대전지방법원 서산지원 2025타경51294. 서산시 석림동 서산센트럴코아루아파트 102동 1703호는 전용 64.9504㎡의 아파트입니다. 2019년 사용승인을 받은 337세대 단지로, 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 소유자는 최응준, 말소기준권리는 2025년 5월 1일의 강제경매개시결정입니다. 그런데 이보다 먼저 전입한 임차인 정현욱의 보증금 230,000,000원과 2024년의 주택임차권등기가 존재합니다. 일반적인 권리분석이라면 선순위 대항력 임차인의 보증금 인수를 가장 먼저 경계해야 하는 구조입니다.

이 사건을 다르게 만드는 것은 2026년 8월 7일자 확약서입니다. 매각물건명세서에 따르면 정현욱의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약에 따라 인수채무가 해소되는 상황과 확약이 적용되지 않는 상황을 구분해서 가격을 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 승계인의 확약

말소기준권리는 2025.05.01 강제경매개시결정입니다. 과거 효목새마을금고 근저당권 110,000,000원은 2022.03.04 이미 말소되었으므로 현재 살아 있는 선순위 근저당권으로 계산하지 않습니다. 반면 정현욱의 전입일은 2022.03.04, 확정일자는 2022.02.08이며 주택임차권등기까지 이루어져 있어, 확약이 없다면 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임대차로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.3억, 승계인은 별도 임차인이 아니다

실제 임차인은 정현욱 1명입니다. 주택도시보증공사는 정현욱의 승계인으로서 경매를 신청하고 확약서를 제출한 기관이지, 보증금이 별도로 발생한 추가 임차인이 아닙니다. 따라서 정현욱의 보증금 230,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 241,728,592원을 별개의 임대차보증금으로 더해서는 안 됩니다.

확약의 효력은 정현욱의 보증금 반환채권을 승계한 주택도시보증공사의 권리 범위에 한정됩니다. 다른 임차인이나 점유자의 독립적인 권리까지 포기시키는 것은 아닙니다. 입찰 전 보증금 채권의 전액 승계 여부와 확약서 원본, 임차권등기 말소 이행 가능성을 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 확약의 효력이 가격 판단을 뒤집는다

비교 대상은 같은 단지 서산센트럴코아루아파트의 전용 64.95㎡ 거래입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 230,750,000원, 최신 거래는 2026년 8월 235,000,000원입니다. 가격 판단은 전체 과거 평균보다 이 최근 거래군을 우선합니다.

최근 12개월 거래가격 범위는 213,000,000원~245,000,000원입니다. 이번 최저가 157,500,000원은 최근 평균보다 73,250,000원 낮고, 최신 거래 235,000,000원보다 77,500,000원 낮습니다. 확약이 유효하고 별도 인수권리가 없다면 가격상 할인 폭은 분명합니다.

하지만 확약이 무효이거나 적용 범위 밖의 보증금 채무가 남는 상황에서는 해석이 달라집니다. 제시된 미배당 인수액을 더한 실질 부담 233,005,000원은 최근 평균보다 2,255,000원 높습니다. 따라서 이 사건의 가격 메리트는 단순한 유찰 할인율보다 잔존 보증금 청구 포기가 실제로 효력을 갖는지에 달려 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 157,500,000원 가정)

집행비용 추정액 3,005,000원을 제외한 154,495,000원이 임대차보증금 우선변제에 배정되는 구조입니다. 주택도시보증공사의 경매신청 청구액 241,728,592원에 대한 별도 순위 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여도 없습니다. 다만 승계된 보증금 채권과 신청채권을 서로 독립된 보증금으로 이중 계산해서는 안 됩니다.

배당은 주어진 추정 순위를 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9%를 적용한 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 아래 매각대금 배분은 확약의 유무와 별개로 제시된 배당 추정에 기초합니다. 확약에 따른 매수인 인수채무 포기는 배당액과 구분하여 판단해야 합니다.

⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 확약이 없으면 가격이 고정되는 함정

이 사건에서 가장 중요한 비교입니다. 대항력 있는 임차인의 잔존 보증금을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가격이 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 실질취득 부담은 보증금 230,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 집행비용 추정액의 차이 때문에 회차별 합계에는 소폭 차이가 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 서산시 석림동 소재 석림근린공원 북서측 인근에 위치합니다. 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건 및 도로·주차 상태는 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2019.03.28 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 해당 호수는 지상 20층 중 17층이며 방 3, 욕실 2, 주방, 거실, 발코니 및 드레스룸 등으로 이용됩니다. 도시가스 난방 및 승강기 등의 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 속하며, 중로2류 저촉 및 소로1류·소로2류 접합 사항이 있습니다. 공시지가는 681,800원/㎡이고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 337세대 규모이며, 비교 거래 12건의 가격 범위는 213,000,000원~245,000,000원입니다. 같은 단지 경매 통계상 평균 유찰 6.1회 및 낙찰률 0.0%가 제시되어 있어, 실제 재매각 가능성과 매수 수요는 신중하게 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.08.07자 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각물건명세서와 확약서 원본에 기재되어 있는지 확인해야 합니다.
• 승계 범위 검증. 주택도시보증공사가 정현욱의 보증금 반환채권 전액을 유효하게 승계했는지, 정현욱 본인에게 별도로 남는 청구권이 있는지 확인해야 합니다. 확약은 승계 범위 밖 독립적인 임차권까지 자동 해소하지 않습니다.
• 임차권등기 말소 절차. 을구 3번 주택임차권등기가 실제로 말소될 수 있는지, 확약의 이행 조건 및 말소 관련 서류를 확인해야 합니다.
• 점유·명도 상태. 임차권등기가 존재한다고 현재 점유자가 정현욱이라고 단정할 수는 없습니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 시세 기준 유지. 확약 유효 시 최저가는 최근 평균의 68.3%지만, 확약 부재 시 실질취득 부담은 233,005,000원입니다. 인수 여부가 확인되기 전에는 최저가만으로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
• 반복 유찰 사유. 현재 5회 유찰이고 단지 경매 평균은 6.1회 유찰입니다. 입찰 수요, 거래 유동성, 물건 상태 및 권리 부담이 반복 유찰의 원인이었는지 검토해야 합니다.
• 미납 관리비·부대비용. 공용부분 관리비 체납, 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용, 수리비 등 매각대금 외의 부담을 별도로 확인해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역, 확약서 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “이 물건의 가격은 확약서가 결정한다”

서산센트럴코아루아파트 1703호는 겉으로 보면 감정가 225,000,000원짜리 아파트를 157,500,000원에 입찰할 수 있는 물건입니다. 최근 12개월 평균 230,750,000원과 비교해도 할인 폭이 큽니다.

그러나 이 사건에서 가격보다 먼저 판단해야 하는 것은 230,000,000원 보증금의 법적 처리입니다. 선순위 대항력 임차인 정현욱의 임차권이 존재하며, 단순 배당 추정으로 계산하면 매수인이 인수할 잔액은 75,505,000원입니다. 확약이 없다면 실질취득 부담은 233,005,000원에 달해 최근 평균 시세보다 높습니다.

다행히 정현욱의 승계인인 주택도시보증공사는 대항력 포기·잔존 보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의를 담은 확약서를 제출했습니다. 그 효력과 승계 범위가 확인된다면 해당 보증금의 실질 인수액은 0원이 되고, 최저가 157,500,000원은 최근 실거래에 비해 낮은 취득가격으로 평가할 수 있습니다.

그렇더라도 5회 유찰과 단지 평균 6.1회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 환금성 지표는 무시하기 어렵습니다. 결론은 “확약이 유효하면 가격 매력은 있으나, 승계·말소와 재매각 가능성 검증이 우선”입니다. 확약서 원본과 보증금 채권의 승계 범위를 확인하지 않은 채 최저가만 보고 입찰하는 것은 피해야 합니다.