인천지방법원 2025타경509103. 청라동 센트럴시티 1층 112호로, 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(세탁소)입니다. 현황상 임차인이 ‘슈퍼키친’ 반찬가게를 운영하고 있습니다. 소유자 김왕배는 2022.05.03 소유권이전 등기를 마쳤고, 등기부상 거래가액은 706,420,000원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 559,200,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 김샛별의 채권최고액 150,000,000원 근저당과 국민건강보험공단·국·제주특별자치도의 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하고, 배당액이 부족해도 부족분이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 현재 회차에서 낙찰가 491,400,000원에 매수한다면 실질취득액은 낙찰가와 같은 491,400,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509103 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 96-16 센트럴시티 1층 112호 도로명: 인천광역시 서구 청라한내로72번길 7-15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(세탁소) · 현황상 ‘슈퍼키친’ 반찬가게 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 14층 건물 내 1층 112호 |
| 소유자 | 김왕배 · 2022.05.03 소유권이전 등기 · 거래가액 706,420,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 702,000,000원 / 491,400,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제오차유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사 하나은행) / 504,994,022원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최초 소유권보존과 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기를 거쳐, 2022.05.03 신탁등기가 말소되고 김왕배 앞으로 소유권이전 등기가 접수됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 2023.02.02 국민건강보험공단 압류는 2023.02.06 해제돼 말소됐고, 이후 설정된 김샛별 근저당과 압류 3건은 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유는 남는다
| 임차인 / 점유 | 보증금·차임 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지현 112호 · 현황상 ‘슈퍼키친’ 반찬가게 | 보증금 10,000,000원 월 1,100,000원 | 2023.07.07 | 2025.06.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김지현의 전입일 2023.07.07은 말소기준일 2022.05.03보다 늦으므로 대항력이 없고, 보증금 10,000,000원은 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 배당요구는 2025.06.19 접수됐지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%라도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 491,400,000원으로 감정가 702,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 할인율일 뿐, 주변 상가의 실제 거래가격이나 현재 임대수익과 비교한 할인율은 아닙니다. 동일 상가 또는 유사한 1층 근린시설의 최근 실거래 비교 없이 최저가만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·감정가 70%) | 491,400,000원 | 484,086,000원 | 225,114,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 343,980,000원 | 338,364,280원 | 370,835,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 240,785,999원 | 236,614,995원 | 472,585,005원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 후순위 권리가 낙찰자에게 넘어오는 것은 아닙니다. 권리구조는 회차와 무관하게 인수 0원으로 유지됩니다. 반면 응찰가격의 적정성은 임대료 1,100,000원, 실제 관리비·공실 가능성·상권 매출·유사 점포 거래를 함께 확인해야 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 491,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,314,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 559,200,000원 | 484,086,000원 |
| 2. 근저당 · 김샛별 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 484,086,000원이 선순위 하나은행 근저당에 배당되고, 김샛별 근저당과 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청라3동 행정복지센터 남동측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 대상 토지는 남측 도로에 접하고, 토지 현황은 평지·가로장방형·중로한면입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(세탁소)이며 현황상 반찬가게가 운영되고 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 지역지구. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함되며, 중로2류에 접합니다.
- 토지. 전체 토지면적은 2,801.6㎡이고 공시지가는 4,330,000원/㎡입니다. 토지 이용상황은 업무용입니다.
- 환금성. 근린시설은 동일 단지 주거상품보다 임차수요와 업종, 공실기간, 임대수익에 대한 의존도가 높으므로 실수요자·투자자 매수층을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 할인율과 별개로 인근 1층 근린시설의 실제 거래가와 임대수익률을 조사해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 임대차 원본. 김지현의 임대차계약서, 확정일자, 사업자등록, 실제 보증금·차임 지급내역과 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 현황상 ‘슈퍼키친’ 반찬가게가 영업 중이므로 영업 지속 여부, 집기 소유관계, 인도 시점과 명도비용을 확인해야 합니다.
- 영업 용도. 대장상 세탁소인 제1종근린생활시설에서 반찬가게가 운영되고 있으므로 현재 업종의 인허가와 향후 희망 업종의 입점 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 배당. 국민건강보험공단·국·제주특별자치도 압류의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 배당표를 판단할 수 있습니다.
- 관리비·부가세. 체납 관리비의 공용부분 부담, 상가 관리규약, 부가가치세 처리 여부를 관리사무소와 관계 서류에서 확인해야 합니다.
- 현장 조사. 1층 가시성, 보행 동선, 주차 접근성, 간판 설치, 배기·급배수 설비와 주변 공실 점포를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변동 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸형과 가격 매력은 별개”
이 물건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2022.05.03 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 임차인 김지현도 대항력이 없어 매수인이 떠안을 보증금은 없습니다. 현재 회차에서 낙찰가 491,400,000원 = 실질취득 491,400,000원으로 볼 수 있습니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실이 가격이 싸다는 뜻은 아닙니다. 이 물건은 현황상 반찬가게가 영업 중인 1층 근린시설이고, 현재 최저가의 적정성을 검증할 유사 실거래와 수익성 분석이 필요합니다. 압류 관련 당해세와 임차인 우선배당 여부도 실제 배당액을 바꿀 수 있습니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 영업성은 추가 검증입니다. 감정가 대비 할인율보다 상권·임대수익·명도비용을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.