등기상 인수 0원, 최저가는 최근 시세의 74.1% — 검단신도시파라곤보타닉파크 204호

인천지방법원 2025타경509219. 인천 서구 원당동 ‘검단신도시파라곤보타닉파크’ 3304동 204호, 전용 84.9947㎡ 아파트입니다. 소유자 이유정 씨는 2019년 8월 22일 매매계약을 원인으로 2022년 8월 10일 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 384,200,000원입니다. 같은 날 김포농업협동조합의 채권최고액 646,800,000원 근저당권이 설정됐으며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

그 뒤 박미자 씨의 200,000,000원 가압류, 인천신용보증재단의 5,724,005원 가압류, 인천광역시 서구의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으나 기존 근저당권의 순위와 담보범위를 승계한 것이므로, 경매 매각으로 함께 소멸하는 구조입니다. 미배당 채권이 크더라도 그 부족액이 부동산에 남아 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리와 후순위 권리 모두 소멸형

말소기준은 2022년 8월 10일 김포농업협동조합 근저당권입니다. 2024년 이후 등기된 박미자 씨 가압류, 경매개시결정, 인천신용보증재단 가압류와 인천광역시 서구 압류는 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 사실도 별도의 선순위 권리를 새로 만든 것이 아니라 기존 담보권의 권리자만 변경된 것입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 최근 평균의 74.1%

검단신도시파라곤보타닉파크의 동일 면적대 실거래 12건은 2026년 1월부터 4월까지 574,000,000원~608,000,000원 범위입니다. 최근 12개월 평균은 593,083,333원이며, 2026년 4월 최신 거래는 608,000,000원입니다. 이 물건과 같은 2층의 2026년 4월 전용 84.33㎡ 거래도 608,000,000원으로 확인됩니다.

현재 최저가이자 권리 인수 기준 실질취득액은 439,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 74.1%이며, 실거래 표본 최저가 574,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 628,000,000원은 최신 거래 608,000,000원보다 높지만, 한 차례 유찰되면서 최저가가 최근 거래 구간 아래로 내려왔습니다.

③ 예상배당표 (매각가 439,600,000원 가정)

채권자 총 청구액 852,524,005원 중 예상 배당액은 432,804,000원이며, 미배당액은 419,720,005원입니다. 이 미배당액은 매수인의 등기상 인수액으로 계산되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 최종 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.

④ 회차별 가격·미배당 시나리오

유찰이 거듭되면 채권자의 미배당액은 늘지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 채권 회수율과 매수인의 권리 인수 위험을 분리해서 봐야 합니다. 채권자가 전액 배당받지 못한다는 사실만으로 매수인이 그 부족액을 부담하는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천한별초등학교 북측 인근에 위치하며, 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물의 2층으로, 사용승인일은 2022.05.27입니다. 위생·급배수·화재경보·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역 등에 해당하며 교육환경보호구역과 초등학교 관련 제한이 포함됩니다.
• 토지. 대지 55,091.5㎡, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 1,698,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 887세대, 2022년 사용승인 단지로 최근 동일 면적대 거래가 12건 확인됩니다. 다만 대상 호수는 2층이므로 층별 가격 차이를 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대확인서·외국인체류확인서·현황조사서와 실제 점유자를 반드시 대조하세요.
• 매각물건명세서 확인. 임차인의 대항력·배당요구 여부와 특별매각조건이 추가돼 있지 않은지 최종 문서를 확인하세요.
• 2층 가격 보정. 최근 동일 단지 2층 거래 608,000,000원이 있으나 면적과 내부 상태가 완전히 같지는 않으므로 현장 상태를 반영해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 기존 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 상태이므로 최신 등기부에서 권리자와 말소 대상 표시를 재확인하세요.
• 세금·배당 변수. 인천광역시 서구 압류와 당해세가 최종 배당에 미치는 영향을 배당요구 종기 서류에서 확인하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 납부 범위를 관리사무소에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 시세 아래다

이 물건의 말소기준은 2022년 8월 10일 근저당권으로 명확합니다. 이후 가압류와 압류는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 감정가 628,000,000원에서 한 차례 유찰돼 439,600,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 평균 593,083,333원의 74.1% 수준입니다.

따라서 핵심은 선순위 등기권리가 아니라 임대관계 미상인 점유 상태입니다. 현장조사와 전입세대 확인을 통해 별도 임차인이나 점유 문제가 없음을 확인한다면, 등기상 인수 부담 없이 최근 실거래 구간보다 낮은 가격에서 검토할 수 있는 사건입니다. 결론은 “권리 합격, 가격 메리트, 점유 확인 필수”입니다.