인천지방법원 2025타경508994. 영흥면 내리 1328-13의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 465.0㎡, 지목은 대이고 단독 이용, 완경사·부정형·소로한면 조건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 2층으로, 사용승인일은 2010.08.20, 일부증축은 2012.03.28입니다. 감정 당시 이용상태는 공실로 확인됩니다.
가격은 크게 내려왔습니다. 감정가 364,403,840원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 124,991,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았기 때문에 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 할인율로 읽으면 안 됩니다. 특히 단독주택·토지는 개별성이 강해 토지 형상, 도로, 건물 상태 등에 따라 가격 편차가 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508994 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1328-13 · 인천광역시 옹진군 영흥면 영흥서로 399 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 · 사용승인 2010.08.20 · 일부증축 2012.03.28 |
| 토지 | 465.0㎡ · 지목 대 · 단독 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 현재 소유 | 김경원 3분의 1 · 김영미 3분의 1 · 김원 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 364,403,840원 / 124,991,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 221,753,067원 |
| 경매 채권자 | 한국주택금융공사 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
| 이용상태 | 공실상태 |
① 권리 흐름 — ‘인수 0원’과 ‘등기 확인 필요’를 함께 봐야 한다
현황상 임차인 조사 내역은 없고 감정 당시 건물은 공실입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있어 임차보증금 승계형 구조는 나타나지 않습니다. 다만 권리관계는 단순하다고 단정하기 어렵습니다.
2019.02.08 한국주택금융공사 명의의 채권최고액 561,000,000원 근저당이 설정됐고, 같은 날 주택담보노후연금보증에 따른 금지사항등기도 기재됐습니다. 이후 2021.08.10 채무자가 이정자로 변경됐고, 2025년에는 한국주택금융공사가 해당 담보권 실행을 위해 소유권이전 대위를 한 뒤 2025.06.25 임의경매를 개시한 흐름입니다.
② 가격 — 34.3%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
현재 최저매각가는 124,991,000원으로 감정가 364,403,840원의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 87,493,700원, 5회 유찰 시 61,245,589원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 124,991,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 87,493,700원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 61,245,589원 | 0원 |
세 번이나 유찰됐다는 사실은 감정가 수준에서 응찰 수요가 충분하지 않았음을 보여주는 신호로 볼 수 있습니다. 그러나 실거래 비교자료가 없어 124,991,000원이 실제 시장가보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 가점을 크게 주기 어려운 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,991,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,549,874원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 122,441,126원 |
위 예상배당은 매각가 124,991,000원에서 집행비용 2,549,874원을 제외하고 122,441,126원을 소유자 교부로 계산한 값입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 소재 ‘농어바위’ 남동측 인근으로, 주변은 단독주택 및 임야 등이 밀집한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 465.0㎡ · 지목 대 · 단독 이용 · 완경사 · 부정형 · 소로한면이며, 공시지가는 255,800원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 건물로 외벽은 목조 판넬 붙임, 창호는 샷시 창호 등이며 기본적인 급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 감정 당시 공실상태로 조사됐고 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지이용. 계획관리지역이며 성장관리권역·영농여건불리농지·가축사육제한구역에 포함됩니다. 준보전산지·도로구역·보전관리지역과 접합니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 원본 확인. 2019년 한국주택금융공사 근저당과 금지사항, 이후 말소·회복·채무자변경 및 2025년 담보권 실행 기재의 현재 효력을 확인하세요.
- 배당관계 재검증. 사건 청구액 221,753,067원과 예상배당상 채권자 배당 0원이 서로 맞지 않으므로 실제 채권신고·배당요구·담보권 상태를 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율 과신 금지. 3회 유찰로 34.3%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 ‘시세 대비 66% 할인’처럼 해석하지 마세요.
- 일괄매각 범위 확인. 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 매각대상 전체와 현황상 경계를 원본 물건목록에서 대조하세요.
- 토지 현장 확인. 465.0㎡ 부정형·완경사·소로한면 조건과 실제 진입로, 경계, 활용 가능 범위를 현장에서 확인하세요.
- 건물 상태 확인. 2010.08.20 사용승인, 2012.03.28 일부증축 건물로 공실 기간과 내부 상태, 보수 필요 여부를 확인하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역·가축사육제한구역·성장관리권역·영농여건불리농지 등 토지이용 제한이 실제 활용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
맺으며 — “34.3%”보다 중요한 것은 권리의 연결고리다
이 사건의 숫자만 보면 매우 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 364,403,840원에서 세 차례 유찰돼 124,991,000원까지 내려왔고, 공실이며 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다.
더 중요한 것은 등기입니다. 2019년 한국주택금융공사 근저당과 금지사항에 말소·회복·변경 기재가 이어지고, 2025년에는 같은 담보권 실행을 이유로 소유권이전 대위와 임의경매가 진행됐습니다. 예상배당 역시 신청채권자 221,753,067원에 대한 배당이 0원인 반면 소유자 잔여가 크게 잡혀 있어 그대로 확정적인 배당구조로 받아들이기 어렵습니다. 점유·인수는 단순하지만 등기·배당은 재검증이 필요한 물건입니다. 가격 할인만 보고 접근하기보다 최신 등기와 실제 담보권 상태를 확인한 뒤 판단하는 것이 우선입니다.
