77,175,000원
대전지방법원 2025타경51294. 서산시 석림동 ‘서산센트럴코아루아파트’ 102동 17층 1703호, 전유면적 64.9504㎡ 아파트입니다. 감정가 225,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 77,175,000원까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
임차인 정현욱은 2022.03.04. 전입과 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.02.08.입니다. 말소기준으로 제시된 2025.05.01. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖췄으며, 2024.03.05. 보증금 230,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 배당요구를 했더라도 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51294 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 제102동 제17층 제1703호 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(아파트) · 전유 64.9504㎡ · 방3·욕실2·주방·거실·발코니·드레스룸 · 지상20층 중 17층 |
| 소유자 | 최응준 (2022.04.01. 매매, 거래가 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 77,175,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 241,728,592원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 사용승인 / 규모 | 2019.03.28. / 337세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 남는다
2020.04.03. 설정된 효목새마을금고 근저당권 110,000,000원은 2022.03.04. 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 이 말소된 근저당이 아니라, 2022.03.04. 전입·점유를 갖춘 정현욱의 임차권입니다. 임차권등기는 2024.03.05. 이뤄졌지만 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 강제경매개시결정일보다 앞섭니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정현욱 실제 임차인 1명 | 주거용 건물 전부 임차권등기 | 230,000,000원 | 2022.03.04. 2022.02.08. | 대항력 있음 우선변제 미배당 승계 |
② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다
같은 단지 동일 면적 64.95㎡의 최근 12개월 실거래 12건은 210,000,000원~245,000,000원이고, 평균은 225,833,333원입니다. 최신 거래는 2026.06.의 245,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 64.95㎡ | 16 | 245,000,000원 |
| 2026.06 | 64.95㎡ | 15 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 64.95㎡ | 6 | 233,000,000원 |
| 2026.05 | 64.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.03 | 64.95㎡ | 14 | 235,000,000원 |
| 2026.03 | 64.95㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 64.95㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 64.95㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 64.95㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.02 | 64.95㎡ | 7 | 234,000,000원 |
| 2026.02 | 64.95㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 225,833,333원 |
최저가만 비교하면 최근 시세의 34.2%에 불과해 보이지만, 이는 매수인이 떠안을 임차보증금을 제외한 숫자입니다. 현재 회차 실질취득 231,789,150원은 최근 12개월 평균보다 5,955,817원 높고, 평균의 102.6%입니다. 최신 거래 245,000,000원보다는 낮지만, 최근 평균보다 비싼 만큼 “세 번 유찰돼 시세보다 싸다”는 평가는 성립하지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 77,175,000원 | 154,614,150원 | 231,789,150원 |
| 4회 유찰 시 | 54,022,500원 | 177,349,905원 | 231,372,405원 |
| 5회 유찰 시 | 37,815,750원 | 193,264,934원 | 231,080,684원 |
③ 예상배당표 (매각가 77,175,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,789,150원 |
| 1. 임차인 정현욱 보증금 | 230,000,000원 | 75,385,850원 |
| 미배당 보증금 · 매수인 인수 | - | 154,614,150원 |
| 2. 효목새마을금고 근저당 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 241,728,592원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 임차보증금에 배당되지만, 보증금 전액에는 미치지 못합니다. 효목새마을금고 근저당은 등기상 2022.03.04. 말소됐으며, 주택도시보증공사는 임차보증금반환채권의 양수인이므로 정현욱 보증금과 별개의 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석림근린공원 북서측 인근이며, 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상20층 건물의 17층으로, 사용승인일은 2019.03.28.입니다.
- 설비. 도시가스 난방, 위생·급배수·전기·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지의 아파트 부지이며, 간선도로 접근과 도로·주차 여건은 보통입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 중로2류 저촉 및 소로1류·소로2류 접합 상태입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 면적 최근 거래 12건이 확인되고 최신 거래도 존재하지만, 실질취득가가 최근 평균 이상이어서 매도차익 여유가 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 총취득액 계산. 입찰가에 임차보증금 미배당 인수액을 더해 판단해야 합니다. 현재 기준 총액은 231,789,150원입니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어 총취득액은 약 230,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
- 배당표 원본 확인. 실제 배당액이 줄어들면 매수인의 보증금 인수액은 그만큼 커질 수 있습니다.
- 채권양수 관계 확인. 주택도시보증공사는 임차인의 임차보증금반환채권 양수인이므로 임차인과 별개의 보증금으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 대조해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 등 낙찰 후 부담 가능 금액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,717만원짜리 아파트”가 아니다
이 물건을 최저가 77,175,000원의 아파트로 보면 판단이 완전히 어긋납니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 230,000,000원이 있고, 현재 예상배당 후에도 154,614,150원이 남아 매수인이 인수하기 때문입니다. 현재 회차 실질취득은 231,789,150원으로 최근 12개월 실거래 평균 225,833,333원보다 높습니다.
추가 유찰을 기다려도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 총취득액은 약 231,000,000원대로 유지됩니다. 최신 거래 245,000,000원보다는 낮지만 최근 평균 이상의 가격이고, 세 차례 유찰에도 실질 할인은 만들어지지 않았습니다. 표면 최저가는 낮지만 실질 가격은 낮지 않은 대항력 인수형입니다.