대전지방법원 2025타경51222. 당진시 송악읍 기지시리 155-7 및 155-112 일대의 대지·토지로, 감정평가상 주차장과 일반음식점, 창고 등으로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조와 일반철골구조가 혼재된 3층 건물이며, 토지는 812㎡의 평지·부정형 상업용 토지입니다. 명세서에는 일괄매각 및 제시외 수목인 소나무 등의 매각 포함이 기재되어 있습니다.
등기상 구조는 명확합니다. 2017.12.29. 설정된 중소기업은행 근저당권 1,260,000,000원이 말소기준권리이고, 같은 날 설정된 추가 근저당과 2021년·2024년 근저당, 2025년 이후 가압류 및 2026년 당진시 압류는 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 배당을 받지 못하는 채권이 크더라도 그 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51222 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 기지시리 155-7, 155-112 · 충청남도 당진시 송악읍 반촌로 75 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 상업용 건부지 등 · 주차장 및 일반음식점, 창고 등으로 이용 중 |
| 토지 현황 | 812㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) · 공시지가 657,100원/㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조·일반철골구조 기타지붕 3층 |
| 소유자 | 김기수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,011,975,510원 / 985,867,000원 (2회 유찰·감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,334,980,097원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 수목(소나무 등) 매각 포함 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 후순위 미배당과 매수인 인수는 다르다
말소기준은 2017.12.29. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 중소기업은행 근저당 2건과 박연성 근저당, 충남신용보증재단·현대캐피탈· 신용보증기금·하나카드의 가압류, 당진시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재되어 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 감정가 2,011,975,510원의 49.0%인 985,867,000원입니다. 인수액이 없으므로 권리분석상 실질취득도 985,867,000원으로 계산됩니다. 그러나 상업용 건부지와 일반음식점·창고 복합 이용 물건은 감정가 대비 비율만으로 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다. 두 차례 유찰됐다는 사실 자체가 감정가 수준에서 시장의 응찰이 성립하지 않았다는 신호이므로, 감정가 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가·실질취득 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 985,867,000원 | 973,608,330원 | 1,188,848,125원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 690,106,900원 | 680,805,831원 | 1,481,650,624원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 483,074,829원 | 475,844,081원 | 1,686,612,374원 |
유찰이 추가되면 매수인의 실질취득액은 매각가와 함께 내려가지만, 그만큼 채권자의 미배당액은 늘어납니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 다만 적정 응찰가는 감정가 할인율이 아니라 현장 임대수익, 건물 상태, 음식점·창고의 영업 및 전용 가능성, 토지 형상과 규제를 반영해 따로 산정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 985,867,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 12,258,670원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 1,260,000,000원 | 973,608,330원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 박연성 | 400,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 충남신용보증재단 | 121,374,001원 | 0원 |
| 6. 갑구 3번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 17,791,602원 | 0원 |
| 7. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 5,814,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 6번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 57,476,852원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 을구 1번 중소기업은행 근저당에 배당되고, 그 뒤의 근저당과 가압류에는 배당재원이 남지 않습니다. 채권총액 2,162,456,455원 중 973,608,330원이 배당되어 1,188,848,125원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기지초등학교 북서측 인근이며, 주변에 관공서·각종 근린생활시설·학교·아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 현황 이용. 주차장 및 일반음식점, 창고 등으로 이용 중입니다. 실제 점유자와 각 공간의 사용 범위를 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·일반철골구조 기타지붕 3층이며, 외벽은 석재 붙임 등, 내부는 타일·인테리어, 바닥은 타일 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 있으나 정상 작동 여부는 미상입니다.
- 토지. 812㎡의 평지·부정형 토지로 상업용으로 이용되며, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함되고 일부 토지는 소로1류(폭 10m~12m)에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 두 차례 유찰된 상업용 복합 이용 물건으로, 음식점·창고·주차장 운영 목적과 맞는 매수자에게 수요가 집중될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 특정 임차인은 확인되지 않았지만 임대관계가 미상입니다. 음식점·창고·주차장 실제 이용자와 점유권원을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 기지시리 155-7 및 155-112, 건물과 제시외 수목의 위치·경계·포함 범위를 원본 목록과 현장에서 대조하세요.
- 설비 작동 점검. 위생·급배수·승강기·도시가스 설비의 정상 작동 여부가 확인되지 않았으므로 보수비를 별도로 검토하세요.
- 영업·용도 검토. 일반음식점·창고·주차장으로 이용 중인 현황과 제2종일반주거지역 및 교육환경 관련 제한이 향후 이용계획에 맞는지 확인하세요.
- 도로 저촉 확인. 소로1류(폭 10m~12m) 저촉 범위와 향후 도로계획이 사용면적 및 건축계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 재산정. 감정가 49.0%라는 비율 대신 임대수익, 공실 가능성, 보수비, 토지가치와 처분기간을 반영해 응찰 상한을 산정하세요.
- 조세·배당 변수. 당진시 압류와 당해세 존재 여부, 배당순위 및 실제 배당요구 내역을 매각기일 전 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸, 가격은 별도 검증”
이 물건은 등기상 권리관계만 보면 비교적 명료합니다. 2017년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류가 모두 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자들이 1,188,848,125원을 배당받지 못하는 현재 시나리오에서도 그 부족액이 매수인에게 넘어오지는 않습니다.
그러나 가격 판단은 다릅니다. 두 차례 유찰로 최저가가 감정가의 49.0%까지 내려왔어도, 이를 곧바로 시세보다 절반 싸다고 해석할 근거는 없습니다. 주차장·일반음식점·창고 복합 이용, 임대관계와 설비 작동 여부 미상, 부정형 토지 및 도로 저촉은 모두 가격과 환금성에 직접 영향을 주는 요소입니다. 권리는 통과, 가격과 현장은 보수적 검증. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 실제 수익성과 재매각 가능성을 얼마나 정확히 계산하느냐입니다.