인수 권리는 없고 실질취득은 최근 시세의 76.8% — 인천 영남탑스빌 2501호

인천지방법원 2025타경508371. 인천 서구 마전동 영남탑스빌 115동 최상층인 25층 2501호, 전용 200.18㎡ 아파트입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2005년 10월 31일 설정된 채권최고액 244,800,000원의 한국스탠다드차타드제일은행 근저당입니다. 그보다 앞선 2002년 인천광역시서구 압류는 2003년 5월 해제로 이미 말소됐으므로, 현재 매수인이 떠안을 선순위 압류는 없습니다.

말소기준 이후에는 채권최고액 93,600,000원의 추가 근저당, 주식회사 비에스온의 채권최고액 1,290,000,000원 근저당, 노남이의 100,000,000원 가압류, 부평구와 국의 압류, 두 건의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 등기상 채권총액은 매각대금을 크게 넘지만, 그 미배당액이 낙찰자에게 채무로 승계되는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 인수 없이 매각으로 정리

2002년 압류는 말소기준권리보다 앞서지만 2003년 해제로 말소돼 인수 대상이 아닙니다. 따라서 실제 권리분석의 기준점은 2005년 10월 31일 근저당이며, 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 소유자 조성흠의 소유권이전은 두 건의 경매개시결정 등기 이후에 이뤄진 증여 취득입니다.

② 점유자 분석 — 소유자와 동일인, 대항력 없음

조성흠의 전입일은 말소기준 근저당 설정일인 2005년 10월 31일보다 하루 늦은 2005년 11월 1일입니다. 따라서 임차인이라고 보더라도 선순위 대항력을 갖추지 못합니다. 더구나 조성흠은 2026년 1월 26일 증여로 소유권을 취득한 현 소유자와 동일인입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 이 점유 신고를 근거로 낙찰자가 보증금을 인수할 구조는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 23.2% 낮다

영남탑스빌 동일 면적 200.18㎡의 실거래 표본 12건입니다. 전체 평균은 450,666,666원이지만, 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 평균 454,000,000원과 최신 거래 450,000,000원을 우선했습니다. 최근 구간은 이전 구간보다 1.3% 높은 흐름으로, 하락 추세가 확인되는 자료는 아닙니다.

현재 최저가이자 실질취득액인 348,600,000원은 최근 12개월 평균 454,000,000원보다 105,400,000원 낮고, 비율로는 76.8%입니다. 최신 거래 450,000,000원과 비교해도 101,400,000원 낮은 77.5% 수준입니다. 감정가 498,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높았지만, 1회 유찰로 현재 가격에는 실거래 대비 할인 폭이 생겼습니다.

④ 예상배당표 (매각가 348,600,000원 가정)

채권자 총 청구액 1,728,400,000원 중 예상 배당액은 342,919,600원이며, 예상 미배당액은 1,385,480,400원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있지만, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 마전동, 인천지하철 1호선 마전역 북동측에 인접하며 주변은 아파트단지와 각급 학교, 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
• 교통. 영남탑스빌 단지 주출입구에 마전역이 있고, 인근 도로에 광역버스와 시내버스 정류장이 있습니다.
• 이용상태. 공부상 아파트이며 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스래브지붕 지상 25층 건물의 25층 2501호이며, 위생·급배수·소화전·승강기·난방·주차장 설비가 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역, 교육환경 보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
• 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,781,000원/㎡, 단지 토지면적은 57,201.8㎡입니다.
• 환금성. 1,042세대 단지이고 동일 면적 거래는 확인되지만, 전용 200.18㎡ 대형 평형이라 일반 중소형 아파트보다 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유 관계 확인. 현황조사상 조성흠과 등기부상 현 소유자 조성흠이 동일인입니다. 가족·관계인 점유와 실제 인도 대상자를 매각물건명세서 및 현장조사로 재확인하세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 전용 200.18㎡는 수리 범위에 따라 비용 차이가 커질 수 있습니다.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있습니다. 낙찰자 인수 권리는 아니더라도 당해세와 배당 순위는 교부청구서 및 배당요구 내역으로 확인하세요.
• 실거래 상한 설정. 최근 12개월 평균 454,000,000원과 최신 거래 450,000,000원을 기준으로 취득세·수리비·명도비용을 차감해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 대형 면적 매도기간. 가격 할인만 보지 말고 향후 매도 시 전용 200.18㎡의 수요층과 예상 보유기간을 함께 계산하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 금액을 관리사무소에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — 권리는 합격, 가격도 여유가 있다

이 물건은 복잡해 보이는 등기 이력과 큰 채권총액에 비해 매수인 권리구조는 단순합니다. 말소기준보다 앞선 압류는 이미 해제됐고, 남아 있는 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 점유 신고자 조성흠도 현 소유자와 동일하며 전입일이 말소기준보다 늦어 보증금 인수액은 0원입니다.

가격은 현재 최저가 348,600,000원이 최근 12개월 평균 454,000,000원의 76.8%로, 신건 감정가와 달리 1회 유찰된 현 회차에는 실거래 대비 할인 폭이 있습니다. 다만 전용 200.18㎡ 대형 면적, 폐문부재로 확인하지 못한 내부 상태, 세금 압류와 실제 명도 관계를 감안해야 합니다. 권리와 가격은 긍정적이지만, 환금성과 현장 확인이 최종 응찰가를 결정하는 물건입니다.