확약이 유효하면 실질취득 44,247,000원, 무효면 보증금 규모로 되돌아간다 — 인천 천지샵빌라 401호

인천지방법원 2025타경508424. 미추홀구 숭의동 천지샵빌라 4층 401호, 전용 50.63㎡ 다세대주택입니다. 감정가 129,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가는 44,247,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 최근 실거래 평균 100,000,000원의 44.2%에 불과하지만, 이 물건은 낮은 최저가만 보고 접근하면 안 되는 전형적인 선순위 임차권 사건입니다.

등기상 현재 소유자는 최원순이며 2014.09.05. 거래가 85,000,000원에 취득했습니다. 과거 설정됐던 인천수산업협동조합·이리신용협동조합·농협은행·중소기업은행 근저당은 각각 후속 말소등기로 정리됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2024.02.08. 등기된 한국토지주택공사 명의 주택임차권과 2025.03.25. 강제경매개시결정의 선후관계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다

말소기준은 2025.03.25. 접수된 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 임대차계약 2021.12.21., 확정일자 2021.12.22., 주민등록 2022.01.05., 점유개시 2022.01.13.의 요건을 갖춘 뒤 2024.02.08. 등기됐습니다. 따라서 확약이 없다면 매각만으로 제거되지 않는 선순위 대항력 임차권입니다.

② 임차인·보증기관 승계 분석

실제 임차인 신고는 0명입니다. 아래 한국토지주택공사 1건은 실제 점유 임차인을 추가로 한 명 더 의미하는 것이 아니라, 보증금 채권을 행사하는 보증기관 승계권자입니다. 따라서 보증금 128,970,000원은 한 번만 반영합니다. 현장 임대관계는 미상으로 조사돼 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.

배당요구일 2024.02.08. · 주택임차권등기 범위: 제4층 제401호 50.63㎡ 전부. 확약에 따른 인수 0원은 을구 순위 9번 임차권에 한정됩니다.

③ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 룰상 총부담은 고정

이 표가 보여주는 핵심은 단순합니다. 확약을 제외하면 최저가가 44,247,000원에서 30,972,899원, 21,681,029원으로 낮아져도 인수액은 85,919,446원에서 98,954,613원, 108,079,230원으로 증가합니다. 따라서 유찰가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 가격 메리트는 말소 동의확약이 실제로 적용될 때만 성립합니다.

④ 시세 비교 — 확약 적용 실질취득을 기준으로 본다

천지샵 동일 면적 50.63㎡의 최근 12개월 실거래는 2건입니다. 2024.03. 2층이 80,000,000원, 2024.06. 3층이 120,000,000원에 거래됐으며 평균은 100,000,000원입니다. 거래 표본이 2건뿐이므로 가격 추세를 단정하기보다는 개별 층·상태를 직접 비교해야 합니다.

말소 동의확약을 적용한 실질취득 44,247,000원은 최근 12개월 평균 100,000,000원의 44.2%입니다. 최신 거래 120,000,000원과 비교해도 가격 차이가 큽니다. 그러나 확약을 적용할 수 없다면 최저가에 미배당 보증금 85,919,446원이 더해지므로, 실질부담은 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃도는 방향으로 바뀝니다. 이 사건은 가격이 싼 물건이 아니라, 확약이 유효할 때만 싸지는 물건입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 44,247,000원 가정)

배당표상 미배당 보증금은 85,919,446원이지만, 매각물건명세서에 명시된 말소 동의확약을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.7% 추정치이며, 실제 배당은 세금·집행비용 확정액 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 4층 401호입니다.
• 입지. 숭의4동 행정복지센터 동측 인근으로, 다세대·단독 및 다가구주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 제물포역이 있습니다.
• 도로. 사다리형 토지로 북측 폭 약 4미터 도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 184.0㎡이며 공시지가는 1㎡당 1,656,000원입니다.
• 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
• 환금성. 총 7세대 소규모 다세대이고 최근 실거래가 2건뿐이므로 매수층과 재매각 기간을 보수적으로 산정해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소 동의확약서 원문. 제출 주체, 대상 권리, 효력 발생 조건과 매각 후 말소 절차가 을구 순위 9번 주택임차권 전액에 적용되는지 확인하세요.
• 확약 적용범위. 확약은 한국토지주택공사 명의 주택임차권에만 적용됩니다. 별도 점유자·전입자·임차권이 있는지는 현황조사와 주민등록 열람으로 다시 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 신고는 실제 임차인 1명을 추가하는 것이 아니라 보증금 채권 승계 신고입니다. 보증금 128,970,000원을 중복 계산하지 마세요.
• 두 가지 입찰가표. 확약 적용 시와 미적용 시를 분리하세요. 미적용 시에는 최저가 외에 85,919,446원 인수를 반드시 포함해야 합니다.
• 현장 점유. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 공실 여부, 명도 상대방과 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
• 소규모 다세대 환금성. 최근 거래 2건과 총 7세대라는 점을 감안해 보수적인 매도기간과 수리비를 적용하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 확약서, 현황조사서와 배당요구 서류를 입찰 직전 다시 대조하세요.

맺으며 — “가격이 아니라 확약을 사는 사건”

이 물건의 최저매각가 44,247,000원은 최근 12개월 실거래 평균 100,000,000원의 44.2%입니다. 그러나 이 숫자만으로는 아무 결론도 낼 수 없습니다. 선순위 주택임차권 보증금은 128,970,000원이고, 현재 회차에서 미배당되는 85,919,446원은 원칙적으로 매수인 부담입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 보증금 규모에 머뭅니다.

반전은 매각물건명세서에 기재된 서울보증보험 주식회사의 말소 동의확약서입니다. 이 확약을 적용하면 해당 임차권의 인수는 실질 0원*, 실질취득은 44,247,000원으로 계산됩니다. 이때에만 실거래 대비 가격 메리트가 살아납니다. 다만 총 7세대 소규모 다세대, 3회 유찰, 제한적인 실거래 표본을 고려하면 환금성은 보수적으로 봐야 합니다. 결론은 명확합니다. 확약 확인 전에는 보류, 확약의 전액 말소 효력이 확인되면 조건부 검토.