대전지방법원 2025타경51201. 당진시 송악읍 반촌리 소재 다세대주택 2층 202호입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 주택임차권이 있다는 점입니다. 임차권자 이은빈은 2020.03.26. 전입·점유를 시작했고, 2024.08.27. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 2025.04.08.이므로 원래 구조만 놓고 보면 이 임차권은 매각으로 사라지지 않고 매수인에게 이어질 수 있는 권리입니다.
다만 이후 상황이 바뀌었습니다. 임차권자 이은빈의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.09.10. 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 취지의 의사를 밝혔습니다. 따라서 이 임차권 때문에 낙찰자가 추가로 떠안을 금액은 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51201 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 392-11 2층202호 |
| 도로명 | 충청남도 당진시 송악읍 반촌로 257-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 |
| 소유자 | 박성수 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 107,410,031원 |
| 현재 회차 | 4회 유찰 · 감정가 100% |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 포기로 정리되는 구조
2017.04.14. 박성수 명의로 소유권보존이 이뤄졌고 같은 날 케이비부동산신탁주식회사로 신탁등기가 됐지만, 이 신탁등기는 2020.03.31. 이미 말소됐습니다. 이후 이은빈이 2020.03.26. 전입·점유를 시작했고 2024.08.27. 주택임차권등기를 했습니다. 사건에서 선언된 말소기준은 2025.04.08. 강제경매개시결정이므로, 이 임차권은 그보다 앞선 권리입니다.
② 임차인·승계 관계
| 구분 | 성명 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 이은빈 | 건물 전부 · 주거 | 2020.03.26 | 1차 110,000,000원 2차 105,000,000원 | 대항력 있음 임차권등기 승계인 포기로 실질 인수 0 |
| 승계인 | 주택도시보증공사 | 이은빈 임차권 승계 | 해당 없음 | 청구액 107,410,031원 | 우선변제권 주장 대항력 포기 잔존청구권 포기 |
확정일자는 1차 계약 2020.03.16., 2차 계약 2024.03.20.로 등기돼 있습니다. 이 사건에서는 주택도시보증공사가 임차보증금 권리를 승계해 경매를 신청한 구조이므로, 임차인 보증금과 신청채권을 별개의 임차보증금처럼 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 가격·환금성 — 실거래 비교보다 유찰 이력이 더 강한 신호
현재 최저매각가는 감정가와 같은 120,000,000원입니다. 현재 시나리오 자체가 “4회 유찰, 감정가 100%”로 잡혀 있어, 유찰 횟수만 보고 현재 가격이 크게 낮아졌다고 해석하면 안 됩니다.
현대빌리지A동은 총 8세대, 사용승인일은 2017.04.10.이며 비교 기준 면적은 68.27㎡입니다. 다만 비교 통계의 면적이 본건과 일치하지 않는 것으로 분류되어 있고, 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 120,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 107,410,031원 | 107,410,031원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,109,969원 |
120,000,000원 매각 가정에서는 신청채권자 청구액 107,410,031원이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 10,109,969원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 승계인의 대항력·잔존 반환청구권 포기를 반영한 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 · 100% | 120,000,000원 | 107,410,031원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 80% | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 13,538,031원 | 0원 |
| 6회 유찰 · 64% | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 32,392,431원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 소재로, 주변은 근린생활시설과 아파트·다세대·단독주택 등이 혼재하며 남서측 인근에 당진TG가 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 약 4~6미터 내외 현황 도로를 통해 출입합니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 계획관리지역·성장관리계획구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 대지권 목적 토지 중 반촌리 392-11, 392-16의 지목은 임야이나 현황은 대입니다.
- 공시지가. 118,000원/㎡, 토지면적은 337.0㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2026.09.10. 포기 서면 원문 확인. 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 최신본과 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 실제 임차인은 1명. 110,000,000원과 105,000,000원은 이은빈의 1차·2차 계약 금액이므로 두 보증금이나 두 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
- 별도 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사 최신본과 현장 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래·낙찰가격 비교 없이 감정가 120,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 않습니다.
- 환금성. 8세대 규모와 평균 유찰 7.8회·낙찰률 0% 통계를 감안해 재매각 기간과 유동성을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 공부·현황 차이. 일부 토지의 공부상 지목은 임야, 현황은 대이므로 대지권 및 토지 관련 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 해소됐지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건은 표면만 보면 선순위 주택임차권 때문에 피해야 할 물건처럼 보입니다. 전입·점유가 2020.03.26.이고 임차권등기도 2024.08.27.이므로, 2025.04.08. 강제경매개시결정보다 앞선 권리이기 때문입니다. 그러나 승계인 주택도시보증공사가 2026.09.10. 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 취지를 밝혀 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
반대로 가격은 낙관할 근거가 부족합니다. 현재 4회 유찰임에도 최저가는 여전히 감정가와 같은 120,000,000원이고, 비교할 최근 실거래·낙찰금액은 확인되지 않습니다. 현대빌리지A동 경매 통계도 평균 7.8회 유찰·낙찰률 0%입니다. 결론은 권리 위험은 포기로 해소, 가격과 환금성은 보수적으로 검증입니다.
