대전지방법원 2025타경51201. 당진시 송악읍 반촌리 현대빌리지A동 202호, 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 겉으로 보이는 숫자는 강렬합니다. 감정가 120,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저가는 28,812,000원, 감정가의 약 24.01%입니다. 하지만 이 사건의 가격표는 최저가가 아니라 대항력 있는 주택임차권 보증금을 기준으로 읽어야 합니다.
임차권자 이은빈은 2020년 3월 26일 전입·점유를 시작했고, 등기된 임차권에는 1차 계약 보증금 110,000,000원, 2차 계약 보증금 105,000,000원이 기재돼 있습니다. 2차 임대차계약일은 2024년 3월 6일, 확정일자는 2024년 3월 20일이며 주택임차권등기는 2024년 8월 27일 마쳐졌습니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 구조임을 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51201 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 392-11 2층 202호 · 도로명 충청남도 당진시 송악읍 반촌로 257-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 단지 / 대상면적 | 현대빌리지A동 · 8세대 · 대상면적 68.27㎡ |
| 소유자 | 박성수 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 28,812,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 107,410,031원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘소멸’이 아니라 임차권 인수
등기 흐름은 2017년 박성수 소유권보존 후 같은 날 케이비부동산신탁주식회사로 신탁됐다가 2020년 3월 31일 신탁등기가 말소되어 다시 박성수 소유로 귀속되는 구조입니다. 이후 이은빈의 주택임차권이 2024년 8월 27일 등기됐고, 2025년 4월 8일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 기입됐습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 잔액이 낙찰자에게 넘어온다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은빈 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.03.26 | 1차 110,000,000원 2차 105,000,000원 | 대항력 有 | 확인 필요 | 미배당 잔액 인수 |
1차 계약은 2020년 3월 8일, 보증금 110,000,000원이고 확정일자는 2020년 3월 16일입니다. 이후 2차 계약은 2024년 3월 6일, 보증금 105,000,000원, 확정일자 2024년 3월 20일로 변경됐습니다. 두 보증금을 합산하는 구조가 아니라 계약 갱신 과정의 1차·2차 금액으로 읽어야 하며, 현재 실질취득 계산은 2차 계약금액 105,000,000원을 기준으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 2,881만원이 아니라 약 1.05억을 놓고 판단
이 물건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않으므로, 최저가가 감정가 대비 24%라는 사실만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 권리구조상 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 105,000,000원입니다. 이는 감정가 120,000,000원의 87.5% 수준입니다.
더구나 현대빌리지A동 관련 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 7.1회, 낙찰률 0.0%가 나타납니다. 현재 물건 자체도 이미 4회 유찰됐습니다. 즉 낮은 최저가는 단순한 할인 신호라기보다 권리 부담과 환금성 점검이 필요한 신호로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,812,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 918,616원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 107,410,031원 | 27,893,384원 |
| 미배당 | - | 79,516,647원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 계산은 신청채권자 청구금액을 기준으로 한 회차별 배당값입니다. 다만 매각물건명세서에는 이은빈의 대항력 있는 주택임차권에 대해 “보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시돼 있으므로, 매수인 부담 판단에서는 이 임차권 문구를 반드시 함께 적용해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중인 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물입니다.
- 입지. 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 일대이며, 부근은 근린생활시설과 아파트·다세대·단독주택 등이 혼재합니다. 남서측 인근에 당진TG가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 약 4~6m 내외의 현황 도로를 통해 출입합니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 토지면적은 337.0㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역이 포함되고 일부 토지는 준보전산지입니다. 공시지가는 118,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 대지권 목적 토지 3필지 중 반촌리 392-11, 392-16은 지목이 임야이나 현황은 대입니다.
- 환금성 신호. 현대빌리지A동은 8세대이며, 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수 7.1회·낙찰률 0.0%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득비용을 기준으로 계산. 현재 회차에서도 낙찰가 28,812,000원만 준비하는 구조가 아닙니다. 대항력 임차권 미배당 잔액까지 자금계획에 포함해야 합니다.
- 2차 보증금 105,000,000원 확인. 등기에는 1차 110,000,000원, 2차 105,000,000원이 모두 기재돼 있으므로 계약 갱신관계와 현재 반환채권 잔액을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 배당요구·배당액 확인. 이은빈은 2024.08.27 배당요구한 것으로 정리돼 있습니다. 실제 배당표에서 얼마가 변제되고 얼마가 인수되는지가 최종 매수인 부담을 결정합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 별도의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약은 확인되지 않습니다. 따라서 현재 분석에서는 인수위험을 그대로 반영해야 합니다.
- 환금성 보수적으로 평가. 8세대 다세대주택이고 관련 경매 평균 유찰 7.1회라는 수치를 감안해 출구가격과 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 임야이나 현황 대인 토지가 포함되므로 토지대장·건축물대장·현황경계와 대지권 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차계약 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “2,881만원짜리 경매”가 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 28,812,000원입니다. 네 번 유찰돼 감정가의 24% 수준까지 내려왔기 때문에 단순 할인물건처럼 보이지만, 대항력 있는 이은빈의 주택임차권이 그 해석을 완전히 바꿉니다. 현재 2차 계약 보증금은 105,000,000원이고, 배당으로 전액 회수되지 않은 잔액은 매수인이 인수합니다.
따라서 낙찰가가 더 떨어져도 인수액이 반대로 커지면서 실질취득비용은 약 105,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않는 구조입니다. 실거래 비교자료도 없어 이 1.05억원이 실제 시세보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 여기에 물건 자체 4회 유찰, 관련 경매 평균 7.1회 유찰, 8세대 다세대주택이라는 환금성 경고 신호까지 겹칩니다. 최저가는 파격적이지만, 권리와 실질취득비용을 반영하면 보수적으로 접근해야 하는 인수형 경매입니다.
