🛡️ 확약 적용 · 실질 인수 0원 👤 실제 임차인 1명 🏷️ 보증금 110,000,000원 ⏳ 평균 유찰 7.8회
대전지방법원 2025타경51217. 당진시 송악읍 반촌리 소재 1층 101호 다세대주택입니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 보증금 110,000,000원의 선순위 주택임차권입니다. 최정묵은 2020.06.20 임대차계약, 2020.06.22 확정일자, 2020.07.10 전입·점유를 갖췄고 2024.07.15 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있는 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 조치가 있습니다. 임차권자 최정묵의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.09.03 “우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 룰상 미배당액이 발생하더라도 매수인이 실제로 부담할 금액은 0원으로 봅니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 보증금 권리를 승계한 기관이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51217 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 392-11 1층101호 · 도로명 충청남도 당진시 송악읍 반촌로 257-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 박성수 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 113,224,571원 |
| 유찰 / 매각기일 | 4회 / 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 제거
등기상 소유권은 박성수에게 있고, 2017.04.14 케이비부동산신탁주식회사로의 신탁등기가 있었으나 2020.05.12 이미 말소돼 소유권이 박성수에게 귀속됐습니다. 최정묵의 주택임차권은 2024.07.15 등기됐지만 전입일은 2020.07.10, 확정일자는 2020.06.22로 2025.04.10 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 본래 대항력을 갖춘 임차권입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최정묵 | 건물의 전부 | 110,000,000원 | 대항력 있음 전입 2020.07.10 | 우선변제 가능 확정 2020.06.22 · 배당요구 | 주택도시보증공사 승계 대항력 포기 · 잔존청구 포기 · 말소 동의 |
② 가격·환금성 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 볼 수 없다
현대빌리지A동은 8세대, 사용승인일은 2017.04.10이며 비교 대상으로 잡힌 면적은 68.27㎡입니다. 다만 이 사건에는 실제 거래금액 자료가 없어 최저매각가 120,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 임차인 최정묵 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 113,224,571원 | 7,520,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 120,000,000원 가정에서는 임차인 최정묵의 보증금 110,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 7,520,000원이 배당돼 105,704,571원의 미배당이 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 동진아파트 서측 인근으로 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 섞여 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물의 1층 101호이며 일반 위생·급배수·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 6m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 일부 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 대입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역과 준보전산지 등이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.09.03 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각기일까지 그대로 유효한지 원본을 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 임차권등기가 실제 말소되는 조건과 필요한 서류·절차를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없어 120,000,000원의 적정성을 판단할 근거가 부족합니다. 동일 건물·인근 유사 다세대 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성 경계. 동일 집합 평균 유찰 7.8회, 매각률 0.0%라는 통계가 있어 단기 처분 가능성을 낙관하기 어렵습니다.
- 토지 현황 확인. 일부 토지가 공부상 임야이나 현황은 대로 이용 중인 점과 계획관리지역·성장관리계획구역 등 토지이용 제한을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 위험은 확약으로 정리, 가격은 아직 검증 필요”
이 물건은 표면만 보면 보증금 110,000,000원의 선순위 임차권이 있어 부담스러워 보입니다. 실제로 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인 인수로 전환되는 구조입니다. 하지만 2026.09.03 주택도시보증공사의 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했으므로, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 비교 가능한 실거래가 없고, 평균 유찰 7.8회·매각률 0.0%라는 통계가 확인됩니다. 결론은 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격과 환금성은 보수적으로 검증입니다.
