이 233,054,000원으로 올라 시세보다 비싸집니다. 이 물건의 가격 경쟁력은 확약서의 유효성에 직접적으로 달려 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,054,000원 |
| 1. 박재범 임차보증금 우선변제 | 230,000,000원 | 157,946,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 235,735,990원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 예상배당은 집행비용 3,054,000원과 임차보증금 우선변제 157,946,000원으로 매각대금 전액이 소진되는 구조입니다. 경매신청채권에 대한 별도 예상배당은 0원입니다. 임차보증금 채권과 보증기관 승계채권을 서로 독립된 보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 추정이며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 인수액 비교
대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수가 늘어날 수 있습니다. 이 때문에 확약이 없는 선순위 임차권 인수형 물건은 유찰만으로 실질취득액이 크게 낮아지지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 인수 추정 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 (70%) | 161,000,000원 | 72,054,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (56%) | 128,800,000원 | 103,803,200원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (약 45%) | 103,040,000원 | 129,202,560원 | 0원 |
각 회차의 인수 추정액은 해당 매각가에 대한 예상배당을 전제로 한 금액입니다. 후속 회차는 실제 진행이 확정된 일정이 아닌 시나리오입니다. 확약 반영 인수액은 해당 임차권에 관한 확약이 유효하게 적용되는 경우의 금액입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 당진시 원당동 소재 원당초등학교 동측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 평가됩니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 도로변에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 10층 건물의 2층 203호입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 소화전, 승강기, 난방설비 등이 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통하여 인접 도로와의 연계가 원활한 것으로 평가됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 교육환경 보호 관련 절대보호구역·상대보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 1,381,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 397세대 단지로 동일 평형 거래는 확인되지만, 단지 경매물건 평균 4.0회 유찰 및 낙찰률 0.0%라는 통계는 별도로 살펴볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.08.07 주택도시보증공사 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 을구 순위 1번 주택임차권등기가 매각 후 어떤 절차로 말소되는지, 확약에 따른 이행이 가능한지 확인하세요.
- 실제 임차인과 승계인 구분. 박재범이 실제 임차권자이고 주택도시보증공사는 그 승계인입니다. 동일 보증금을 중복 인수하는 계산은 피해야 합니다.
- 기존 소유자 관계. 박재범이 과거 소유자였다는 사실과 현재 임차권자라는 사실의 연결 관계를 확인하고, 실제 보증금 지급 및 임대차계약 경위를 검토하세요.
- 등기부 권리순위 재확인. 등기 요약상 근저당권 1건이 집계되어 있으므로 그 구체적 순위와 존속 여부, 강제경매개시결정의 말소기준 판단을 원본 등기부에서 확인해야 합니다.
- 입찰가 판단. 확약 반영 실질취득 기준 161,000,000원이 최근 평균 186,833,333원보다 낮지만, 실제 낙찰가는 최저가를 초과할 수 있습니다. 응찰가를 기준으로 수익성과 안전마진을 다시 계산하세요.
- 유찰 원인. 현재 5회 유찰과 단지 평균 4.0회 유찰의 원인을 확인하고, 실제 매수 수요와 매도 소요기간을 검토하세요.
- 명도와 관리비. 임차권등기와 확약이 있더라도 실제 점유 상태, 인도 절차, 공용부분 관리비 체납 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각서류 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역, 확약서와 최신 실거래 원본을 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “확약서가 가격을 바꾼다”
이 물건을 단순히 감정가 230,000,000원에서 161,000,000원까지 내려온 아파트로 보면 핵심을 놓칩니다. 본래 선순위 임차보증금 230,000,000원을 고려해야 하는 물건으로, 현재 회차에서 발생하는 미배당액은 72,054,000원입니다. 그대로 인수한다면 실질취득 부담은 최근 실거래 평균을 넘어섭니다.
하지만 승계인 주택도시보증공사의 2026.08.07 확약서는 이 판단을 바꿉니다. 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 내용이 유효하게 적용된다면, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 그 경우 최저가 161,000,000원은 최근 12개월 평균 186,833,333원의 86.2%로, 가격상 여유가 인정됩니다.
그렇다고 무조건적인 안전물건은 아닙니다. 5회 유찰, 기존 소유자와 임차권자의 동일인 관계, 승계인 확약서의 효력 및 말소 이행 문제가 남아 있습니다. 또한 최근 거래가격이 양호하더라도 실제 낙찰·재매각 수요를 별도로 검토해야 합니다.
결론은 조건부 접근입니다. 확약서의 효력이 확인되면 보증금 인수라는 가장 큰 위험은 해소되고 현재 최저가에 가격 경쟁력이 생깁니다. 반대로 확약의 적용이 불확실하면 낮은 최저가만으로 입찰해서는 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라, 확약서와 권리관계의 최종 확인입니다.
