인천지방법원 2025타경509103. 청라동 센트럴시티 1층 112호로, 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(세탁소)입니다. 현황에서는 임차인 김지현이 ‘슈퍼키친’ 반찬가게를 운영하고 있습니다. 소유자 김왕배는 2022.05.03 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 706,420,000원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 559,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 분석의 말소기준권리입니다.
그 뒤 김샛별의 150,000,000원 근저당과 국민건강보험공단·국·제주특별자치도의 압류가 설정됐지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 임차인의 전입신고도 말소기준일보다 늦어 대항력이 없으므로 보증금 10,000,000원을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 배당요구는 2025.06.19 접수됐고 우선변제 여부는 확인되지 않으므로 실제 배당순서는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509103 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 96-16 센트럴시티 1층 112호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(세탁소) · 현황상 ‘슈퍼키친’ 반찬가게 운영 |
| 소유자 | 김왕배 · 2022.05.03 소유권이전 · 거래가액 706,420,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 702,000,000원 / 240,786,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 504,994,022원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2022.05.03 하나은행 근저당입니다. 이후의 김샛별 근저당, 국민건강보험공단 압류, 국의 압류, 제주특별자치도 압류 및 현재 경매개시결정은 말소기준보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 과거 2023.09.15 하나은행이 신청한 임의경매는 2025.02.17 취하돼 2025.02.21 말소됐고, 현재 사건은 2025.05.02 다시 개시된 경매입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지현 | 112호 | 2023.07.07 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 2025.06.19 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김지현의 전입일은 2023.07.07로 말소기준권리인 2022.05.03 하나은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 보증금 10,000,000원의 매수인 승계도 없습니다. 배당요구는 접수됐지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 즉 매수인 인수 문제와 실제 배당순서는 분리해서 봐야 합니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 702,000,000원, 현재 최저매각가는 240,786,000원으로 감정가의 약 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’, ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 1층 제1종근린생활시설입니다. 주거용 집합건물보다 임차수요·업종 적합성·공실기간·개별 점포의 가시성과 매출환경 등에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 3회 유찰 자체도 시장이 기존 가격대에서 매수에 소극적이었다는 결과이므로, 낮아진 최저가를 곧바로 저평가의 증거로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 240,786,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,171,004원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 559,200,000원 | 236,614,996원 |
| 3. 근저당 · 김샛별 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 채권 총액 709,200,000원 중 236,614,996원이 배당되고 472,585,004원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 당해세 및 임차인의 최우선·우선변제 가능성은 이 배당표에 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 ‘청라3동 행정복지센터’ 남동측 인근이며, 주위는 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(세탁소)이며, 현황상 임차인이 반찬가게를 운영하고 있습니다.
- 토지·도로. 장방형 토지의 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이며 남측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 4,330,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 1층 112호이며 위생·급배수·승강기·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부상 하자. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당순위 확인. 김지현의 대항력은 없지만 배당요구가 접수됐습니다. 확정일자 및 최우선·우선변제 적용 여부를 원문 서류에서 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있으므로 법원 배당요구·교부청구 내역과 당해세 여부를 확인해야 실제 배당구조를 알 수 있습니다.
- 상가 환금성 점검. 최저가가 감정가의 34.3%라고 해서 시세보다 싼 것은 아닙니다. 동일 건물 또는 인근 근린시설의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 현 점포 운영 확인. 현황상 ‘슈퍼키친’ 반찬가게가 운영 중이므로 점유·영업 종료 시점과 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 4·5회 유찰 시나리오. 다음 최저가 가정은 168,550,200원, 그 다음은 117,985,139원입니다. 가격 하락과 함께 채권자 미배당은 더 커지지만 현재 자료상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 세금 관련 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.05.03 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 설정된 김샛별 근저당과 압류들은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 김지현도 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 현재 자료상 매수인 보증금 승계는 없고 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 난도는 권리분석보다 가격과 환금성에서 올라갑니다. 감정가 702,000,000원이 3회 유찰을 거쳐 240,786,000원까지 내려왔지만 비교 실거래가 없으므로 이를 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 더구나 제1종근린생활시설이고 이미 3회 유찰됐으며, 세금 압류와 임차인 배당순위라는 확인 과제가 남아 있습니다. 권리 승계 위험은 낮지만, 가격 메리트는 미확인. 이 사건의 핵심은 낮아진 숫자 자체가 아니라 실제 상가 시세·임대수익·공실 및 재매각 가능성을 얼마나 보수적으로 검증하느냐입니다.
