대전지방법원 2025타경51217. 당진시 송악읍 반촌리의 현대빌리지A동 1층 101호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 120,000,000원인데 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 28,812,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 24.01%에 불과하지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가격이 아니라 선순위 주택임차권입니다.
임차권자 최정묵은 2020.06.20 임대차계약을 체결하고, 2020.06.22 확정일자를 받았으며, 2020.07.10 주민등록 및 점유를 시작했습니다. 이후 2024.07.15 보증금 110,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 2025.04.10이므로 임차인의 대항력이 경매개시보다 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51217 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 392-11 1층101호 · 도로명 충청남도 당진시 송악읍 반촌로 257-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 제1층 제101호 |
| 소유자 | 박성수 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 28,812,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 113,224,571원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 규모 참고 | 현대빌리지A동 · 8세대 · 2017.04.10 준공 · 대상면적 68.27㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 낙찰가를 따라온다
소유권보존 후 2017.04.14 케이비부동산신탁주식회사 앞으로 신탁됐지만, 해당 신탁은 2020.05.12 말소됐습니다. 문제는 그 뒤가 아니라 2020년부터 효력이 발생한 최정묵의 임차권입니다. 등기부상 주택임차권등기는 2024.07.15이지만 주민등록·점유개시는 2020.07.10, 확정일자는 2020.06.22입니다. 이후 2025.04.10 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정묵 | 건물의 전부 | 110,000,000원 | 2020.07.10 / 2020.06.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 최정묵은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저가 28,812,000원에서는 집행비용 918,616원을 먼저 빼면 임차인에게 돌아가는 금액이 27,893,384원에 그칩니다. 보증금 110,000,000원 중 82,106,616원이 남고, 이 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 가격 판단 — 2,881만원짜리 물건이 아니다
현재 회차의 표시가격은 감정가 120,000,000원의 24.01%인 28,812,000원입니다. 하지만 대항력 임차보증금 인수까지 포함한 실질취득은 110,918,616원입니다. 이는 감정가 120,000,000원과 비교해도 약 92.4% 수준입니다. 따라서 “4회 유찰돼 감정가의 24%이니 싸다”는 해석은 이 사건에서는 성립하지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 28,812,000원 | 82,106,616원 | 110,918,616원 |
| 5회 유찰 시 | 20,168,400원 | 90,594,631원 | 110,763,031원 |
| 6회 유찰 시 | 14,117,880원 | 96,536,242원 | 110,654,122원 |
실거래 비교 자료는 없으므로 이 사건에서 “시세보다 싸다”는 판단은 할 수 없습니다. 확인 가능한 시장 신호는 현대빌리지A동이 8세대 규모이고, 관련 경매 통계의 평균 유찰횟수가 7.1회, 낙찰률이 0.0%라는 점입니다. 최소한 환금성이 강한 유형으로 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,812,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 918,616원 |
| 1. 임차인 최정묵 보증금 | 110,000,000원 | 27,893,384원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 113,224,571원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 28,812,000원에서는 집행비용 918,616원 후 남은 금액이 임차인 최정묵에게 배당되고, 보증금 부족분 82,106,616원은 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사에 대한 예상배당은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물의 제1층 제101호입니다.
- 주위환경. 당진시 송악읍 반촌리 소재 동진아파트 서측 인근으로, 근린생활시설·다세대주택·아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 본건 남측으로 약 6m 내외 도로에 접합니다.
- 설비. 일반적인 위생·급배수·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 337.0㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 준보전산지와 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공시지가는 118,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 일부 토지는 지목이 ‘임야’이나 현황은 ‘대’입니다.
- 환금성. 현대빌리지A동은 8세대 규모이며 관련 경매 통계상 평균 유찰횟수 7.1회, 낙찰률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 28,812,000원 낙찰가에 82,106,616원 인수가 붙어 총부담이 110,918,616원입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 최정묵의 보증금은 110,000,000원이고 대항력이 있으며, 배당 부족액이 매수인에게 승계됩니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 5회·6회 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 인수액이 커져 실질 부담은 각각 110,763,031원·110,654,122원입니다.
- 명도와 임차권 정리. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유상태와 보증금 반환·인도 및 임차권등기 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 토지 현황 차이 확인. 일부 토지는 공부상 지목 ‘임야’이나 현황은 ‘대’로 조사돼 현황과 공부를 대조해야 합니다.
- 환금성 검토. 8세대 소규모 다세대이며 관련 경매 통계에서 평균 유찰 7.1회·낙찰률 0.0%로 나타나 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유·배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,881만원에 사는 경매”가 아니다
이 사건의 숫자는 겉과 속이 완전히 다릅니다. 최저매각가는 28,812,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 최정묵의 보증금 110,000,000원이 앞에 서 있습니다. 현재 예상배당으로는 82,106,616원이 남아 매수인이 인수하므로 실질취득은 110,918,616원입니다. 추가 유찰이 생겨도 5회 유찰 시 110,763,031원, 6회 유찰 시 110,654,122원으로 총부담은 거의 변하지 않습니다.
게다가 시세를 판단할 실거래 자료가 없어 실질취득 1.11억원이 시장가보다 낮다고 확인할 수도 없습니다. 8세대 소규모 다세대이고 관련 경매 통계상 평균 유찰횟수도 7.1회입니다. 따라서 결론은 분명합니다. 최저가 할인율에 매력을 느낄 사건이 아니라, 1.10억원대 실질취득가격과 환금성을 기준으로 판단해야 하는 선순위 임차권 인수형 경매입니다.
