인천지방법원 2025타경508618. 영종국제도시 화성파크드림 895동 21층 2102호, 전용 73.752㎡ 아파트입니다. 소유자 김영춘은 2019년 12월 26일 거래가 295,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 농협은행 명의의 채권최고액 156,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 재단법인강원테크노파크 근저당과 다수의 가압류는 낙찰로 소멸합니다.
등기표면은 여러 가압류와 경매 이력 때문에 복잡하지만, 매수인에게 남는 금전 인수는 0원으로 계산됩니다. 핵심 변수는 권리보다 가격과 점유관계입니다. 조사상 권대훈은 2020년 1월 10일 전입해 말소기준일보다 늦지만, 같은 사람이 2024년 12월 26일 말소기준 근저당권을 대위변제로 승계했습니다. 단순 임차인인지 관계인인지, 실제 임대차가 존재하는지는 원본 계약과 점유 현황을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508618 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1889-2 영종국제도시 화성파크드림 제895동 제21층 제2102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 73.752㎡ · 지상 38층 중 21층 |
| 단지 | 영종국제도시화성파크드림 · 657세대 · 2019.09.25 준공 |
| 소유자 | 김영춘 (2019.12.26 소유권이전 · 거래가 295,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 448,000,000원 / 313,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 신용보증기금 / 156,765,755원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유관계는 확인
말소기준은 2019.12.26 농협은행 근저당권 156,000,000원입니다. 이 근저당은 농업협동조합자산관리회사를 거쳐 권대훈에게 이전됐지만, 권리의 설정 순위는 2019년 12월 26일을 그대로 유지합니다. 2021년 재단법인강원테크노파크 근저당과 2023년 이후 가압류·경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유 분석
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권대훈 | 2020.01.10 | 2025.05.02 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
전입일은 말소기준일인 2019년 12월 26일보다 늦어 대항력이 없으므로, 보증금이 존재하더라도 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 할인과 최신 저가 거래가 충돌
영종국제도시화성파크드림 동일 면적 전용 73.75㎡의 확인된 실거래 12건입니다. 전체 평균은 408,166,666원이지만 과거 4억원대 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 6건 평균 397,666,666원, 최신 거래 300,000,000원, 최근 거래 추세 -5.0%를 우선해 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 73.75㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 73.75㎡ | 26 | 418,000,000원 |
| 2026.01 | 73.75㎡ | 30 | 418,000,000원 |
| 2026.01 | 73.75㎡ | 26 | 425,000,000원 |
| 2025.10 | 73.75㎡ | 29 | 420,000,000원 |
| 2025.10 | 73.75㎡ | 11 | 405,000,000원 |
| 2025.03 | 73.75㎡ | 13 | 412,000,000원 |
| 2024.06 | 73.75㎡ | 15 | 415,000,000원 |
| 2024.06 | 73.75㎡ | 26 | 415,000,000원 |
| 2024.05 | 73.75㎡ | 21 | 410,000,000원 |
| 2024.02 | 73.75㎡ | 37 | 435,000,000원 |
| 2023.10 | 73.75㎡ | 29 | 425,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 397,666,666원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 408,166,666원 |
현재 실질취득액 313,600,000원은 최근 12개월 평균의 78.9%로 평균 대비 84,066,666원 낮습니다. 그러나 가장 최근인 2026년 3월 거래가 300,000,000원이므로, 현재 최저가는 최신 거래보다 13,600,000원 높은 104.5%입니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 5.0% 하락한 상황까지 고려하면, 전체 평균이나 최근 평균만으로 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 313,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,190,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 농협은행 설정(권대훈 승계) | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 재단법인강원테크노파크 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 한국투자저축은행 | 20,007,015원 | 20,007,015원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 중소기업은행 | 97,929,745원 | 96,402,585원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 15,162,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 48,022,670원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 129,912,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 중소기업은행 | 7,909,587원 | 0원 |
| 9. 갑구 10번 가압류 · 한국무역보험공사 | 18,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 11번 가압류 · 한국무역보험공사 | 27,900,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 12번 경매개시결정 · 농협은행 | 156,765,755원 | 0원 |
| 12. 갑구 13번 가압류 · 서울신용보증재단 | 40,052,698원 | 0원 |
| 13. 갑구 14번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 142,780,701원 | 0원 |
| 14. 갑구 15번 가압류 · 서울보증보험 | 10,410,860원 | 0원 |
| 15. 갑구 17번 강제경매 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 총 청구액은 906,853,031원, 채권자 예상배당은 308,409,600원, 미배당은 598,443,431원입니다. 후순위 채권의 미배당액은 매수인에게 승계되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 권대훈의 보증금·확정일자가 미상이라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
유찰 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 313,600,000원 | 308,409,600원 | 598,443,431원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 219,520,000원 | 215,646,720원 | 691,206,311원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 153,664,000원 | 150,712,704원 | 756,140,327원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 38층 건물의 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 본건은 21층입니다.
- 입지. 영종1동행정복지센터 동측 인근으로 아파트·공동주택·공원·학교·근린생활시설이 주변에 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 공시지가는 1,445,000원/㎡입니다.
- 환금성. 657세대, 2019년 준공 단지로 동일 면적 거래 12건이 확인되지만, 거래가는 300,000,000원부터 435,000,000원까지 편차가 크고 최근 추세는 -5.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 재검토. 최근 평균 397,666,666원보다 낮다는 점만 보지 말고, 최신 거래 300,000,000원과 최근 하락 추세 -5.0%를 우선 반영하세요.
- 동일 인물 관계 확인. 권대훈이 점유·배당요구자이면서 말소기준 근저당권의 현재 승계인입니다. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 대위변제 자료와 실제 점유 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 우선변제 변동 가능성. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 최우선변제 대상 여부와 배당표 변동 가능성을 원본 서류에서 점검하세요.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 점유자가 권리관계인일 수 있으므로 인도명령과 협의명도에 필요한 일정과 비용을 보수적으로 반영하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 체납관리비와 주차·시설 이용 조건을 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 포함에 따른 적용 여부와 필요한 절차를 입찰 전에 확인하세요.
- 현장 확인. 21층의 향·조망·내부 상태가 최신 5층 거래와의 가격 차이를 정당화하는지 직접 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구와 실거래 원본을 최종 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 조건부”
이 물건은 등기상 권리 수가 많아 보이지만 말소기준이 명확하고, 조사상 임차인의 전입도 말소기준보다 늦어 매수인 인수는 0원입니다. 권리만 놓고 보면 낙찰가 외에 보증금을 추가로 떠안는 구조가 아닙니다.
그러나 가격은 단순하지 않습니다. 현재 실질취득액 313,600,000원은 최근 12개월 평균 397,666,666원보다 낮지만, 최신 거래 300,000,000원보다 13,600,000원 높고 최근 추세도 -5.0%입니다. 따라서 평균 대비 할인은 존재하지만 최신 시세 대비 명확한 저가라고 볼 수는 없습니다. 여기에 점유자와 근저당권 승계인이 동일한 관계까지 확인해야 하므로, 이 물건의 결론은 권리 합격, 가격과 명도는 조건부입니다.
