인천지방법원 2025타경508705. 인천 서구 원당동 가람오피스텔 2층 205호입니다. 공부상 복층구조의 오피스텔로 이용 중이며, 건축물사용승인일자는 2020.05.21입니다. 감정가는 130,000,000원, 현재 최저매각가는 44,590,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 이 사건은 가격보다 먼저 임차권의 대항력과 미배당 보증금을 봐야 합니다.
임차인 박종무는 임대차계약일 2021.09.27, 확정일자 2021.10.18, 주민등록 및 점유개시 2021.11.15로 확인됩니다. 데이터상 말소기준 산정점은 2022.02.07 용인시 압류이므로, 박종무의 전입·점유가 그보다 앞섭니다. 따라서 박종무는 대항력 있음으로 분류되고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508705 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원당동 825-12 가람오피스텔 2층 205호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 고산후로121번안길 24 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 복층구조의 오피스텔로 이용 |
| 소유자 | 인대원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 44,590,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박종무 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 대항력 임차권
등기 흐름은 소유권보존 후 대한토지신탁주식회사로 신탁되었다가 2021.11.15 신탁등기가 말소되어 다시 인대원 소유로 정리됐습니다. 데이터상 말소기준권리는 2022.02.07 용인시 압류로 산정되어 있으며, 해당 압류는 2022.04.04 해제로 말소된 기록도 함께 존재합니다. 이후 금정종합건설 주식회사 가압류, 국세·지방세 관련 압류, 하나캐피탈주식회사 가압류, 국민건강보험공단 압류, 낙원새마을금고 가압류 등이 이어졌습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종무 | 2층 205호 29.805㎡ 전부 | 130,000,000원 | 2021.11.15 / 2021.10.18 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 해당 없음 |
박종무는 임차권등기, 현황조사, 문건접수, 매각물건명세서에서 확인되며 배당요구도 했습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 또 임차인 박종무와 이 사건의 경매 신청채권자 박종무가 동일인으로 표시되어 있어, 제공 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인할 필요가 있다는 경고가 붙어 있습니다. 이 부분은 입찰 전 원본 서류 대조가 특히 중요합니다.
③ 대항력 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다
현재 최저가 44,590,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,202,620원이 먼저 차감되고, 임차인 박종무에게 43,387,380원이 배당됩니다. 보증금 130,000,000원 중 86,612,620원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 44,590,000원 | 43,387,380원 | 86,612,620원 |
| 4회 유찰 시 | 31,212,999원 | 30,251,165원 | 99,748,835원 |
| 5회 유찰 시 | 21,849,099원 | 21,055,815원 | 108,944,185원 |
④ 예상배당표 (매각가 44,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,202,620원 |
| 1. 임차인 박종무 보증금 | 130,000,000원 | 43,387,380원 |
| 2. 금정종합건설 주식회사 가압류 | 115,000,000원 | 0원 |
| 3. 하나캐피탈주식회사 가압류 | 94,341,947원 | 0원 |
| 4. 박종무 경매개시결정 | 130,000,000원 | 0원 |
| 5. 낙원새마을금고 가압류 | 20,952,852원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차인 보증금조차 전액 변제되지 않습니다. 임차인 부족분 86,612,620원이 매수인 인수로 이어집니다. 국세·지방세 압류가 있고, 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 복층구조의 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 205호입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 원당동 소재 인천원당우체국 남동측 인근으로, 오피스텔과 근린생활시설 등이 있는 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 설비. 위생·상하수도·가스·난방·승강기·소화전·기계식주차 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 남측으로 노폭 약 10미터 내외 도로에 접합니다. 공시지가는 2,431,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 최저가가 아니라 대항력 임차인의 보증금 잔액 인수까지 반영해 약 130,000,000원 수준의 총부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 박종무의 전입일·점유개시일·확정일자·배당요구와 임차권등기 내용을 등기부 및 매각물건명세서 원본과 다시 대조하세요.
- 관계인 여부 확인. 임차인 박종무와 경매 신청채권자 박종무가 동일인으로 표시됩니다. 제공 자료의 가장임차인 의심·관계인 가능성 경고를 반드시 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 다수 있어 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 3회 유찰됐어도 대항력 임차보증금이 남아 있으므로 유찰 횟수가 늘었다는 사실 자체가 실질적인 가격 메리트를 뜻하지 않습니다.
맺으며 — “4,459만원짜리 오피스텔”이 아니다
이 사건의 가장 중요한 숫자는 최저가 44,590,000원이 아니라 임차보증금 130,000,000원입니다. 박종무의 전입·점유가 데이터상 말소기준 산정일보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 함께 작동합니다. 현재 회차에선 보증금 중 43,387,380원만 배당되고 86,612,620원이 남습니다.
더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 그만큼 임차인 배당이 줄면서 매수인 인수액이 늘어납니다. 그래서 이 물건의 실질취득 부담은 계속 130,000,000원 수준에 머뭅니다. 여기에 국세·지방세 압류와 임차인·신청채권자의 동일인 표시까지 확인해야 합니다. 최저가는 낮지만 권리구조상 할인 효과가 제한되는 대항력 인수형 오피스텔이라는 점이 결론입니다.
