대전지방법원 2025타경51188. 태안군 남면 당암리의 근린시설과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕의 5층 건물이고, 이용상태는 숙박시설이지만 기준시점 현재 영업이 중단된 상태입니다. 사건 주소는 당암리 187-1로 표시되고, 건물 등기부에는 당암리 187-3 및 도로명주소 천수만로 67-19가 기재돼 있어 목록별 소재지와 일괄매각 범위를 원본에서 정확히 맞춰봐야 합니다.
등기부상 현재 소유자는 이향순 씨입니다. 2020년 2월 19일 서산새마을금고가 채권최고액 720,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 태안군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025년 8월 6일에는 해당 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐지만, 이는 새로운 담보권을 하나 더 설정한 것이 아니라 같은 근저당권의 이전등기이므로 인수액을 중복 계산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51188 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 남면 당암리 187-1 일원 · 등기부 건물: 당암리 187-3, 천수만로 67-19 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 숙박시설 등으로 이용 · 기준시점 현재 영업 중단 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 5층 · 승강기·CCTV·화재탐지·난방·급배수설비 |
| 소유자 | 이향순 (2015.06.23 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,770,573,000원 / 297,579,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서산새마을금고 / 638,994,770원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 일괄매각 범위 | 제시외 건물 ㉠~㉢, 수목 ㉤ 포함 · 제시외 ㉣ 비닐하우스 등 제외 |
| 농지취득자격증명 | 목록 1, 4~6 제출 필요 · 미제출 시 매수보증금 몰수 |
① 권리 흐름 — 명시 인수권리는 없지만 점유관계는 재확인
2005년 서동새마을금고 근저당권 980,000,000원과 2011년 이태원2동새마을금고 근저당권 910,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020년 2월 19일 설정된 채권최고액 720,000,000원의 근저당권입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 태안군 압류는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 인수권리 및 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있으므로, 대항력 있는 임차인이 없다고 현 단계에서 확정할 수는 없습니다. 입찰 전 현황조사서, 전입세대열람, 사업자등록 점유 여부와 실제 숙박시설 점유자를 직접 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 16.81%라도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 297,579,000원으로 감정가 1,770,573,000원의 16.81% 수준입니다. 그러나 동일 용도·인근 유사물건의 최근 12개월 실거래나 최신 거래가가 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 특히 이 물건은 일반 주거용이 아니라 영업이 중단된 숙박시설과 여러 토지를 일괄매각하는 구조입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 297,579,000원 | 292,612,894원 | 427,387,106원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 208,305,300원 | 204,589,026원 | 515,410,974원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 145,813,710원 | 142,972,318원 | 577,027,682원 | 0원 |
추가 유찰로 매각가가 내려가면 근저당권자의 미배당액은 늘어나지만, 제공된 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 계속 0원입니다. 다만 이 사실은 권리 인수가 없다는 뜻일 뿐, 숙박시설의 수익성·수선비·재영업 가능성·농지 절차를 포함한 실질 사업가치가 충분하다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 297,579,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,966,106원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 | 720,000,000원 | 292,612,894원 |
| 근저당 미배당 | - | 427,387,106원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 1.7% 추정치이며, 근저당 배당은 채권최고액 기준입니다. 배당표 명칭은 서산새마을금고 기준이나 등기상 2025.08.06 엠씨아이대부주식회사로 근저당권 이전등기가 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 당암리 다목적회관 북서측 인근으로, 주변에 농경지·농가주택·임야·소규모 공장·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 현재 이용. 숙박시설 등으로 이용됐으나 기준시점 현재 영업이 중단된 상태입니다. 재영업 가능성과 시설 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 용도지역. 기호 1·4·6은 생산관리지역, 기호 3·5는 계획관리지역이며 가축사육제한구역 규제가 적용됩니다.
- 토지 현황. 확인된 토지는 지목 전, 면적 784㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 맹지로 표시돼 있습니다. 한편 본건 전체에는 차량 접근이 가능하므로 필지별 진입관계와 통행권을 구분해 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 기호 5는 공부상 지목이 전이나 현황은 기호 3 부속토지 및 일부 전으로 이용 중입니다.
- 공시지가. 확인 토지의 공시지가는 40,400원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 제시외 건물의 포함·제외 범위가 나뉘므로 현장 경계 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1, 4~6은 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출하면 매수보증금이 몰수됩니다. 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 ㉠~㉢과 수목 ㉤은 포함되지만 제시외 ㉣ 비닐하우스 등은 제외됩니다. 제외 시설의 소유·철거·사용관계를 현장에서 구분해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 사업자등록, 현장 점유자와 숙박시설 운영주체를 확인해야 합니다.
- 필지별 진입관계. 전체 물건은 차량 접근 가능으로 평가됐지만 확인 토지의 도로접면은 맹지입니다. 각 목록의 접도와 실제 통행로를 지적도·현황도로로 대조해야 합니다.
- 영업 중단 원인. 숙박시설의 영업 중단 원인, 재가동 비용, 설비 상태와 사용승인·영업 관련 요건을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 말소기준 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로 최신 등기부와 채권자 변경 내역을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 16.81%만으로 가격 우위를 판단할 수 없습니다. 숙박시설 수익성과 토지 이용가치를 별도로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·농지취득자격증명 발급조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 중요한 것은 실제 이용 가능성
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020년 서산새마을금고 근저당권이고, 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 없으며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이 물건은 5회 유찰된 영업 중단 숙박시설과 토지의 일괄매각입니다. 실거래 비교자료가 없어 297,579,000원을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없고, 목록 1·4~6의 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 몰수, 제시외 시설 일부 제외, 임대관계 미상, 필지별 진입관계 확인이라는 과제가 남습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 절차·운영·환금성 위험은 높다입니다.
