대전지방법원 2025타경51293. 서산시 읍내동 ‘양우내안애퍼스트힐’ 113동 11층 1101호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 2022.05.20 전입한 김규석의 300,000,000원 임차보증금입니다. 말소기준으로 제시된 2025.05.01 강제경매개시결정보다 전입이 앞서고, 2022.05.11 확정일자까지 갖춰 원래 구조만 보면 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인입니다. 현재 최저가 264,000,000원에서 집행비용 4,496,000원을 제외하면 259,504,000원이 배당되고, 계산상 40,496,000원이 미배당으로 남습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 사실이 있습니다. 주택도시보증공사는 임차권자 김규석의 승계인으로서 2026.08.07 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 배당계산표상 남는 40,496,000원은 권리구조상 산출되는 금액이지만, 확약을 반영한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51293 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 읍내동 873 서산시읍내동양우내안애퍼스트힐 113동 11층 1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 72.608㎡ · 철근콘크리트구조 23층 건물 중 11층 · 사용승인 2018.09.21 |
| 소유자 | 태영숙 (2022.05.20 소유권이전 · 거래가액 315,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (3회 유찰, 현재 회차 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 316,230,505원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김규석 실제 임차인 1명 | 주거용 건물전부 2022.05.20 | 300,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정 2022.05.11 · 배당요구 | 실질 인수 0 주택도시보증공사 승계 · 2026.08.07 확약 |
등기된 주택임차권은 2024.04.29 설정됐고, 기초가 되는 전입은 2022.05.20, 확정일자는 2022.05.11입니다. 따라서 확약이 없었다면 현재 매각가 기준 미배당 보증금 40,496,000원이 매수인에게 남는 구조입니다. 다만 2026.08.07 확약은 김규석 임차보증금에 한해서 대항력과 잔존청구권을 포기하고 임차권등기 말소까지 동의한 것이므로 실질 인수는 0원입니다. 확약의 효력은 해당 임차인에게만 적용되며, 확약 밖 별도 임차인에 대한 자료는 이 사건에서 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 1.1% 낮을 뿐, 하락 추세는 -9.2%
같은 단지 ‘양우내안애퍼스트힐’ 전용 72.61㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 271,500,000원이지만 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 267,000,000원, 최신 거래 278,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 구간 추세 -9.2%를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 72.61㎡ | 18 | 278,000,000원 |
| 2026.06 | 72.61㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2025.12 | 72.61㎡ | 5 | 237,000,000원 |
| 2025.12 | 72.61㎡ | 5 | 293,000,000원 |
| 2025.11 | 72.61㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2025.10 | 72.61㎡ | 18 | 260,000,000원 |
| 2025.09 | 72.61㎡ | 15 | 268,000,000원 |
| 2025.09 | 72.61㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2025.08 | 72.61㎡ | 14 | 274,000,000원 |
| 2025.08 | 72.61㎡ | 23 | 265,000,000원 |
| 2025.07 | 72.61㎡ | 17 | 293,000,000원 |
| 2025.07 | 72.61㎡ | 18 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 267,000,000원 |
확약 반영 후 실질취득액은 현재 최저가와 같은 264,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 267,000,000원의 98.9%로, 차이는 3,000,000원에 불과합니다. 최신 거래 278,000,000원보다는 14,000,000원 낮지만, 최근 가격 흐름이 -9.2%라는 점을 함께 봐야 합니다. 따라서 “3회 유찰이니 크게 싸다”는 평가는 어렵고, 최근 평균보다 아주 조금 낮은 수준으로 보는 편이 데이터에 가깝습니다.
③ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,496,000원 |
| 1. 임차인 김규석 보증금 | 300,000,000원 | 259,504,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 316,230,505원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 김규석 보증금 300,000,000원 중 259,504,000원이 배당되고 40,496,000원이 부족합니다. 원래 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인 인수액이 되지만, 2026.08.07 확약에 따라 해당 잔존청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.7% 추정치이며 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 서산시 읍내동 소재 학돌초등학교 남서측 인근. 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물 중 11층 1101호, 사용승인일 2018.09.21. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류·중로2류·소로3류 관련 저촉 또는 접함 사항이 있습니다. 공시지가는 627,900원/㎡입니다.
- 단지·거래. 양우내안애퍼스트힐 943세대. 전용 72.61㎡ 실거래 표본은 237,000,000원부터 295,000,000원까지 분포하며 최근 12개월 평균은 267,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.07 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 별첨 확약서에서 직접 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 이행. 확약상 말소 동의가 존재하므로 낙찰 이후 실제 말소 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 현재 실질취득 264,000,000원은 최근 12개월 평균 267,000,000원의 98.9%입니다. 하락 추세 -9.2%를 반영하면 단순히 “시세보다 싸다”고 단정하기 어렵습니다.
- 회차 숫자 해석 주의. 3회 유찰로 표시되지만 현재 최저가는 감정가와 같은 264,000,000원입니다. 유찰 횟수 자체보다 실제 최저가와 최신 시세를 기준으로 판단해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인이 부재해 이용상황 및 내부 구조는 건축물 현황도면과 탐문조사 등을 통해 기재됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소는 명확, 가격 매력은 제한적”
이 사건은 첫인상과 결론이 크게 달라지는 유형입니다. 김규석의 보증금은 300,000,000원이고 전입·확정일자가 말소기준보다 앞서 있어, 확약이 없다면 현재 매각가에서 40,496,000원을 인수하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.08.07 대항력과 미변제 잔존청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원, 실질취득액은 현재 최저가와 같은 264,000,000원입니다.
문제는 가격입니다. 264,000,000원은 최근 12개월 평균 267,000,000원의 98.9%로 할인 폭이 1.1%에 불과합니다. 최신 거래 278,000,000원보다 낮기는 하지만 시장 추세가 -9.2%이고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 따라서 권리 리스크는 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 가격 메리트는 크지 않은 사건으로 보는 것이 균형적입니다. 권리는 통과, 가격은 보수적으로 접근할 구간입니다.
