인천지방법원 2025타경509021. 인천 남동구 간석동 해오름팰리스 6층 601호입니다. 사건상 용도는 다세대지만 집합건축물대장과 감정평가 이용상태는 사무소입니다. 박재숙·안상혁이 각 2분의 1 지분으로 공유하고 있으며, 안상혁을 채무자로 한 영광군수산업협동조합의 2012.09.26 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 2025.10.22 주식회사비씨엔피엘대부로 이전됐지만, 기준권리의 순위 자체가 바뀐 것은 아닙니다.
현황조사와 매각물건명세서에는 장인주가 점유자로 기재되어 있습니다. 전입일은 2025.04.01로 말소기준권리인 2012.09.26 근저당보다 늦습니다. 따라서 보증금과 확정일자가 확인되지 않았더라도 선순위 대항력은 없으며, 매수인이 보증금을 승계할 구조도 아닙니다. 다만 보증금 액수와 배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제 배당 여부는 원본 문서로 점검해야 합니다. 이는 배당금의 변수이지 매수인 인수액을 늘리는 변수는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509021 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 413-2 해오름팰리스 6층 601호 · 구월로125번길 6 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 대상면적 48.45㎡ · 공부상 사무소 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 601호 · 사용승인 2012.03.22 |
| 소유자 | 박재숙 2분의 1 · 안상혁 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영광군수산업협동조합 / 95,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 점유자, 인수액 0원
말소기준은 2012.09.26 설정된 영광군수산업협동조합 근저당권 136,500,000원입니다. 같은 해 설정된 부천지구원예농업협동조합 근저당권 3,600,000원은 2017.10.26 이미 말소됐습니다. 2025.05.09 임의경매개시결정은 기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당권의 이전등기는 동일한 담보권의 채권자 지위가 주식회사비씨엔피엘대부로 넘어간 것으로, 별도의 선순위 인수권리를 만드는 등기는 아닙니다.
임차인·점유 관계
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장인주 | 2025.04.01 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
② 시세 비교 — 43.6%라는 숫자의 한계
확인되는 해오름팰리스 거래는 2022.07 한 건으로, 3층·66.13㎡가 233,000,000원에 거래됐습니다. 대상면적은 48.45㎡로 면적이 일치하지 않고 거래 표본도 한 건뿐입니다. 따라서 현재 최저가 101,500,000원이 비교거래가의 43.6%라는 계산은 가능하지만, 이를 곧바로 동일 조건 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 구분 | 거래월 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 비교거래 | 2022.07 | 66.13㎡ | 3층 | 233,000,000원 |
| 경매 대상 | 매각기일 2026.07.14 | 48.45㎡ | 6층 | 101,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,000원 |
| 1. 근저당 · 영광군수산업협동조합 | 136,500,000원 | 99,279,000원 |
| 2. 근저당 · 부천지구원예농업협동조합 2017.10.26 말소 | 3,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 99,279,000원이 1순위 근저당에 배당되고, 채권 미배당액은 40,821,000원입니다. 미배당 채권은 채무자 측에 남는 문제이며 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세와 점유자의 최우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 101,500,000원 | 99,279,000원 | 40,821,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 71,050,000원 | 69,371,100원 | 70,728,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 49,735,000원 | 48,439,770원 | 91,660,230원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시청 북측 인근으로 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며, 주위 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 인천시청역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 최상층 601호이며, 기본적인 위생·급배수설비와 승강기가 설치되어 있습니다.
- 이용. 사건상 용도는 다세대이나 공부상 사무소이며, 폐문부재로 내부 상태는 확인되지 않았습니다. 공부와 감정평가상 이용상태의 차이는 없습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 정방형 평지로 서측 소로 포장도로와 접하며, 공시지가는 1,597,000원/㎡입니다.
- 환금성. 8세대 규모에 공부상 사무소이고 면적이 일치하는 비교거래가 확인되지 않아, 일반적인 주거용 다세대보다 매수층과 금융조건을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 장인주의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인하세요. 대항력은 없지만 최우선변제 배당 여부가 달라질 수 있습니다.
- 사무소 용도 확인. 집합건축물대장상 사무소이므로 실제 이용, 전입 가능 여부, 대출조건, 취득 이후 사용계획을 관계기관과 금융기관에 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 누수·설비·불법 구조변경 여부와 수리비를 별도로 점검하세요.
- 비교거래 재검증. 233,000,000원 거래는 면적이 다른 2022.07 한 건입니다. 인근의 동일 용도·유사 면적 사무소 또는 다세대 매매·임대 사례를 추가로 대조해야 합니다.
- 명도 절차. 대항력 없는 점유자라도 실제 인도 협의와 인도명령 절차, 이사 일정은 별도의 시간과 비용이 들 수 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세, 최우선변제 가능액은 배당표에 영향을 줄 수 있으므로 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·집합건축물대장과 비교거래 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 어렵다
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2012.09.26 근저당이 말소기준이고, 점유자 장인주의 전입일은 2025.04.01로 훨씬 늦습니다. 보증금이 확인되지 않았더라도 매수인에게 승계되는 선순위 임차보증금은 없으며, 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 실질취득액 101,500,000원은 확인된 비교거래 233,000,000원의 43.6%이지만, 비교거래는 대상보다 면적이 큰 66.13㎡이고 거래 시점도 2022.07입니다. 대상은 공부상 사무소이며 8세대 규모라 환금성 검증도 필요합니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 추가 검증입니다. 낮은 비율 자체보다 동일 용도·유사 면적의 실제 매매와 임대수익을 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.