108,500,000원
인천지방법원 2025타경509020. 인천 서구 검암동 ‘골든렉스빌’ 2층 203호, 전용 47.54㎡ 다세대주택입니다. 감정가 155,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 108,500,000원으로 내려왔습니다. 등기상 현존 근저당권은 없고, 2015.11.20 설정됐던 농협은행 근저당권 126,000,000원은 2018.05.08 해지로 말소됐습니다.
말소기준으로 선언된 권리는 2022.05.31 고양세무서장의 압류입니다. 그 이후 고양시·국민건강보험공단 압류와 대부업체 가압류 3건, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부보다 앞선 2020.03.20 전입 임차인입니다. 민정욱은 2020.03.02 확정일자를 갖추고 2025.06.11 배당요구도 했지만, 보증금이 미상이므로 우선변제 후 남을 금액과 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509020 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 634-7 2층 203호 · 인천광역시 서구 승학로434번길 25 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 47.54㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 사용승인 / 규모 | 2015.11.03 · 골든렉스빌 9세대 |
| 소유자 | 이건국 (2022.04.21 소유권이전 · 거래가액 147,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 108,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 민정욱 / 147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차인이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민정욱 | 2020.03.20 / 2020.03.02 | 2025.06.11 | 미상 | 대항력 있음 | 우선변제권 있음 | 해당 없음 |
민정욱은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 다만 같은 민정욱이 이 사건의 신청채권자로도 표시돼 있습니다. 임차인이자 신청채권자인 구조는 가능하지만, 제출된 주의사항처럼 가장임차인 여부 또는 소유자와의 관계를 추가 확인해야 합니다. 동일인이라는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 67.8% 할인은 ‘명목상 수치’
골든렉스빌 전용 47.54㎡ 안팎의 거래 자료는 총 4건입니다. 전체 평균은 151,750,000원, 최신 거래는 2023.05의 160,000,000원이며 최근 구간과 이전 구간의 비교 추세는 +7.4%입니다. 시장 자료상 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 50.5㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2022.04 | 47.54㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2022.03 | 47.54㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2022.02 | 47.3㎡ | 2 | 153,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 151,750,000원 |
최저가 108,500,000원은 전체 평균 151,750,000원의 71.5%, 최신 거래 및 최근 12개월 평균 표기값 160,000,000원의 67.8%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 다만 수록된 최신 거래가 2023.05여서 2026.07 매각기일과 시차가 크고, 무엇보다 실질취득가에 더해질 수 있는 임차보증금이 미상입니다. 따라서 현 단계에서 “시세보다 싸다”는 결론은 유보해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 미상 | 2,319,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 126,000,000원 | 106,181,000원 |
| 갑구 9번 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 28,993,223원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 동양자산관리대부 주식회사 | 14,691,514원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 54,173,077원 | 0원 |
| 갑구 12번 경매개시결정 · 민정욱 | 147,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | 미상 | 0원 |
국세·지방세 압류 3건의 금액과 법정기일도 확인되지 않았습니다. 당해세에 해당하면 선순위 차감이 발생해 임차인과 후순위 채권자의 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 위험은 해소되지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 108,500,000원 | 106,181,000원 | 264,676,814원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 75,950,000원 | 74,182,900원 | 296,674,914원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 53,165,000원 | 51,808,030원 | 319,049,784원 | 0원 |
시나리오상 낙찰가가 내려갈수록 채권 미배당액은 264,676,814원에서 319,049,784원으로 늘어납니다. 다만 이 계산에도 임차보증금이 반영되지 않아 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 대항력 임차인의 보증금이 크다면 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금이 늘어 실질취득가 할인 효과가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 인천2호선 검바위역 서측 인근으로, 주변은 다세대주택과 소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 교통시설·간선도로와의 거리 및 편의성을 고려할 때 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽은 치장타일 및 일부 석재붙임, 위생·급배수·난방·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접 필지와 등고평탄한 세로장방형 토지이며 동측 소로에 접합니다. 토지면적은 281.0㎡, 공시지가는 1,675,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 포함되고 도로에 접합니다.
- 환금성. 총 9세대의 소규모 다세대로 거래 표본이 4건에 그쳐, 거래가가 형성돼도 매수층과 비교 사례가 제한적일 수 있습니다.
- 건축물 위험. 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 민정욱의 보증금, 임차 범위, 실제 점유, 계약 당사자와 갱신 내역을 확인해야 합니다.
- 배당 가능액 재계산. 임차보증금과 세금의 법정기일을 반영해 미배당 보증금 및 매수인 인수액을 산정해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 민정욱이 신청채권자이기도 한 이유와 소유자 이건국과의 관계를 소명자료로 확인해야 합니다.
- 말소 근저당 대조. 농협은행 근저당은 2018.05.08 말소됐으므로 배당 추정에 포함된 경위와 실제 채권 존재 여부를 원본으로 재검증해야 합니다.
- 세금 우선순위. 고양세무서·고양시·국민건강보험공단 압류의 금액과 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 최신 수록 거래가 2023.05이므로 2026.07 입찰 전 인근 다세대 매매·전세 호가와 실제 계약 사례를 추가 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 대항력 임차인이 실제 점유 중이라면 배당 여부와 보증금 반환 상태에 따라 인도 시점이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역·채권계산서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “67.8% 할인”보다 먼저 풀어야 할 숫자가 있다
최저가 108,500,000원은 시장 자료의 최신 거래 160,000,000원보다 크게 낮습니다. 건물에도 위반 표시가 없고, 2015년 설정된 농협은행 근저당도 2018년에 말소돼 등기만 보면 단순해 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 가격표가 아니라 민정욱의 임차보증금입니다.
민정욱은 말소기준보다 먼저 전입했고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 보증금이 얼마인지, 실제 배당으로 얼마나 회수하는지 모르는 상태에서는 매수인 인수액도, 실질취득가도 계산할 수 없습니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일하고, 배당 추정에는 이미 말소된 근저당이 포함된 불일치까지 있습니다. 표면 가격은 매력적이지만 권리 확인이 끝나지 않은 고위험 물건. 임차보증금과 배당표가 확정되기 전에는 낮은 최저가만으로 응찰할 사건이 아닙니다.
