879,200,000원
인천지방법원 2025타경509369. 송도더샵퍼스트파크에프14블럭 1401동 41층 4102호, 전용 95.87㎡ 아파트입니다. 지상 42층 건물의 41층으로, 소유자 이상욱이 2015.02.25 매매를 원인으로 2018.02.14 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 주식회사광주은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 근저당권·경매개시결정·임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 보증금 500,000,000원의 임차권자 박준입니다. 임대차계약과 확정일자는 2020.09.15, 전입과 점유 개시는 2020.11.17로 확인됩니다. 그러나 말소기준인 광주은행 근저당권은 2018.02.14 설정됐습니다. 전입이 말소기준보다 늦기 때문에 박준은 매수인에게 임차보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력을 갖추지 못하며, 배당절차에서 변제를 받지 못한 금액이 있더라도 매수인이 승계하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509369 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 101 송도더샵퍼스트파크에프14블럭 제1401동 제41층 제4102호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트) · 전용 95.87㎡ · 지상42층 중 41층 |
| 소유자 | 이상욱 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,256,000,000원 / 879,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나로프라임대부 / 389,293,050원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발급기관 | 인천지방법원 등기국 · 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 500,000,000원도 매수인 인수는 0원
말소기준권리는 2018.02.14 접수된 주식회사광주은행 근저당권입니다. 2021.10.25 설정된 주식회사하나로프라임대부의 근저당권과 2025.05.23 임의경매개시결정, 2025.06.27 박준의 주택임차권은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2025.12.15 연수구 압류는 2026.05.04 해제돼 말소됐습니다.
| 실제 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 박준 주거 · 임차권등기 | 제41층 제4102호 95.87㎡ 전부 | 500,000,000원 | 전입 2020.11.17 확정일자 2020.09.15 배당요구 2025.06.27 | 대항력 없음 우선변제: 배당요구 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 76.5%
송도더샵퍼스트파크F14BL 동일 면적 95.81㎡·95.87㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 1,148,750,000원, 거래 범위는 1,070,000,000원~1,310,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 95.87㎡ | 3 | 1,095,000,000원 |
| 2026.06 | 95.81㎡ | 34 | 1,310,000,000원 |
| 2026.05 | 95.87㎡ | 23 | 1,170,000,000원 |
| 2026.05 | 95.87㎡ | 23 | 1,170,000,000원 |
| 2026.05 | 95.87㎡ | 17 | 1,170,000,000원 |
| 2026.05 | 95.87㎡ | 21 | 1,150,000,000원 |
| 2026.01 | 95.87㎡ | 8 | 1,150,000,000원 |
| 2026.01 | 95.87㎡ | 41 | 1,185,000,000원 |
| 2025.10 | 95.81㎡ | 4 | 1,095,000,000원 |
| 2025.09 | 95.87㎡ | 20 | 1,070,000,000원 |
| 2025.09 | 95.87㎡ | 20 | 1,070,000,000원 |
| 2025.08 | 95.81㎡ | 33 | 1,150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 95.87㎡ | 12건 | 1,148,750,000원 |
최저가이자 실질취득액인 879,200,000원은 최근 12개월 평균의 76.5%입니다. 임차보증금 인수가 없어 실질취득액이 최저가보다 증가하지 않으므로, 이번 사건은 최저가와 시세를 직접 비교할 수 있습니다. 같은 면적 41층 거래도 2026.01 1,185,000,000원에 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 879,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,192,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 489,500,000원 | 489,500,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나로프라임대부 | 540,000,000원 | 258,508,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,149,500,000원 중 예상 배당액은 868,008,000원, 미배당은 281,492,000원입니다. 신청채권자 주식회사하나로프라임대부의 청구액은 389,293,050원이며, 현재 회차 예상배당은 258,508,000원입니다. 미배당은 채권자의 잔존채권일 뿐 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 879,200,000원 | 868,008,000원 | 281,492,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 615,440,000원 | 606,885,600원 | 542,614,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 430,808,000원 | 424,099,920원 | 725,400,080원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며 철근콘크리트구조 지상42층 건물의 제41층 제4102호입니다.
- 생활환경. 인천예송초등학교 동측 인근으로, 주변에는 업무시설·근린생활시설·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천대입구역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 단지 규모. 송도더샵퍼스트파크F14BL은 869세대이며 사용승인일은 2017.11.17입니다. 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·도로. 장방형 평지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 단지 내부도로를 통해 간선도로와 연결됩니다.
- 용도·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 대로1류·대로3류·중로1류에 접합니다. 공시지가는 3,276,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 박준의 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 주민등록 자료와 다시 대조하세요.
- 광주은행 근저당 변경 확인. 최초 489,500,000원에서 2020.11.17 220,000,000원으로 변경된 등기의 현재 효력과 실제 채권계산액을 확인하세요.
- 말소된 에스비아이저축은행 권리 확인. 2020.11.18 말소된 근저당권이 예상배당에 포함돼 있으므로 공식 배당요구채권과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 고층 상태 확인. 본건은 42층 중 41층입니다. 조망·향·일조뿐 아니라 승강기 이용, 누수·결로·창호 상태를 현장에서 확인하세요.
- 최신 거래 우선 비교. 최근 12개월 평균 1,148,750,000원과 함께 최신 거래 1,095,000,000원, 같은 41층 거래 1,185,000,000원을 비교하세요.
- 명도와 관리비. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태를 확인하고, 인도명령·이사 협의 및 공용부분 관리비 체납 가능성을 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·채권계산서와 최신 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 안전, 가격도 시세 아래
이 사건은 보증금 500,000,000원의 임차권등기가 있어 복잡해 보이지만, 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 권리는 0원이고, 최저가 879,200,000원이 곧 실질취득액입니다.
가격도 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 1,148,750,000원의 76.5%로 시세 아래에 있습니다. 다만 최신 거래가 평균보다 낮고, 광주은행 근저당권 변경 및 에스비아이저축은행 근저당권 말소 내역과 예상배당 항목 사이에 확인할 부분이 남아 있습니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮고 가격 여유도 있으나, 공식 배당자료와 현장 상태 확인을 전제로 접근할 A등급 후보입니다.
