인천지방법원 2025타경509519. 인천 서구 가정동 신광빌라 1동 지하층1호 다세대주택입니다. 이 사건의 말소기준은 1993.10.09. 서인천농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 26,000,000원입니다. 1998년 주식회사인천상호신용금고 가압류 5,000,000원은 2002년 이미 말소됐고, 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 현재 최저가에서 서인천농업협동조합 채권최고액 전액을 배당하고 매수인이 별도로 인수하는 금액을 0원으로 계산합니다.
가격만 보면 감정가 97,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 33,271,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 6건 평균은 89,166,666원이고 최신 거래는 2026.03. 65,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 37.3%로 낮습니다. 그러나 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세는 -30.9%입니다. 과거 전체 평균 109,083,333원만 보고 할인 폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509519 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가정동 523 신광빌라 1동 지하층1호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 율도로111번길 14 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 44.16㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 지하층 1호 |
| 소유자 | 이수월, 이영희 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 33,271,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서인천농업협동조합 / 9,245,732원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
① 권리 흐름 — 1993년 근저당이 말소기준
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나, 제공된 임차인 조사에는 별도 임차인이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 서인천농업협동조합 근저당은 매각으로 소멸하고, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 하락장 보정이 필요하다
신광빌라1동 실거래 자료 중 최근 12개월 거래는 6건입니다. 대상과 같은 44.16㎡ 거래가 다수 포함돼 있고, 가장 최근 거래는 지하층 45.45㎡가 2026.03. 65,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균은 89,166,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 45.45㎡ | 지하층 | 65,000,000원 |
| 2026.01 | 44.16㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2025.12 | 44.16㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2025.09 | 44.16㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2025.09 | 44.16㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2025.05 | 44.16㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 6건 | 89,166,666원 |
현재 최저가 33,271,000원은 최근 12개월 평균의 37.3%입니다. 절대 가격만 보면 할인 폭이 큽니다. 하지만 전체 12건 평균 109,083,333원은 2021년 160,000,000원·145,000,000원 등의 과거 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 주된 기준으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월과 이전 거래군을 비교한 흐름이 -30.9%라는 점이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,271,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 998,878원 |
| 1. 근저당 · 서인천농업협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,272,122원 |
현재 최저가 33,271,000원 가정에서는 집행비용 998,878원과 서인천농업협동조합 근저당 26,000,000원을 배당한 뒤 6,272,122원이 소유자에게 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 추가 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 33,271,000원 | 26,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 23,289,700원 | 22,470,485원 | 3,529,515원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16,302,789원 | 15,609,339원 | 10,390,661원 | 0원 |
추가 유찰로 매각가가 근저당 채권최고액보다 낮아지면 서인천농업협동조합의 미배당액은 발생합니다. 그러나 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아니므로, 제공된 시나리오에서도 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가정중앙시장역 남서측 인근으로, 주변에 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 가정중앙시장역이 있어 교통여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 지하층 1호이며 외벽은 벽돌마감, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 장방형 토지를 다세대주택 건부지로 이용 중이며 서측 및 북측 소로에 각각 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 공시지가. 1,506,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지하층 실거래를 우선 비교. 최신 거래는 2026.03. 지하층 45.45㎡ 65,000,000원입니다. 상층부 거래가만으로 적정가를 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -30.9%입니다. 전체 12건 평균 109,083,333원보다 최근 12개월 평균 89,166,666원과 최신 거래를 우선 기준으로 보세요.
- 3회 유찰 원인 확인. 대상은 현재 3회 유찰 상태이고 단지 경매 통계 평균도 3.0회입니다. 현장 상태와 지하층 선호도를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 현황조사와 실제 점유 상태를 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격보다 지하층 환금성이 먼저”
이 물건은 권리구조만 보면 복잡하지 않습니다. 1993년 서인천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인이 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가 33,271,000원도 최근 12개월 평균 89,166,666원의 37.3%까지 내려와 숫자상 할인 폭은 큽니다.
다만 이 물건의 핵심 위험은 등기가 아니라 지하층 다세대의 환금성입니다. 최신 실거래가 65,000,000원이고 최근 시장 흐름은 -30.9%이며, 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 권리는 합격에 가깝지만 가격 판단은 현장성과 매도 가능성까지 확인해야 하는 물건입니다. 감정가 대비 할인율보다 최근 지하층 거래와 실제 수요를 우선해서 판단하는 편이 맞습니다.
