인천지방법원 2025타경508940. 송도한진해모로 114동 2층 201호, 전용 188.8443㎡ 아파트입니다. 소유자 강승규는 2013.03.28. 매매를 원인으로 거래가액 670,000,000원에 취득했고, 등기는 2013.06.27. 접수됐습니다. 이후 여러 금융기관의 근저당이 반복 설정됐지만, 현재 경매의 권리분석에서 중요한 것은 그 권리들이 말소됐는지, 지금도 존속하는지입니다.
등기 흐름을 대조하면 국민은행 근저당은 2019.04.17., 현대해상 근저당은 2020.06.23., 와이펀드대부 근저당은 2020.06.19., 오에스비저축은행 및 상상인저축은행 근저당은 2022.04.29. 각각 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 담보권은 매수인이 떠안는 권리가 아닙니다. 현재 말소기준권리는 같은 날 설정된 에스비아이저축은행의 채권최고액 1,162,800,000원 근저당이며, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508940 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 3-44 송도해모로아파트 제114동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 188.8443㎡ · 지상 20층 중 2층 |
| 소유자 | 강승규 (2013.03.28. 매매, 거래가액 670,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,074,000,000원 / 751,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에스비아이저축은행 / 1,211,372,345원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.14 |
| 단지 정보 | 송도한진해모로 · 661세대 · 2006.05.12. 준공 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 현재 인수는 0원
말소기준권리는 2022.04.29. 에스비아이저축은행 근저당입니다. 채권최고액은 1,162,800,000원이고 채무자는 강승규입니다. 이보다 앞서 설정된 담보권들은 각각의 말소등기가 확인되므로 현재 존속하는 선순위 인수권리로 볼 수 없습니다. 말소기준 이후의 인천신용보증재단·신용보증기금·하나은행 가압류와 연수구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 하락 추세를 함께 본다
같은 단지 송도한진해모로의 전용 188.84㎡ 실거래 5건입니다. 전체 평균은 1,153,000,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 188.84㎡ | 20층 | 1,230,000,000원 |
| 2024.08 | 188.84㎡ | 1층 | 880,000,000원 |
| 2024.08 | 188.84㎡ | 7층 | 1,210,000,000원 |
| 2023.09 | 188.84㎡ | 4층 | 1,230,000,000원 |
| 2023.01 | 188.84㎡ | 15층 | 1,215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 188.84㎡ | 3건 | 1,106,666,666원 |
실질취득가 751,800,000원은 최근 12개월 평균 1,106,666,666원의 67.9%입니다. 최신 거래인 2024.10. 20층 1,230,000,000원과도 금액 차이가 큽니다. 권리 인수액이 없으므로 최저가가 그대로 실질취득가가 되고, 수치상 할인 여지는 분명합니다.
다만 최근 12개월 평균은 3건에 불과하며, 제공된 최신 실거래도 2024.10.입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -9.5% 하락했고, 같은 면적의 1층 거래가 880,000,000원까지 내려간 사례도 있습니다. 본건 역시 2층이므로 단순히 고층 거래 1,230,000,000원만 기준으로 잡아서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 751,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,918,000원 |
| 1. 근저당 · 에스비아이저축은행 | 1,162,800,000원 | 741,882,000원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 12,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 17,680,559원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나은행 | 36,030,541원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기상 현재 존속 권리를 기준으로 단순화한 추정입니다. 집행비용 차감 후 배당 가능액은 741,882,000원이고 신청채권자의 청구액 1,211,372,345원은 전액 충족되지 않습니다. 실제 당해세·우선비용이 확인되면 에스비아이저축은행 배당액은 감소할 수 있습니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인 인수로 이어지지 않으며, 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신송초등학교 남동측 인근이며, 주변은 공동주택·공원·근린생활시설·녹지로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장과 지하철 캠퍼스타운역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 20층 건물의 2층 201호이며, 위생설비·지역난방·옥내소화전·자동화재탐지·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 속하며 공시지가는 3,525,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없고, 아파트로 이용 중입니다.
- 환금성. 661세대 단지이지만 전용 188.8443㎡ 대형 면적은 일반 중소형보다 매수층이 제한될 수 있습니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대확인서를 대조하고 실제 점유자를 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 이력이 6건입니다. 교부청구액과 당해세 여부에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 말소등기 대조. 국민은행·현대해상·와이펀드대부·오에스비저축은행·상상인저축은행 담보권의 말소 접수번호와 현재 등기사항을 원본에서 다시 확인하세요.
- 저층 가격 검증. 본건은 2층입니다. 2024.08. 1층 거래 880,000,000원과 고층 거래를 함께 비교하고, 일조·조망·소음·사생활 영향을 현장에서 점검하세요.
- 대형 면적 수리비. 전용 188.8443㎡는 도배·바닥·욕실·창호·난방설비 수리 범위에 따라 비용 차이가 커질 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -9.5% 낮습니다. 전체 평균 1,153,000,000원만 기준으로 응찰가를 높이지 마세요.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분 체납관리비와 장기수선 관련 미납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 저층·하락 추세를 반영해 결정”
등기 이력은 복잡해 보이지만 현재 권리관계는 비교적 명확합니다. 과거 선순위 근저당은 모두 말소됐고, 2022.04.29. 에스비아이저축은행 근저당이 말소기준입니다. 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸하며, 신고된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 실질취득가 751,800,000원이 최근 12개월 평균 1,106,666,666원의 67.9%라는 점이 강점입니다. 다만 최근 추세는 -9.5%이고, 거래 표본은 5건, 최근 12개월 표본은 3건입니다. 더구나 본건은 전용 188.8443㎡의 대형 면적과 2층이라는 개별 조건이 있습니다. 따라서 결론은 권리상 입찰 가능, 가격상 현장 검증 필수입니다. 저층 실거래와 현재 내부 상태를 기준으로 보수적인 상한을 정할 때만 할인폭이 실제 수익 여유로 이어집니다.
