인천지방법원 2025타경508705. 인천 서구 원당동 가람오피스텔 2층 205호입니다. 공부상 복층구조로 이용하는 오피스텔이며, 2020년 사용승인을 받은 건물에 속합니다. 감정가는 130,000,000원인데 네 차례 유찰되면서 최저매각가가 31,213,000원으로 낮아졌습니다. 겉보기에는 감정가의 약 24%에 취득하는 것처럼 보이지만, 등기부에는 130,000,000원의 주택임차권이 존재합니다.

임차인 박종무의 전입일은 2021.11.15, 확정일자는 2021.10.18입니다. 압류·가압류보다 앞선 주거 임차인으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 매각물건명세서에도 임차보증금 전액을 배당받지 못하면 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다. 따라서 이 물건은 권리가 매각으로 정리되는 일반적인 저가 경매가 아니라, 낙찰대금 외에 보증금 인수 부담을 함께 계산해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 먼저 들어온 임차인이 핵심이다

2020년 소유권보존 이후 대한토지신탁주식회사로 신탁되었다가 2021.11.15 신탁등기가 말소되고 인대원 명의로 돌아왔습니다. 이후 금정종합건설·하나캐피탈·낙원새마을금고의 가압류, 국세·지방세 압류 및 강제경매개시결정 등이 이어졌습니다. 이러한 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류되어 있지만, 등기부상 소멸과 선순위 임차인의 보증금 반환채무 인수는 별개의 문제입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.3억이 가격을 고정한다

현재 최저매각가 31,213,000원에 낙찰된다고 가정하면 추정 집행비용 961,834원을 제외한 30,251,166원이 임차인에게 배당됩니다. 남는 보증금 99,748,834원은 매수인 인수액으로 계산됩니다. 따라서 총 취득부담은 31,213,000원 + 99,748,834원 = 130,961,834원입니다. 실제 배당액은 조세채권의 우선순위와 최종 집행비용 등에 따라 변할 수 있습니다.

③ 가격 구조 — 유찰될수록 인수액이 증가한다

이 물건의 핵심은 최저매각가가 낮아지는 만큼 보증금 미배당액이 증가한다는 점입니다. 집행비용 차이를 제외하면 매수인의 실질취득부담은 임차보증금 130,000,000원 수준에 사실상 고정됩니다.

실질취득액 = 낙찰가 가정 + 임차보증금 미배당 인수액. 각 회차의 집행비용 추정 차이로 총액에 소폭 차이가 발생합니다. 별도 취득세·명도비·관리비 등은 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 31,213,000원 가정)

집행비용 추정 및 임차인의 우선변제를 반영한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 조세채권의 실제 우선순위, 당해세 및 최우선변제 등은 확정 반영되지 않았습니다. 임차인 박종무의 보증금 채권과 같은 사람 명의의 경매신청채권은 동일 채권 여부 확인 전 별도 채무로 중복 합산해서는 안 됩니다.

⑤ 시세·환금성 — 감정가와 거래시세는 다르다

이 물건은 감정가가 130,000,000원이지만, 같은 건물 또는 유사한 복층 오피스텔의 최근 실거래 시세를 확인하지 못한 상태입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다거나 투자수익이 확보된다고 판단할 수 없습니다. 특히 감정가와 임차보증금이 같은 130,000,000원이고, 예상 실질취득액은 이보다 소폭 높습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 원당동 인천원당우체국 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔과 근린생활시설이 혼재하는 상업지대이며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
• 건물. 2020.05.21 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 해당 호실은 2층에 위치하고 공부상 복층구조 오피스텔로 이용 중입니다.
• 설비. 위생·상하수도·가스·난방설비 및 승강기, 소화전, 기계식 주차설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 10m 내외 도로에 접하며, 토지는 장방형으로 오피스텔과 근린생활시설 부지로 이용됩니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(원당구획정리)·성장관리권역·상대보호구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가 2,431,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 소형 복층 오피스텔은 일반 아파트와 거래·임대 수요가 다를 수 있습니다. 실제 환금성은 동일 건물 거래사례, 주거용 이용 상태, 임차권 정리 가능성과 매각 소요기간을 함께 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수액 확정. 박종무의 보증금 130,000,000원 중 실제 배당액과 미배당 인수액을 매각물건명세서 및 배당 관련 자료로 확인해야 합니다.
• 임차인·경매신청채권 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일인입니다. 신청채권과 보증금 반환채권의 동일성, 집행권원 및 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
• 말소기준 재검증. 용인시 압류는 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 유효한 말소기준과 후순위 권리의 소멸 범위를 원본에서 재확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 서인천세무서장·기흥세무서장, 인천광역시 서구·미추홀구 등 조세 압류가 확인됩니다. 실제 조세 배당 우선순위에 따라 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 점유·명도 조건. 임차권등기 사실과 현재 실제 점유 여부는 별개입니다. 현장 점유자, 인도 협의 및 보증금 반환과 명도의 관계를 확인해야 합니다.
• 실거래가격 검증. 감정가가 아닌 최근 거래가격과 임대수요를 기준으로 실질취득액 약 1.31억원의 타당성을 확인해야 합니다.
• 추가 비용 확인. 취득세, 등기비용, 공용관리비 체납, 기계식 주차 이용 조건, 명도비용 등의 추가 부담을 별도로 계산해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 2026.10.30 매각기일의 진행 여부, 최저매각가, 입찰보증금, 특별매각조건 및 권리 변동을 법원 공고와 최신 서류로 확인해야 합니다.

맺으며 — “3,121만원에 낙찰받아도 3,121만원짜리가 아니다”

인천 가람오피스텔 205호는 네 차례 유찰되어 최저가가 감정가의 약 24%까지 떨어진 물건입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원이 사실상 취득원가를 결정합니다. 현재 최저가에 낙찰되더라도 추정 인수액이 99,748,834원에 달해, 실질취득액은 약 130,961,834원입니다.

더 유찰되어 낙찰가가 내려가더라도 그만큼 보증금 미배당액이 증가합니다. 여기에 국세·지방세 압류의 실제 배당순위, 임차인과 경매신청채권자의 관계, 임차권 정리 및 명도 문제까지 확인이 필요합니다. 최근 실거래가격도 확인되지 않아 실질취득액이 시장가격보다 유리하다는 근거가 없습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 최저가 31,213,000원이라는 숫자에 끌려 접근할 물건이 아닙니다. 임차보증금 인수 구조가 해소되거나 확실하게 정리되는지 확인하고, 실질취득액을 최근 시세와 비교한 뒤에야 투자 여부를 판단할 수 있습니다. 낮은 낙찰가보다 중요한 것은 낙찰 후 끝까지 책임져야 할 총금액입니다.