부동산임의경매

한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되고 매수인 인수액 0원인 물건입니다. 다만 근린주택으로 평가되었지만 현황은 연립주택 이용 상태이며, 소형 16세대 규모라 가격보다 환금성과 거래량 확인이 중요합니다. 현재 최저가는 최근 거래 대비 할인 구간입니다.

감정가

172,000,000원

평가금액

최저가

120,400,000원

1회 유찰

최근 거래

149,000,000원

최근 12개월

매수인 인수

0원

인수 권리 없음

인천지방법원 2025타경508890. 인천 서구 마전동 에스뽀아빌 1동 403호입니다. 말소기준권리는 2024년 1월 17일 설정된 주식회사대명캐피탈대부 근저당권이며, 이후 설정된 롯데카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 부담하는 권리는 없습니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경508890
소재지	인천광역시 서구 마전동 1022-1 에스뽀아빌 1동 4층403호
물건종류 / 이용	근린주택 / 현장조사상 연립주택 이용
소유자	구본광
감정가 / 최저가	172,000,000원 / 120,400,000원
신청채권자 / 청구액	주식회사대명캐피탈대부 / 72,651,479원
매각기일	2026.07.15

① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다

2010년 소유권이전 이후 2024년 대명캐피탈대부 근저당권이 설정되어 말소기준권리가 되었습니다. 2024년 11월 롯데카드 가압류와 2025년 4월 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 대상은 확인되지 않으며 매수인 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 유찰 후 가격 구간 진입

에스뽀아빌1동 최근 거래는 3건이며, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최저매각가는 최근 거래 대비 할인된 수준입니다.

거래월	전용	층	거래가
2024.06	65.03㎡	5층	149,000,000원
2022.07	70.04㎡	3층	151,000,000원
2021.07	73.65㎡	4층	162,000,000원
평균	-	3건	154,000,000원

최저매각가 120,400,000원은 최근 12개월 거래 149,000,000원의 80.8%입니다. 다만 거래 표본이 적고 16세대 소규모 단지이므로 낙찰 후 매도 가능성과 수요층 확인이 필요합니다. 최근 12개월 평균은 과거 평균보다 낮아 하락 추세(-4.8%)가 반영되어 있습니다.

⚠️ 환금성 체크 에스뽀아빌1동은 총 16세대 규모입니다. 가격은 할인 구간이지만 거래량이 많지 않은 소형 공동주택은 낙찰 후 매수자 확보 기간을 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (최저가 120,400,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,485,600원
을구 4번 근저당권 · 주식회사대명캐피탈대부	97,500,000원	97,500,000원
갑구 5번 가압류 · 롯데카드 주식회사	10,697,637원	10,697,637원
잔여 · 소유자 교부	-	9,716,763원

매각대금 배분

감정가 vs 거래가격

최저가는 최근 거래 대비 할인 구간입니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인 인수 부담이 없습니다.

⛔ 주의 관점 소형 공동주택은 권리보다 환금성이 중요합니다. 거래 표본이 적으므로 낙찰가뿐 아니라 향후 매도 가능성을 함께 판단해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 마전역(인천지하철 2호선) 인근으로 아파트·다세대·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 노선버스와 지하철역 이용이 가능합니다.
물건 상태. 철근콘크리트구조 지상5층 건물 제4층 제403호이며 사용승인일은 2010.06.21입니다.
환금성. 에스뽀아빌1동 16세대 규모로 거래 표본이 제한적입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 대명캐피탈대부 근저당권이 말소기준이며 이후 권리는 소멸합니다.
가격 판단. 최저가는 최근 거래 대비 할인되어 있으나 거래량을 함께 확인해야 합니다.
점유 확인. 낙찰 전 현황조사와 실제 점유 상태 확인이 필요합니다.
관리비 확인. 체납 관리비 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 안전, 승부는 환금성”

이 물건은 권리관계만 보면 깔끔합니다. 인수액은 0원이고 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 다만 근린주택으로 평가된 소형 공동주택이고 거래량이 제한적이므로, 저렴하게 매수하는 것보다 얼마나 쉽게 다시 팔 수 있는지가 핵심입니다. 현재 최저가는 최근 거래 대비 가격 메리트가 있지만 환금성 확인을 전제로 접근하는 것이 적절합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-12	유찰	1억 7,200만원
2	2026-07-15	대기	1억 2,040만원

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 소형 근린주택은 환금성을 봐야 한다 — 인천 에스뽀아빌 403호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다

② 시세 비교 — 유찰 후 가격 구간 진입

③ 예상배당표 (최저가 120,400,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 안전, 승부는 환금성”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (14장)

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