49%까지 내려왔지만, 시세 근거가 없다 — 당진 월곡리 창고·토지

대전지방법원 2025타경51219. 당진시 송악읍 월곡리의 창고 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 목록 1·2는 현황상 창고용지 등, 목록 3은 자연림 등, 목록 4~11은 창고 등으로 이용되고 있습니다. 제시외 관정은 일괄매각에 포함되지만, 제시외 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

가격은 감정가 3,319,540,000원에서 두 차례 유찰돼 1,626,575,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 절반 이하로 낮아졌지만, 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치 대비 할인율을 같은 것으로 보면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현존 선순위 인수권리는 없다

등기 연혁에는 2008년부터 다수의 근저당권이 등장하지만, 국민은행 근저당 1·2·3번, 농업협동조합중앙회 4번, 농협은행 7·8번, 강화군농협쌀조합공동사업법인 9번은 모두 이후 말소등기가 확인됩니다. 2019년 최소영 가압류와 2023년 국세 압류도 각각 해제·말소됐습니다.

현재 말소기준은 2022.07.13 별내농업협동조합 근저당권 2,400,000,000원입니다. 이후 설정된 2023.02.09 근저당권과 2025.04.16 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 회차별 계산에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다.

② 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐

현재 최저가는 감정가의 49%입니다. 다음 회차가 진행된다면 제공된 시나리오상 3회 유찰 시 1,138,602,500원, 4회 유찰 시 797,021,750원으로 낮아집니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,626,575,000원 가정)

예상 채권액 합계 7,311,000,000원, 배당액 1,607,909,250원, 미배당액 5,703,090,750원으로 산정된 시뮬레이션입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.

④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 월곡리 마을회관 남측 인근으로, 전·답 등 농경지와 단독주택, 자연림, 중소규모 공장이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 토지 기호 1·2는 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 토지 기호 3은 인근까지 차량 접근이 가능합니다.
• 건물 이용. 건물 기호 4~11은 기준시점 현재 창고 등으로 이용 중이며, 전기설비가 구비돼 있습니다.
• 구조. 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물로, 외벽은 판넬잇기 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.
• 토지 조건. 확인된 토지 자료는 733㎡, 지목 창고용지, 토지이용상황 전창고, 완경사·부정형·세로한면(불)입니다. 공시지가는 80,300원/㎡입니다.
• 용도지역. 계획관리지역 및 일부 생산관리지역, 성장관리계획구역(송악08 일반형), 가축사육제한구역이며 일부 토지는 준보전산지입니다.
• 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 창고 건물과 성격이 다른 토지가 함께 매각되는 산업·비주거 자산으로, 매수층이 제한될 수 있습니다. 두 차례 유찰도 수요와 가격 적정성을 재검토해야 할 신호입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 건물별 실제 사용자, 사업자등록, 임대차계약, 전입·점유 현황을 현장에서 확인하세요.
• 배당순위 재검산. 예상배당표와 등기상 말소 이력이 일치하지 않습니다. 말소된 근저당권의 실제 잔존 여부와 배당요구권자를 원본으로 대조해야 합니다.
• 매각 제외물 확인. 제시외 관정은 포함되지만 제시외 컨테이너는 제외됩니다. 경계와 소유관계, 철거·반출 가능성을 확인하세요.
• 토지별 접근성. 토지 기호 3은 본건까지가 아니라 인근까지 차량 접근이 가능합니다. 실제 진입로와 통행권, 대형 차량 접근 가능 여부를 확인하세요.
• 창고 상태. 2008.08.04 사용승인된 일반철골·판넬 건물입니다. 누수, 부식, 전기용량, 바닥하중과 수선비를 별도로 산정하세요.
• 용도·인허가. 계획관리지역·생산관리지역·준보전산지 등 조건이 섞여 있습니다. 향후 증축·업종변경·개발 가능성을 관할 행정기관에 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 49%라는 비율보다 인근 창고 임대료, 토지가격, 건물 잔존가치와 예상 수선비를 합산해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경·결과를 법원 원본에서 직접 확인하세요.

맺으며 — “반값 감정가”와 “시장 반값”은 다르다

이 사건은 등기상 말소기준권리 이후의 현존 권리가 매각으로 소멸하고, 회차별 시뮬레이션에서도 매수인 인수액이 0원이라는 점은 긍정적입니다. 다만 확인된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유·임대관계가 없다는 사실은 같지 않습니다.

더 큰 문제는 가격 검증입니다. 두 차례 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만, 최근 거래가격이나 임대수익 자료가 없어 현재 실질취득액 1,626,575,000원이 시장가보다 낮다고 판단할 수 없습니다. 창고·토지 일괄매각, 일부 토지의 제한적인 차량 접근, 복합 용도지역과 매각 제외 컨테이너까지 고려하면 권리분석보다 현장 실사와 수익가치 산정이 더 중요한 물건입니다.

권리는 조건부 합격, 가격은 검증 전 보류. 감정가 대비 49%라는 숫자 대신, 실제 임대수익·토지가격·수선비·명도비를 반영한 자체 가치평가가 입찰 여부를 결정해야 합니다.