최저가가 최근 실거래 대비 낮아 가격 매력은 있으나 지분매각 구조와 공유자 우선매수권이라는 특수성이 있어 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 현재 회차로 가격 자체는 매력적입니다. 다만 일반적인 아파트 전체 매각이 아니라 공유자 임창빈 지분 2분의 1 전부 매각이라는 점이 핵심입니다. 권리상 인수 부담은 없지만 공유자의 우선매수신고 가능성과 지분 매수 후 환금성을 반드시 고려해야 합니다.
감정가 / 최저가
364,000,000원 / 254,800,000원
1회 유찰
실거래 평균
671,250,000원
최근 12건
최저가 ÷ 시세
38.0%
가격 메리트
매수인 인수
0원
인수 권리 없음
인천지방법원 2025타경508384. 인천 청라국제도시 내 인천청라시티프라디움 633동 502호 아파트입니다. 전용면적은 84.9995㎡이며 현재 매각 대상은 전체가 아닌 임창빈 공유자 지분 2분의 1입니다. 등기상 신한은행 근저당은 이미 말소되었고 이후 발생한 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸됩니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경508384
소재지
인천광역시 서구 청라동 84-7 인천청라시티프라디움 633동 5층502호
물건종류 / 면적
아파트 · 전용 84.9995㎡
소유자
박은희, 임창빈 (각 2분의 1 공유)
감정가 / 최저가
364,000,000원 / 254,800,000원
신청채권자 / 청구액
삼성증권주식회사 / 4,984,012,289원
매각기일
2026.07.15
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 정리
등기상 2022년 설정된 신한은행 근저당은 이미 말소된 상태입니다. 이후 삼성증권, 한국투자증권, 하나증권 등 다수 가압류와 세무서·서구 압류가 존재하지만 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 후 소멸 대상입니다. 매수인이 인수하는 권리는 없습니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 지분매각 변수 존재
인천청라시티프라디움 동일 평형 최근 실거래 12건 기준 평균은 671,250,000원입니다. 현재 최저매각가 254,800,000원은 최근 12개월 평균 대비 38.0% 수준입니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.04
85.0㎡
6
675,000,000원
2026.03
84.99㎡
14
685,000,000원
2026.02
84.99㎡
16
730,000,000원
2026.02
84.99㎡
13
670,000,000원
2025.12
84.99㎡
6
680,000,000원
평균
-
12건
671,250,000원
⚠️ 공유지분 매각 주의 가격은 낮지만 일반 낙찰처럼 아파트 전체 소유권을 취득하는 구조가 아닙니다. 공유자 우선매수신고는 1회 행사 가능하며, 지분 취득 후 사용·처분 과정에서 공유관계 조정이 필요할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 254,800,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
4,367,200원
가압류 · 삼성증권주식회사
100,000,000원
100,000,000원
가압류 · 한국투자증권주식회사
3,987,161,599원
150,432,800원
기타 가압류·압류
3,379,933,522원 이상
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 실거래 평균보다 크게 낮지만 지분매각 특수성 반영 필요
✅ 권리 관점 근저당 및 후순위 가압류·압류는 정리되며 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 입찰 전 확인 본건 핵심 위험은 권리가 아니라 공유지분 매각입니다. 공유자 우선매수권 행사 여부와 지분 취득 후 환금성을 검토해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
지분매각 확인. 임창빈 지분 2분의 1 전부 매각 물건입니다.
공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회 행사 가능합니다.
권리 검토. 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다.
가격 판단. 최저가는 최근 실거래 평균 대비 낮지만 지분 특수성을 감안해야 합니다.
맺으며 — “싸지만 일반 아파트 경매와 다르다”
청라시티프라디움 502호는 권리상 인수 부담이 없는 물건입니다. 최근 실거래 평균 6.71억 대비 최저가 2.548억은 가격만 보면 상당한 할인 구간입니다. 다만 이번 매각은 전체 아파트가 아닌 공유지분 매각이라는 점이 가장 큰 변수입니다. 권리는 안전하지만, 지분매각이라는 구조를 이해한 입찰이 필요한 물건입니다.
사건 개요
단지 평균
1.0회 유찰
소재지
인천광역시 서구 청라동 84-7 인천청라시티프라디움 633동 5층502호
법원·사건
인천지방법원
·2025타경508384
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-07-15 10:00
·219호 법정
물건
인천청라시티프라디움 633동 5층502호
철근콘크리트구조 84.9995㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
인천광역시 서구 청라동 84-7 인천청라시티프라디움 633동 5층502호
2025-04-03 14:50
- 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수 없으나, 소유자 및 가족외 전입세대는 조사되지 아니 함
- 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착해 놓았음.
- 본건 주소지내 전입세대확인서,주민등록등본, 외국인체류확인서 각 첨부
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
