최저가는 78,890,000원인데, 실질취득은 231,820,020원 — 당진 파크빌2차 203호

대전지방법원 2025타경51182. 당진시 원당동 파크빌2차아파트 206동 2층 203호, 전용 84.727㎡ 아파트입니다. 감정가는 230,000,000원이지만 3회 유찰되어 최저매각가는 78,890,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰대금이 아니라 대항력 있는 임차권의 미배당 보증금입니다.

임차인 박재범의 보증금은 230,000,000원이며, 전입일은 2009.08.21, 확정일자는 2022.02.28, 배당요구일은 2024.08.23입니다. 말소기준인 2025.04.02 강제경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖추었고, 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 미배당액을 매수인이 인수

이 사건의 말소기준은 등기부상 선순위 담보권이 아니라 2025.04.02 강제경매개시결정입니다. 박재범의 전입신고, 임대차계약, 확정일자와 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차권의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인에게 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 박재범 1명입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 임차인의 임차보증금반환채권 양수인으로 기재되어 있으며, 이를 별도의 임차인으로 보거나 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교

파크빌2차 전용 84.73㎡의 최근 실거래 12건은 165,000,000원부터 200,000,000원 사이입니다. 전체 평균은 180,500,000원이고, 최근 12개월 평균은 180,090,909원, 최신 거래는 2026.07의 180,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -2.7% 낮아 하락 추세도 나타납니다.

현재 최저가 78,890,000원은 최근 12개월 평균의 43.8%에 불과하지만, 여기에 인수액 152,930,020원을 더한 실질취득은 231,820,020원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 51,729,111원, 최신 거래보다 51,820,020원 높습니다. 비율로는 각각 128.7%와 128.8%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차보증금 우선변제에 투입되며, 보증금 부족분 152,930,020원이 매수인에게 남습니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 고정

현재 회차에서 5회 유찰 시나리오까지 낙찰가는 78,890,000원에서 38,656,100원으로 낮아지지만, 인수액은 152,930,020원에서 192,439,710원으로 증가합니다. 실질취득은 231,095,810원~231,820,020원으로 거의 움직이지 않습니다. 추가 유찰은 입찰보증금과 낙찰대금 자체는 줄여도 총취득 부담을 낮추는 해법이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 본건은 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 10층 건물 내 2층 203호입니다.
• 입지. 원당초등학교 동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근 노변에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난합니다.
• 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며, 단지 내 도로를 통해 인접 도로와 연계됩니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,381,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 12개월 동일 면적 거래가 11건 있으나, 최근 거래 추세는 이전 거래군보다 -2.7% 낮습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 낙찰대금 78,890,000원에 인수액 152,930,020원을 더해 판단해야 합니다.
• 임차권 인수 문구 원본 대조. 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 내용을 다시 확인해야 합니다.
• 전 소유자와 임차인의 관계 확인. 박재범이 전 소유자이자 현재 임차권자로 기재된 경위와 임대차계약 원본, 보증금 지급 자료를 확인해야 합니다.
• 채권 양수 관계 확인. 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권 양수인으로 기재된 만큼 배당요구와 채권 귀속 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 180,090,909원과 최신 거래 180,000,000원을 기준으로 실질취득 231,820,020원의 적정성을 판단해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 5회 유찰 시에도 실질취득은 231,095,810원으로 보증금 부근에 머뭅니다.
• 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차계약·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “78,890,000원짜리 아파트가 아니다”

이 물건은 최저가만 보면 감정가의 34.3%, 최근 12개월 시세의 43.8%까지 내려온 것처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원이 낙찰대금보다 크고, 배당받지 못한 152,930,020원을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 실질취득은 231,820,020원으로 최근 12개월 평균보다 28.7% 높고, 최신 거래보다도 28.8% 높습니다.

최근 시세는 -2.7% 하락 추세인데 실질취득은 실거래 최고가 200,000,000원도 넘어섭니다. 추가 유찰이 진행되어도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 총부담은 230,000,000원 부근에 고정됩니다. 전 소유자와 임차인이 동일한 특수관계도 확인 대상이지만, 그 의심을 근거로 인수액을 임의로 제거해서는 안 됩니다. 표면 가격은 낮지만 실질 가격은 시세 이상이며, 현재 서류 기준으로는 가격 메리트가 없는 고위험 인수형 물건입니다.