인천지방법원 2025타경508433. 인천광역시 남동구 만수동 941-22 지층2호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 박장우이고, 말소기준은 2013.08.21 대림동새마을금고의 채권최고액 19,200,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 정현성의 근저당권 100,000,000원과 대림동새마을금고의 임의경매개시결정, 국·안산시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않았고 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리의 핵심 위험은 선순위 임차보증금이나 인수 근저당이 아니라, 지층 물건의 실제 상태와 가격의 비교 가능성에 있습니다. 특히 시세자료는 본건과 면적이 일치하지 않아 숫자만 보고 가격 메리트를 확정하는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508433 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 941-22 지층2호 · 인천광역시 남동구 구월남로355번길 12 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 비교대상 면적 38.54㎡ · 지층2호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 박장우 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 31,360,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 15,396,560원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
| 사용승인일 | 1988.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 을구 5번 대림동새마을금고 근저당권입니다. 2013.08.21 설정된 채권최고액 19,200,000원의 근저당이 말소기준이고, 2024.11.13 정현성의 채권최고액 100,000,000원 근저당과 2025.03.25 임의경매개시결정, 2026.02.09 국 압류, 2026.03.30 안산시 압류는 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 29.9%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
확인된 거래자료는 인향빌라4차(6동)의 전용 33.1㎡ 거래입니다. 거래가는 모두 105,000,000원이지만, 본건 비교대상 면적은 38.54㎡이고 면적 일치 여부도 불일치로 확인돼 동일조건 실거래로 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 33.1㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2022.03 | 33.1㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2021.08 | 33.1㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 평균 | 33.1㎡ | 3건 | 105,000,000원 |
현재 최저매각가 31,360,000원은 위 거래금액의 29.9%입니다. 그러나 최신 거래가 2022.09이고 거래면적도 본건과 일치하지 않습니다. 추세 수치는 0.0%이지만 표본 자체가 제한적이므로, 이를 근거로 현재 지층2호의 적정 시세를 105,000,000원으로 고정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 964,480원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 대림동새마을금고 | 19,200,000원 | 19,200,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 정현성 | 100,000,000원 | 11,195,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 119,200,000원 중 예상배당은 30,395,520원이고 미배당은 88,804,480원입니다. 정현성 근저당에서 미배당이 발생하지만 이는 매수인 인수가 아니라 매각으로 소멸하는 후순위 채권의 미회수입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 31,360,000원 | 30,395,520원 | 88,804,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 21,952,000원 | 21,156,864원 | 98,043,136원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 15,366,399원 | 14,689,804원 | 104,510,196원 | 0원 |
현재 회차와 3회 유찰 시나리오에서는 신청채권자 대림동새마을금고가 19,200,000원을 배당받는 구조이고, 4회 유찰 시에는 14,689,804원으로 신청채권 15,396,560원도 충족되지 않습니다. 그러나 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문일여자고등학교 서측 인근이며, 주위는 아파트단지·다세대주택·주상용부동산 등이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 만수역이 소재하며 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브위 기와지붕, 지하1층·지상2층 건물로 사용승인일은 1988.08.31입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수 설비와 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약8미터 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 225.9㎡, 공시지가는 1,512,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지층 가격 확인. 확인 실거래는 1층 자료이므로 지층2호의 실제 거래가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 면적 불일치 확인. 본건 비교대상 면적 38.54㎡와 실거래 표본 33.1㎡가 일치하지 않습니다. 105,000,000원을 본건 시세로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 호실 표지 확인. 세대출입문 표지판 ‘102’와 앞세대 출입문 ‘B03’ 표기가 함께 기재돼 있어 현장에서 대상 호실을 정확히 특정해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고가 없더라도 현장 점유상태와 인도 가능 여부를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 압류 관련 확인. 국·안산시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸하나, 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 호실·점유상태를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘지층의 실제 가격’을 봐야 한다
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2013.08.21 대림동새마을금고 근저당권이 말소기준이고 뒤의 정현성 근저당, 경매개시결정, 국·안산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 2회 유찰된 최저가 31,360,000원만 보고 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 실거래 105,000,000원은 33.1㎡·1층·2022년 거래이고 본건은 38.54㎡·지층이라 직접 비교가 어렵습니다. 또한 출입문 호실표지 차이도 확인 대상입니다. 결론적으로 권리는 비교적 단순하지만, 가격·지층·호실 확인이 승부처인 물건입니다.
