대전지방법원 2025타경51201. 당진시 송악읍 반촌리, 8세대짜리 다세대주택 ‘현대빌리지’ A동 202호에 대한 강제경매입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사(HUG)로, 청구액이 107,410,031원에 이릅니다. 여기서 첫 번째 힌트가 나옵니다. 은행 근저당을 낀 평범한 임의경매가 아니라, 임차보증금 규모의 채권으로 HUG가 직접 강제경매를 넣은 사건 — 즉 전세보증금반환보증이 얽힌 인수형 물건이라는 신호입니다.
등기를 펼치면 근저당은 없습니다. 대신 을구 순위 1번에 주택임차권등기(이은빈, 2024.8.27.)가 자리합니다. 전입·점유개시가 2020.3.26., 확정일자가 2020.3.16.로, 말소기준인 강제경매개시결정 (2025.4.8.)보다 한참 앞섭니다. 그래서 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다. 최저가만 보면 ‘반값 이하’지만, 진짜 가격표는 여기 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51201 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 392-11 외 2필지(392-14·392-16) · 도로명 반촌로 257-5 · 현대빌리지 A동 202호 |
| 물건종류 / 구조 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트 평슬래브 4층 중 2층 · 외벽 석재 마감 |
| 소유자 | 박성수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 41,160,000원 (3회 유찰, 감정가의 약 34%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사(HUG) / 107,410,031원 |
| 대항력 임차인 | 이은빈 · 주택임차권등기 · 보증금 1차 110,000,000원 / 2차 105,000,000원 · 전입 2020.3.26. · 확정 2020.3.16. → 매수인 인수 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 소멸이 아니라 ‘인수’가 있다
갑구의 신탁(케이비부동산신탁, 2017)은 2020년 신탁재산 귀속으로 이미 말소되어 소유권이 소유자 박성수에게 돌아왔고, 말소기준인 강제경매개시결정(주택도시보증공사)은 매각으로 소멸합니다. 문제는 을구 순위 1번 주택임차권(이은빈) 하나입니다. 전입(2020.3.26.)·확정일자 (2020.3.16.)가 말소기준보다 앞서 대항력이 확정되며, 매각물건명세서도 “매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수한다”고 못 박아 두었습니다.
| 임차인 | 점유·대항력 | 확정일자 | 보증금 | 지위 |
|---|---|---|---|---|
| 이은빈 | 전입 2020.3.26 · 건물 전부 대항력말소기준 이전 |
2020.3.16 (1차) · 배당요구 有 |
110,000,000원(1차) 105,000,000원(2차) |
우선변제잔액 매수인 인수 |
실제 임차인은 1명(이은빈)입니다. 주택도시보증공사는 임차인이 아니라, 전세보증금반환보증과 관련해 강제경매를 신청한 보증기관·채권자이므로 보증금을 이중으로 더하지 않았습니다. 계약 갱신으로 보증금이 1차 1.1억 → 2차 1.05억으로 조정된 것으로 표기돼 있어, 실질 인수 판단은 현행 보증금 105,000,000원을 기준으로 봅니다(명세서에는 두 금액이 함께 기재).
② 핵심 함정 — ‘최저가’가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
대항력 있는 임차인의 보증금(약 1.05억)이 최저가(4,116만원)를 크게 웃돕니다. 이 구조에서는 낙찰가가 얼마든 매수인 총부담(실질취득) = 낙찰가 + 인수(미배당 보증금)이 보증금 수준(≈1.06억)에 고정됩니다. 낙찰가를 낮게 써도 그만큼 인수액이 커지기 때문입니다. 실제로 회차별로 계산하면 총액은 거의 움직이지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가(낙찰가 가정) | 매수인 인수(미배당) | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 3회 (감정가 34%) | 41,160,000원 | 64,980,880원 | 106,140,880원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 28,812,000원 | 77,106,616원 | 105,918,616원 |
| 5회 유찰 시 (17%) | 20,168,400원 | 85,594,631원 | 105,763,031원 |
③ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당(인수) |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,140,880원 | - |
| 1. 우선변제 · 주택임차권(이은빈, 확정 2020.3.16) [HUG 대위] | 105,000,000원 | 40,019,120원 | 64,980,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
매각대금 4,116만원은 집행비용과 임차인 우선변제(HUG가 보증이행으로 대위)에 모두 흡수되고, 보증금 미배당 6,498만원은 매수인이 인수합니다. 소유자 교부는 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며, 반영 시 임차인 배당은 더 줄어(=매수인 인수 증가) 총부담이 커질 수 있습니다.
④ 환금성 — 팔 곳이 마땅치 않다
이 물건은 8세대에 불과한 초소형 다세대(2017년 준공)입니다. 아파트처럼 표준화된 시세가 형성되기 어렵고, 실제로 같은 단지에서 경매로 나온 물건들은 평균 6.4회 유찰됐으며 최근 낙찰 성사율은 0%입니다. 시장이 이 단지 물건에 사실상 응찰하지 않는다는 뜻으로, 재매각 출구가 매우 좁다는 강력한 저환금 신호입니다.
⑤ 입지·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진시 송악읍 반촌리, 근린생활시설과 아파트·다세대·단독주택이 혼재하는 지역. 남서측 인근에 「당진TG」가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통은 ‘보통’ 수준으로 평가됐습니다. 진입은 약 4~6m 현황도로(세로한면)입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(송악20 일반형)·가축사육제한구역·준보전산지. 공시지가 118,000원/㎡, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 지목 불일치 주의. 대지권 목적 토지 3필 중 2필(392-11·392-16)의 지목이 「임야」이나 현황은 「대」로, 감정서에도 ‘공부와의 차이’로 명시돼 있습니다. 대출·재매각 시 확인이 필요합니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대라 거래 표본이 얇고, 단지 경매물건 평균 6.4회 유찰·낙찰 0% — 매도 난이도가 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가에 속지 말 것. 응찰 판단 기준은 4,116만원이 아니라 실질취득 ≈1.06억입니다. 감정가 대비 약 88% 부담을 감수할 가치가 있는지부터 따지세요.
- 인수액 확정. 매각물건명세서상 대항력 임차권(보증금 1차 1.1억/2차 1.05억, 확정 2020.3.16.)의 실제 인수 범위를 등기·명세서·보증기관(HUG) 대위 관계까지 원본으로 대조하세요.
- 유찰을 기다려도 무의미. 회차가 내려가면 낙찰가만큼 인수가 늘어 총부담은 그대로입니다. ‘더 싸질 때까지’ 전략이 통하지 않는 유형입니다.
- 출구 점검. 단지 낙찰률 0%·평균 6.4회 유찰. 취득 후 재매각·임대 시나리오를 보수적으로 세우세요.
- 지목·산지 확인. 대지권 토지 일부 지목이 임야(준보전산지)입니다. 대출 가능성과 향후 처분에 영향이 있을 수 있습니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하는 만큼 현재 점유 상태와 인도 절차를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·명세서·현황조사 원본을 반드시 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 싼 게 아니라, 그만큼 떠안는다”
이 사건의 4,116만원은 유혹이지만 함정입니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차권 때문에, 낙찰가를 아무리 낮춰도 매수인의 실질 부담은 보증금 수준(약 1.06억)에 고정됩니다. 그 값은 감정가의 88%에 달하고, 8세대짜리 초소형 다세대라 되팔 시장도 사실상 닫혀 있습니다(단지 낙찰 0%·평균 6.4회 유찰). 권리상 ‘소멸’이 아니라 ‘인수’가 핵심인 전형적인 전세보증 인수형 물건으로, 저가에 끌린 일반 입찰자에게는 권하기 어렵습니다. 싼 게 아니라, 싸 보이게 만든 인수 부담이 전부입니다.