🔥 3회 유찰 📉 감정가 34.3% ✅ 인수 0원 🏨 객실 43실 📐 토지 387.4㎡
인천지방법원 2025타경509240. 인천 미추홀구 주안동 179-11에 있는 물건으로, 감정평가상 현재 숙박시설(HOTEL ST.179)과 일반음식점(한술두술)으로 이용 중입니다. 지하 1층은 일반음식점, 1층은 카운터, 2층은 객실 10실, 3층 5실, 4층 10실, 5층 10실, 6층 8실로 기재돼 있습니다. 2001년 9월 사용승인된 철근콘크리트조 6층 건물이며 토지는 387.4㎡입니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 5,451,644,280원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,869,914,000원, 감정가의 약 34.3%입니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 특히 숙박시설은 주거용 부동산보다 영업실적·점유관계·시설상태가 가치에 직접 영향을 주므로 가격보다 실사 비중이 큰 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509240 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 179-11 · 인천광역시 미추홀구 주안중로 13 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 숙박시설(HOTEL ST.179) 및 일반음식점(한술두술) |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 6층 · 사용승인 2001-09-26 |
| 토지 | 387.4㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 원종기 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 5,451,644,280원 / 1,869,914,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 4,194,746,289원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2024.05.29. 관악농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 4,920,000,000원입니다. 이후 인천신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 한국캐피탈 가압류, 미추홀구 압류, 국 압류가 이어졌으며 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.
이 근저당권은 이후 명칭변경을 거쳐 2025.06.26. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 한편 2023.08.22. 설정됐던 군산시수산업협동조합 근저당권 4,800,000,000원은 2024.05.29. 해지로 이미 말소됐습니다. 예상배당표상 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다.
② 가격 — 3회 유찰, 그러나 시세 비교자료는 없다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 1,869,914,000원 | 3,191,858,770원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 1,308,939,800원 | 3,747,223,228원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 916,257,860원 | 4,135,978,349원 |
현재 회차의 최저매각가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 등 비교 가능한 시장가격 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭은 확인할 수 있어도 실제 시세 대비 가격 메리트는 판단할 수 없습니다. 세 차례 유찰됐다는 사실 자체도 감정가와 시장 수요 사이에 간극이 있었음을 점검해야 하는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,869,914,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,099,140원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 관악농업협동조합 | 4,920,000,000원 | 1,848,814,860원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 인천신용보증재단 | 80,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 40,673,630원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,040,673,630원 중 예상배당은 1,848,814,860원이며, 미배당액은 3,191,858,770원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.1% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 숙박시설(HOTEL ST.179) 및 일반음식점(한술두술)으로 이용 중입니다. 지하 1층 일반음식점, 1층 카운터, 2층 객실 10실, 3층 5실, 4층 10실, 5층 10실, 6층 8실입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 시민공원역 북동측 인근이며, 주변에는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입과 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 시민공원역이 있습니다.
- 건물. 2001-09-26 사용승인된 철근콘크리트조 스라브지붕 6층 건물로, 위생시설·급배수시설·승강기·화재탐지시설·옥내소화전 등을 갖췄습니다.
- 토지. 387.4㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 2,580,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 포함되고 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 호텔과 음식점의 실제 운영주체, 임차·전대 여부, 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 특히 2층 객실 10실에 제시외 건물이 포함된 것으로 기재돼 있으므로 현황과 매각범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 수익성 검증. 실거래 시세가 없는 숙박시설이므로 객실 영업실적·공실·운영비·시설보수비를 확인해 1,869,914,000원의 적정성을 별도로 산정해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 감정가의 34.3%이지만 이미 3회 유찰됐습니다. 단순 할인폭보다 반복 유찰의 원인을 확인하는 것이 우선입니다.
- 권리 원본 대조. 2024.05.29. 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각소멸로 판정돼 있으나, 근저당권 명칭변경·이전 내역과 배당요구 관계는 최신 등기와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 매각대금 외 비용은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘영업과 점유’를 봐야 한다
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2024.05.29. 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있으며 예상 인수액도 0원입니다. 문제는 다른 곳에 있습니다. HOTEL ST.179과 음식점이 실제 운영 중인데 임대관계가 미상이고, 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다.
감정가 5,451,644,280원에서 세 번 유찰돼 1,869,914,000원까지 내려온 숫자는 강하게 보이지만, 실거래 시세 자료가 없으므로 이를 곧바로 ‘싸다’고 해석할 수 없습니다. 숙박시설은 객실 수익과 점유, 시설 상태가 가격을 결정합니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 현장 실사 후. 이 사건의 승부처는 할인율 자체보다 실제 영업가치와 인도 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
